Основные этапы процедуры оценки при данном методе

· Оценивают потенциальный валовой доход на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

· Оценивают потери от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка. Рассчитанную таким образом величину вычитают из потенциального валового дохода нежилого строения без учета земельного участка и определяют действительный валовой доход.

· Определяют ежегодную арендную плату за земельный участок на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых земельных участков.

· Рассчитывают эксплуатационные расходы и предусмотренные законодательством налоги на недвижимое имущество.

· Вычитают арендную плату за земельный участок, эксплуатационные расходы и сумму налогов (операционные расходы) из действительного валового дохода. В результате получают величину чистого операционного дохода.

· Пересчитывают величину чистого операционного дохода в текущую стоимость одним из двух способов: способом прямой капитализации или способом дисконтирования денежного потока. В данной работе применен способ дисконтирования денежного потока. Стоимость объекта рассчитывают по формуле:

, где

PV – текущая стоимость денежного потока,
СF – годовой поток дохода,
r – ставка дисконтирования;
n – прогнозные периоды;
N – горизонт расчета.

Стоимость объекта недвижимости в последний прогнозный год определяют по следующей формуле:

V=CF/K, где:

V – стоимость объекта недвижимости в последний год расчетного периода;
СF – поток дохода за последний год расчетного периода;
К – ставка капитализации.

Дата добавления: 2015-07-20