Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю 4 страница

--------------------------------

<490> Постановление Тринадцатого ААС от 25.12.2012 по делу N А56-32270/2012 // СПС "КонсультантПлюс".

В практике применения п. п. 2 и 3 ст. 55 ЗК РФ (в системном единстве со ст. 279 ГК РФ) время от времени возникает ситуация, когда публичное образование принимает решение об изъятии участка в целом, а фактически пытается изъять только его часть. В связи с этим судам приходится разрешать вопрос о законности такой процедуры. В одном деле Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в суд с иском к ООО "ТЕРРА", в котором просит разделить земельный участок с кадастровым номером 78:42:18503Б:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, 22-й км Киевского шоссе, участок 2, общей площадью 695224 кв. м, образовав земельный участок площадью 275 кв. м (0,04% от общей площади) в соответствии со схемой раздела, в целях его дальнейшего изъятия для государственных нужд Санкт-Петербурга в связи со строительством автодороги М-20 (Пулковское - Киевское шоссе) на участке от дороги на г. Пушкин до пос. Дони в административных границах Санкт-Петербурга, а также обязать общество не чинить препятствий при проведении землеустроительных работ, связанных с образованием земельного участка, подлежащего изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга. Иск мотивирован тем, что обществу направлена схема раздела земельного участка с целью формирования земельного участка, подлежащего изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга, которую Общество отказалось согласовать, в связи с чем и произошло обращение в суд. Из материалов дела видно, что не был подготовлен в этой связи и отчет о рыночной стоимости земельного участка. По этой причине апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что решение об изъятии спорного земельного участка, уполномоченным органом до настоящего времени не принято, соглашение с собственником не достигнуто; исковые требования об образовании земельных участков путем раздела принадлежащего ответчику земельного участка при отсутствии решения об изъятии, обеспечивающего защиту законных интересов собственника земельного участка, соглашения о выкупной цене и других условиях выкупа, удовлетворению не подлежат <491>.

--------------------------------

<491> Постановление Тринадцатого ААС от 08.10.2012 по делу N А56-28625/2012 // СПС "КонсультантПлюс".

В другом деле Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с иском к ООО "Агроинвест-1" об изъятии путем выкупа для государственных нужд Калининградской области земельного участка площадью 1032 кв. м по цене 14000 руб., а также о прекращении права собственности ООО "Агроинвест-1" на указанный земельный участок. Постановлением Правительства Калининградской области от 28.12.2007 N 894 для государственных нужд Калининградской области для строительства автомобильной дороги "Калининград-Зеленоградск" с подъездом к аэропорту "Храброво" - 1-й очереди строительства кольцевого маршрута" предписано изъять у ООО "Агроинвест-1" путем выкупа земельный участок с кадастровым номером 39:03:04-00-34:0027 площадью 8,4 га (пункт 3 перечня земельных участков приложения к Постановлению).

Письмом от 14.02.2008 Агентство уведомило общество об изъятии путем выкупа указанного земельного участка площадью 8,4 га с кадастровым 39:03:04-00-34:0027, указав, что для строительства автодороги необходима часть принадлежавшего обществу упомянутого земельного участка, которая составляет 0,0456 га, в связи с чем просило общество сообщить о согласии на раздел земельного участка, формирование и постановку на кадастровый учет необходимого для строительства дороги нового образованного после раздела земельного участка площадью 0,0456 га.

Согласно отчету независимого оценщика по состоянию на 25.01.2011, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка площадью 1032 кв. м составляет 14000 руб.

Постановлением Правительства Калининградской области от 09.08.2010 N 634 внесены изменения в Постановление от 28.12.2007 N 894, согласно которым в приложении к Постановлению в перечне подлежащих изъятию земельных участков под пунктом 3 указан земельный участок площадью 0,1032 га, который истец и просил изъять.

Как установлено судами, собственника земельного участка с кадастровым номером 39:03:04-00-34:194 площадью 0,1032 га для государственных нужд не уведомили, условия выкупа этого участка, в частности выкупная цена, с собственником не согласованы. В связи с этим судами сделаны правильные выводы о нарушении Агентством порядка изъятия земельного участка и об отсутствии правовых оснований для принудительного отчуждения земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Суды обоснованно отвергли довод Агентства о том, что надлежащим уведомлением об изъятии земельного участка является направленное обществу письмо от 14.02.2008. В этом письме Агентство уведомляет общество о предстоящем изъятии части земельного участка меньшей площадью, чем указанно в исковом заявлении, а именно 0,0456 га. Ссылка подателя жалобы на то, что общество на основании устных договоренностей знало о предстоящем изъятии земельного участка большей площади, не имеет правового значения, поскольку не устраняет обязанность уведомления собственника об изъятии земельного участка в установленном законом порядке и в определенный срок <492>.

--------------------------------

<492> Постановление ФАС СЗО от 22.03.2012 по делу N А21-773/2011 // СПС "КонсультантПлюс".

Статья 56. Ограничение прав на землю

Комментарий к статье 56

Правила комментируемой статьи являются частью обширной совокупности норм (межотраслевого института) ограничения прав на землю, которые рассредоточены в ЗК РФ, в различных федеральных законах, постановлениях Правительства РФ, СанПиНах, СНиПах, ГОСТах, положениях, инструкциях, общее количество которых по состоянию на 2014 г. составляет не менее сорока. Статья 56 ЗК РФ взаимосвязана с положениями ст. ст. 36 и 55 Конституции РФ, ст. 1, п. 3.1 ст. 22, п. 4.1 ст. 23, подп. 2 и 3 п. 1 ст. 40, ст. 49, ст. 56.1 ЗК РФ, ст. 65 ВК РФ, абз. 5 п. 8 ст. 28 Закона N 178-ФЗ, Положением о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд <493>, с Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <494>, Законом N 7-ФЗ, с положениями Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" <495>, Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" <496>. К указанной совокупности норм ограничения прав на землю следует отнести и нормативные документы советского законодательства. Среди них, например, Инструкция по организации зон охраны памятников истории и культуры СССР <497>.

--------------------------------

<493> Утверждено Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 N 561 "О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд" // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3646. Документ применяется с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 04.10.2012 N 1008 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 22 июля 2008 г. N 561" // СЗ РФ. 2012. N 41. Ст. 5630.

<494> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.

<495> СЗ РФ. 2002 N 26. Ст. 2519.

<496> Российская газета. 2008. 9 февраля. N 4585.

<497> Утверждена Приказом Министерства культуры СССР от 24.01.1986 N 33. Согласована с Госстроем письмом от 27.12.1985 N ИП-6272. Документ опубликован не был. Применяется в части, не противоречащей Федеральному закону от 25.06.2002 N 73-ФЗ.

Исходной точкой в вопросе установления ограничения прав на землю являются положения Конституции РФ. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, а условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Таким образом, допустив возможность установления оснований резервирования земельного участка законом субъекта РФ, федеральный законодатель допустил нарушение ч. 2 ст. 36 Конституции РФ. Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).

В соответствии с п. 1 комментируемой статьи права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. По смыслу положений подп. 1 и 2 п. 2 ст. 56 ЗК ограничение прав на землю направлено в первую очередь на особенности владения и пользования земельными участками, а из этих двух правомочий, если уместно говорить в данном случае о количественной стороне, законодатель чаще делает акцент на втором правомочии. Ограничение прав на землю не следует смешивать с ограничением оборотоспособности. Прежде всего оборотоспособность земельных участков представляет собой возможность определять юридическую судьбу земельного участка его собственником в пределах, установленных законом, то есть распоряжаться им <498>. Ограничения оборота с цивилистической точки зрения представлены по меньшей мере тремя группами. Во-первых, - запретом на совершение определенных юридических действий в отношении вещи. Во-вторых, - ограничениями на совершение определенных действий с вещью. В-третьих, принадлежностью определенной вещи только указанным в законе субъектам правоотношений.

--------------------------------

<498> Раздел I "Споры о праве собственности на землю" Обзора практики рассмотрения судами Челябинской области дел, связанных с применением законодательства о земле за 2010 - 2011 гг. (утв. Постановлением президиума Челябинского областного суда от 23.11.2011) // http://www.cab74.ru/news.php?id_news=388&page=325 (дата обращения: 04.01.2014).

Анализ содержания СанПиНов, СНиПов, ГОСТов, положений, инструкций позволяет утверждать, что ограничение пользования чаще выражается в запрете размещения определенных объектов и запрете осуществления определенных видов деятельности или же в осуществлении отдельных видов деятельности только с письменного разрешения федеральных органов, организаций - собственников линейных и точечных (газорегуляторные пункты, выходы трубопроводов на поверхность и др.) объектов.

Содержание особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности может устанавливаться также законодательством субъектов РФ. Так, например, в соответствии с Примерным перечнем видов обременений земельных участков и ограничений их использования в городе Москве, такое ограничение, как ограничение ведения хозяйственной деятельности и запрет строительства, реконструкции, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение, восстановление историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия с оформлением в установленном порядке охранного обязательства на объекты культурного наследия, устанавливается для земельных участков и территорий охранных зон, в границах которых расположены объекты культурного наследия (п. 5).

Запрет проведения земляных работ без получения соответствующего разрешения" устанавливается для земельных участков или их частей в границах:

- технических (охранных) зон подземных сооружений, в том числе строящихся и проектируемых линий метрополитена, строящихся и проектируемых подземных инженерных сооружений и коммуникаций;

- технических (охранных) зон надземных сооружений, расположенных вне границ земельных участков наземных частей подземных сооружений (п. 6) <499>.

--------------------------------

<499> Приложение N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 28.08.2007 N 753-ПП "Об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в городе Москве" // СПС "КонсультантПлюс".

Пункт 2 комментируемой статьи перечисляет группы ограничений прав на землю. Ограничения, которые приводятся в подп. 1 и 2 п. 2 ст. 56 ЗК РФ, касающиеся использования земельных участков, хозяйственной деятельности и особых условий охраны окружающей среды (природопользования), реализуется путем установления зон с особым режимом использования территорий (ЗОРИТ).

Необходимо различать ограничения хозяйственной деятельности, установленные на территории режимного объекта, и ограничения хозяйственной деятельности, установленные по причине наличия режимообразующего объекта. Режимный объект - объект, на территории которого установлен особый режим землепользования (природопользования). К режимным объектам относятся: особо охраняемые природные территории, объекты исторического и культурного наследия, особо ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли, подлежащие консервации, резервные территории. Режимообразующий объект - объект, вокруг (вдоль) которого установлен особый режим землепользования (природопользования). К режимообразующим объектам относятся: промышленные предприятия и объекты, коммунально-складские объекты (склады, свалки, скотомогильники, поля ассенизации и т.д.), транспортные коммуникации и сооружения (железно- и автодороги, аэродромы и т.д.), линии связи и радиотехнические объекты, водопроводные сети и сооружения, электрические сети и сооружения, магистральные трубопроводы, распределительные газовые сети и сооружения на них, населенные пункты <500>. К числу режимообразующих объектов следует отнести также специализированные НИИ, например, защиты животных, вокруг которых устанавливается специальная охранная зона.

--------------------------------

<500> Пименов В.В., Иванов Н.И., Свирежев К.А., Сивцов И.А. Землеустроительное проектирование. Установление и размещение зон особого режима использования территорий: Учебно-методическое пособие. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ГУЗ, 2012. С. 8 - 9.

Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает установление ограничения прав на землю актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда. Установление ограничения прав на основании указанных актов или решения суда должно сопровождаться определением местоположения границ (в непрофессиональной среде, а также в значительной части решений судов - установлением границ), причем не всегда на местности. Говоря иначе, ограничение прав без определения границ действия таких ограничений юридически существовать не может или, по крайней мере, не должно существовать. В соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости. В судебных спорах, в основном с органами местного самоуправления, вопрос о границах действия ограничения является ключевым. За внесением в ГКН сведений о границах действия ограничения следует в связке и государственная регистрация в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. Согласно п. 6 ст. 56 ЗК РФ ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами. Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других) (ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество).

Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает, что ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Бессрочно ограничения устанавливаются и в границах режимных объектов, и в границах режимообразующих объектов и действуют до тех пор, пока не перестанет существовать либо сам объект (например, линейный объект) или пока не изменится правовой статус всего объекта или его части (например, прекращение существования охранной зоны или изменение ее границ).

Предусмотренное пунктом 5 комментируемой статьи сохранение ограничения прав на землю при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу подчеркивает, во-первых, публично-правовую природу такого ограничения и, во-вторых, его деперсонализацию, независимость от статуса лица-правообладателя земельного участка.

Пункт 7 комментируемой статьи предусматривает обжалование в судебном порядке ограничения прав на землю лицом, чьи права ограничены. Собственник земельного участка, землепользователь или землевладелец в данном случае может использовать, во-первых, такой способ защиты нарушенного права, как обращение в суд с заявлением о признании недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой введение ограничения прав на землю, если оно введено после возникновения прав на землю. Во-вторых, эта же задача может решаться лицом, чьи права ограничены, путем обжалования акта отказа компетентного органа изменить вид разрешенного использования земельного участка, предоставить разрешение на строительство или даже обеспечить выбор земельного участка в соответствии со ст. 31 ЗК РФ. Граждане обращаются в суд в порядке, который предусмотрен главой 25 ГПК РФ, а юридические лица - в соответствии с главой 24 АПК РФ. В соответствии со ст. 249 ГПК РФ обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правового акта, его законности, а также законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на орган, принявший нормативный правовой акт, органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие). Такое же, по сути, правило установлено и ч. 5 ст. 200 АПК РФ.

Статья 56.1. Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 56.1

Комментируемая статья, состоящая из двух пунктов, устанавливает частный случай в вопросе об ограничении прав на землю - в связи с резервированием. Резервирование земель - достаточно крупная совокупность норм, равным образом входящая в сферу как земельного, так и публичного права. Статья 56.1 ЗК РФ органично и неразрывно связана с положениями главной статьи ЗК РФ - ст. 70.1, в которой сформулированы главные материальные нормы института "резервирование земель для государственных и муниципальных нужд", а также с положениями ст. 1, п. 3.1 ст. 22, п. 4.1 ст. 23, подп. 2 и 3 п. 1 ст. 40, ст. 49, ст. 56 ЗК РФ. Кроме того, правила о резервировании земель установлены абз. 5 п. 8 ст. 28 Закона N 178-ФЗ. Наконец, Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 N 561 "О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд" утверждено Положение о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд <501>.

--------------------------------

<501> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3646. Документ с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 04.10.2012 N 1008 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 22 июля 2008 г. N 561" (СЗ РФ. 2012. N 41. Ст. 5630).

Комментируемая статья представляет собой реализацию такого принципа земельного права, как учет значения земли как основы жизни и деятельности человека и приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, а также некоторых других (ст. 1 ЗК РФ).

Не вдаваясь в подробный разбор института резервирования (см. комментарий к ст. 70.1 ЗК РФ), укажем только, что целью резервирования можно считать выполнение государственных функций по планированию, использованию и изъятию земель с наименьшими затратами для бюджета и, что более существенно, нахождение баланса интересов между обладателями прав на землю и публичным собственником, иными словами, баланса интересов общности и отдельного индивида <502>.

--------------------------------

<502> Ревякин А.П. Публичные интересы и основания резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд // СПС "КонсультантПлюс".

Пункт 2 комментируемой статьи отсылает к перечню прав, указанных в подп. 2 и 3 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, которые ограничиваются в связи с принятием решения о резервировании земель:

возведение жилья, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

проведение в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных, культуртехнических и другие мелиоративных работ, строительство прудов и иных водных объектов в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Как видно из содержания видов деятельности, в первом случае (возведение жилья и т.д.) речь идет о земельных участках в границах населенных пунктов, во втором - преимущественно о землях сельскохозяйственного назначения.

Состав (содержание) ограничения прав приведен в ст. 56 ЗК РФ. Ограничения прав затрагивают использование и хозяйственную деятельность, охрану окружающей среды. Подпункт 3 п. 2 ст. 56 ЗК РФ устанавливает такое ограничение, как "условия начала и завершения застройки или освоения" земельного участка. В соответствии со ст. 1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Комментируемая статья не устанавливает сроки, в течение которых действуют ограничения прав на землю. Однако если учесть положения п. 3 ст. 70.1 ЗК РФ, то в отношении земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, это срок не более чем семь лет, а в границах особой экономической зоны - не более чем два года.

Действие ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, прекращается в связи со следующими обстоятельствами:

а) истечение указанного в решении срока резервирования земель;

б) предоставление в установленном порядке зарезервированного земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных решением о резервировании земель;

в) отмена решения о резервировании земель органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о резервировании земель;

г) изъятие в установленном порядке, в том числе путем выкупа, зарезервированного земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

д) решение суда, вступившее в законную силу (п. 10 Положения о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд).

В случае прекращения действия ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, обязаны в течение 30 дней с даты наступления обстоятельств, указанных в п. 10 указанного Положения, обратиться в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий ведение государственного кадастра недвижимости, с заявлением об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о зарезервированных землях, а также в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничений прав, вызванных резервированием земель (п. 11 Положения).

Дата добавления: 2015-10-16