Расчет восстановительной стоимости объекта

В задании на выполнение оценки указана величина стоимости строительства здания в ценах на 01.12.1998 г., равная 33900 рублей, что составляет 7,98 рублей за 1 кв.м помещений. По мнению Оценщика, такая стоимость строительства не соответствует сложившемуся уровню цен на строительном рынке Москвы.

Кроме того, если предположить, что в задании указана сметная стоимость строительства в базовых ценах, действовавших на момент окончания строительства (сметные цены 1969 года), то в приведении к текущим ценам, стоимость строительства будет равна

33,9*1,18*24,979*1,100 = 1097,133 тыс. руб., где:

1,18 – индекс пересчета цен с 1969 г. на 1984 г., в соответствии с постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94.

24,979 – индекс пересчета цен с 1984 г. на март 2000 г., в соответствии со сборником КО-ИНВЕСТ выпуск 2 (31) таблица 2.2 «Индексы цен на СМР по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе», для г. Москвы:

· здания с наружными ограждающими конструкциями преимущественно из панелей «сэндвич», с несущими конструкциями преимущественно из стали и железобетона.

1,100 – индекс пересчета цен с марта 2000 г. на август 2000 г., в соответствии со сборником КО-ИНВЕСТ выпуск 2 (31) таблица 2.6. «Прогноз индексов цен».

Полученная таким образом стоимость строительства составляет 258,33 рубля за 1 кв.м помещений, что также не соответствует сложившемуся уровню цен на строительном рынке Москвы

Более близкой к рыночным ценам была бы стоимость строительства, равная 33 900 000 рублей, что составляет около 400 долларов США за один квадратный метр (пересчет произведен по ориентировочному курсу на декабрь 1998 года 1$ равен 20 рублям).

Учитывая изложенное, Оценщик принял решение самостоятельно оценить восстановительную стоимость объекта с использованием типовых проектов функциональных аналогов.

В качестве функционального аналога Оценщик принял типовой универсам торговой площадью 1500 кв.м по типовому проекту 271-13-96.85, разработанному ЦНИИЭП торгово – бытовых зданий и туристских комплексов (г. Москва). Основные технико-экономические показатели функционального аналога приведены в таблице 8.2.1.

Таблица 8.2.1.1. Основные технико-экономические показатели аналога объекта оценки

Краткое описание конструктивных решений	Одноэтажное торговое здание с двухэтажной административно-бытовой пристройкой. Имеет техническое подполье. Фундаменты- сборные железобетонные ленточные. Несущие конструкции и стеновые панели – сборные железобетонные. Перегородки кирпичные и из гипсокартонных листов. Крыша плоская совмещенная с кровлей, с внутренним водостоком. Кровля рулонная плоская. Полы литые мозаичные, из керамической плитки и линолеумные.
Общая площадь, кв. м	3884,1
Площадь торгового зала, кв.м	1405,26
Кол-во этажей / высота этажа, м	1 / 4,5 м (ориентировочно)
Стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1984 года, тыс. руб.	508,56
Стоимость оборудования и мебели в ценах 1984 года, тыс.руб.	269,64
Прочие затраты в ценах 1984 года, тыс. руб.	9,85
Стоимость строительно- монтажных работ в ценах 1984 года в расчете на 1 кв.м общей площади, руб/кв.м	130,93
Стоимость оборудования и мебели в ценах 1984 года в расчете на 1 кв.м общей площади, руб/кв.м	69,42
Величина прочих затрат в ценах 1984 года в расчете на 1 кв.м общей площади, руб/кв.м	2,54

Таблица 8.2.1.2. Оценка полной восстановительной стоимости

(стоимости строительства) объекта оценки

Расчетный параметр	Единица измерения	Величина	Обоснования величины
Стоимость строительно-монтажных работ функционального аналога в расчете на 1 кв.м общей площади в ценах 1984 года	Руб./кв.м	130,93	См. табл. 8.2.1.
Общая площадь объекта оценки	Кв.м
Поправочный коэффициент, учитывающий привязку типовой проектной документации к месту строительства объекта	---	1,3	См. примечание 1 к таблице
Поправочный коэффициент, учитывающий пониженную капитальность объекта оценки в сравнении с аналогом	---	0,86	См. примечание 2 к таблице
Стоимость строительно-монтажных работ объекта оценки в ценах 1984 года	рублей		130,93*4247*1,3*0,86
Индекс перехода от сметных цен 1984 года к ценам март 2000 года без НДС	---	24,979	Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, п. 2.2, класс конструктивной системы КС-6
Индекс перехода от цен марта 2000 года к ценам на дату оценки	---	1,100	Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, п. 2.6.
Стоимость строительно-монтажных работ объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС	рублей	17 081 702	621675*24,979*1,100
Стоимость технологического оборудования и мебели функционального аналога в расчете на 1 кв.м общей площади в ценах 1984 года	Руб./кв.м	69,42	См. табл. 8.2.1.
Индекс перехода от сметных цен на технологическое оборудование и мебель 1984 года к ценам на дату оценки, без НДС	---	35,613	Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, п.п. 1, 2.1, 2.6. 23,460*1,100*(19,489/14,122)
Стоимость технологического оборудования и мебели объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС	рублей	10 499 665	69,42*35,613*4247
Величина прочих затрат функционального аналога в расчете на 1 кв.м общей площади в ценах 1984 года	Руб./кв.м	2,54	См. табл. 8.2.1.
Индекс перехода от сметных цен на прочие затраты1984 года к ценам на дату оценки, без НДС	---	35,613	Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», вып.2 (31), 2000 год, п.п. 1, 2.1, 2.6. 23,460*1,100*(19,489/14,122)
Величина прочих затрат объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС	рублей	384 171	2,54*35,613*4247
Стоимость строительства объекта оценки в ценах на дату оценки без НДС	рублей	27 965 538
НДС	рублей	5 593 108	Ставка 20%
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах на дату оценки	рублей	33 558 646
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах на дату оценки (округленное значение)	Долларов США	1 207 000	33 558 646 / 27,8

Примечания к таблице:

1. Поправочный коэффициент, учитывающий привязку типовой проектной документации отражает необходимость учета затрат по благоустройству территории, проектированию и сооружению внешних инженерных сетей, получение технических условий на подключение к сетям и другие затраты, связанные с размещением объекта на определенном участке. Величина коэффициента получена на основании опыта работы Оценщика в проектной организации и консультаций Оценщика со строительными организациями.

2. Поправочный коэффициент, учитывающий пониженную капитальность объекта оценки в сравнении с аналогом, принят в соответствии с Общей частью к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, (стр.5). Объект оценки относится к объектам третьей группы капитальности, как имеющий стены облегченной конструкции, функциональный аналог объекта оценки относится к объектам первой группы капитальности (приложение 4 к Общей части к сборникам УПВС).

Дата добавления: 2015-07-20