Расчет ставок дисконтирования и капитализации

8.3.4.1. Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования отражает складывающуюся на рынке норму отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования. Оценка ставки дисконтирования проводилась методом суммирования, поскольку статистические данные относительно нормы прибыли на аналогичные капиталовложения отсутствуют.

Согласно методу суммирования, ставка дисконтирования определяется по следующей формуле:

r = r_f + p, где

r - ставка дисконтирования;
r_f - безрисковая норма прибыли;
p - премии за риск вложения средств в данный объект.

Оценка ставки дисконтирования для инвестиций в России является крайне сложной задачей, так как полностью отсутствуют статистические данные по эффективности инвестиционных проектов, долгосрочные направления финансовых инвестиций, рынок ценных бумаг развит слабо. Ситуация еще более ухудшилась после финансово-экономического кризиса 1998 года.

Сегодня в стране отсутствуют безрисковые долгосрочные финансовые инструменты. В этой ситуации Оценщик принял в качестве базы расчета норму прибыли по облигациям правительства США со сроком обращения 5 лет, которая составила на конец 1999 года 5,3%.

Премию за риск Оценщик разложил на составляющие:

· премия за страновой риск;

· премия за риск инвестирования в недвижимость;

· премия за низкую ликвидность оцениваемого объекта недвижимости;

· премия за инвестиционный менеджмент;

· премия за риски, связанные с функционированием оцениваемого объекта.

Премия за страновой риск определена путем сравнения доходности шестимесячных депозитов «Сберегательного банка» как наиболее надежных инвестиций и шестимесячных облигаций казначейства США. Разница в доходности составляет 9%.

Премия за риск инвестирования в недвижимость в США составляет от 4,7% до 9,7%[4]. Учитывая нестабильную ситуацию на отечественном рынке недвижимости, Оценщик полагает, что оправданной будет величина премии за риск в размере 9,7%.

Премия за низкую ликвидность оцениваемого объекта отражает положение оцениваемого объекта на рынке недвижимости с точки зрения его ликвидности. На Российском рынке нежилой недвижимости наиболее ликвидным товаром являются офисные помещения площадью до 100 кв.м. Крупные нежилые объекты имеют крайне низкую ликвидность и требуют от 6 до 12 месяцев для проведения адекватного маркетинга в соответствии с концепцией определения рыночной стоимости. Учитывая изложенное, Оценщик считает справедливой премию за низкую ликвидность оцениваемого объекта в размере 3%.

Премия за инвестиционный менеджмент связана с тем, что доходы от любого объекта недвижимости требуют постоянного управления. В США, по мнению оценщиков,[5] премия за инвестиционный менеджмент составляет 2-5%. Премия за риск 2%, по мнению Оценщика, учитывает положение оцениваемого объекта в секторе рынка Москвы: объект относительно несложен в управлении и не требует чрезвычайных капитальных затрат.

Премия за риски, связанные с функционированием оцениваемого объекта применительно к объекту оценки учитывает ограниченность срока физической жизни объекта. На момент оценки оставшийся срок физической жизни объекта составляет 40 лет. Комплекс предполагаемых реконструктивных мероприятий, по мнению Оценщика, позволит продлить этот срок на 10 лет. Таким образом, премия за риски, связанные с функционированием оцениваемого объекта (в данном случае – норма возврата капитала) составит 2% при прямолинейном способе возврата капитала.

В результате ставка дисконтирования определена в размере 31%:

r =5,3% + 9,0% + 9,7% + 3% + 2% + 2% = 31%.

8.3.4.2. Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации в методе дисконтирования денежных потоков используется для определения будущей стоимости объекта в постпрогнозный период. Общепринятой для расчета ставки капитализации в данном случае является формула Гордона:

K=r-g, где

K – ставка капитализации;

R – ставка дисконтирования;

G – долгосрочные темпы роста дохода в постпрогнозный период.

В расчетах Оценщик предполагает стабилизацию чистого операционного дохода в постпрогнозный период. Таким образом, ставка капитализации совпадает со ставкой дисконтирования и составляет 31%.

К=31%.

Дата добавления: 2015-07-20