Читайте также:
|
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
8.2.2.1. Оценка физического износа объекта
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
В данной работе физический износ оценен методом срока жизни.
Для оценки физического износа методом срока жизни необходимо оценить два параметра: эффективный возраст объекта (ЭВ) и типичный срок физической жизни (ФЖ).
Эффективный возраст определен Оценщиком на основе внешнего визуального освидетельствования здания в целом. В результате визуального освидетельствования установлено, что основные несущие конструкции здания (фундамент, колонны, металлоконструкции покрытия) находятся в хорошем состоянии и не имеют видимых следов повреждений. Наружные металлические стеновые панели имеют следы коррозионных повреждений, а также механические повреждения, проявляющиеся в виде частичного отсутствия металлических окантовок и отрывов покрывающих листов от утеплителя. Проемы окон и дверей находятся в удовлетворительном состоянии. Внутренняя отделка находится в удовлетворительном состоянии. В связи с отсутствием возможности провести детальное освидетельствование объекта, оценить состояние кровли и инженерных систем жизнеобеспечения объекта не представляется возможным. Косвенным подтверждения удовлетворительного состояния указанных элементов является отсутствие следов протечек и коррозионных повреждений отопительных приборов. Отмеченные факты позволяют оценить эффективный возраст объекта оценки в целом величиной 10 лет при хронологическом возрасте 20 лет.
Типичный срок физической жизни определен Оценщиком на основе «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 года №1072. В соответствии с указанными нормами, оцениваемое здание можно отнести к группе 10004 «Здания со стенами облегченной конструкции». Норма амортизации таких зданий составляет 2,5% в год, то есть нормативный срок службы здания составляет 40 лет. Учитывая повсеместную Российскую практику эксплуатации зданий, отслуживших нормативные сроки службы, Оценщик считает типичный срок физической жизни объекта оценки равным 50 годам.
Таким образом, в соответствии с формулой для определения физического износа методом срока жизни, физический износ объекта оценки составляет (в процентах от полной восстановительной стоимости объекта):
И физ = (10/50)*100% = 20%.
8.2.2.2. Оценка функционального износа объекта
Признаками функционального износа в объекте, как правило, является несоответствие его объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам.
Объект оценки представляет собой сравнительно современное торговое здание свободной планировки, выполненное из легких металлоконструкций. Таким образом, Оценщик считает, что функциональный износ собственно здания равен нулю.
Технологическое оборудование и мебель, предусмотренные проектом, в настоящее время частично демонтированы (например, прилавки) а функционирующая часть морально устарела, (например, холодильные камеры) так как за время, прошедшее со времени ввода объекта в эксплуатацию произошло значительное изменение требований к торговому оборудованию. К сожалению, Оценщику не удалось установить полный перечень установленного и демонтированного оборудования, так как в силу специфики выполняемой работы, Оценщик был лишен возможности провести интервью с руководителями объекта оценки.
Учитывая изложенное, величина функционального износа объекта принята экспертно равной 50% от стоимости технологического оборудования и мебели (включая все налоги), то есть
Ифун = (10 499 665+2 099 933)*0,5/27,8 @ 226 600 долл. США
8.2.2.3. Оценка внешнего износа объекта
Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п.
Основным фактором внешнего износа для объекта оценки можно считать наличие продовольственного рынка в непосредственной близости от объекта. Вместе с тем, указанный фактор носит временный характер, так как дальнейшее существование продовольственных рынков весьма проблематично в среднесрочной перспективе. Кроме того, учитывая возможности перепрофилирования магазина, перспективы роста социального статуса района «Братеево», а также общий дефицит торговых площадей в г. Москве в расчете на одного жителя, значение отмеченного фактора экономического износа не столь велико. Исходя из изложенного, Оценщик принял значение внешнего износа объекта оценки равным нулю.
Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 45 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Расчет восстановительной стоимости объекта | | | Основные этапы процедуры оценки при данном методе |