Земельных участков

Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков

Комментарий к статье 40

Комментируемая статья является своего рода общей инструкцией по использованию земельного участка. В ней выделяются две логические части. В первой части (п. 1) приводится перечень видов деятельности, которые вправе осуществлять собственник на своем земельном участке. Причем перечень этот не закрытый: подп. 4 предусматривает возможность со стороны собственника осуществлять другие права на использование земельного участка. Вторая часть ст. 40 ЗК РФ рассматривает использование земельного участка с точки зрения получения с него дохода за счет выращивания и реализации сельскохозяйственных культур.

С точки зрения применения отдельных положений статья 40 ЗК РФ представляет значительные трудности, так как объем каждого конкретного способа освоения и использования земельного участка обусловлен соблюдением целого ряда требований законодательства о недрах, лесного, водного законодательства, законодательства о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов РФ, специальных федеральных законов. Поэтому собственнику земельного участка во избежание нарушения законодательства следовало бы заказать заключения у специалистов - кадастровых инженеров, проектных организаций, адвокатов, поставив перед ними все вопросы о конкретном составе прав и ограничений на использование земельного участка. С этой же целью необходимо обращаться с запросами в органы архитектуры, градостроительства, земельных отношений органов местного самоуправления, которые в ряде случаев за плату, а в большинстве своем бесплатно предоставляют информацию о правовом режиме конкретного земельного участка (об охранных и санитарных зонах, красных линиях, о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд, о содержании конкретных видов деятельности в рамках вида разрешенного использования земельного участка).

Подпункт 1 п. 1 комментируемой статьи отчасти воспроизводит положения ст. 19 Закона N 2395-1, согласно которой собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Из содержания ст. 19 Закона N 2395-1 также следует, что собственник земельного участка не должен получать какие-либо разрешения у государственных органов или органов местного самоуправления. По этому вопросу изложил в 2008 г. свою позицию ВС РФ, принимая Определение по кассационной жалобе Правительства Республики Мордовия на решение Верховного суда Республики Мордовия от 4 июля 2008 года, которым удовлетворено заявление прокурора Республики Мордовия о признании противоречащим федеральному законодательству, недействующим и не порождающим правовых последствий Постановления правительства Республики Мордовия от 8 февраля 2008 года N 37 "О порядке добычи собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков общераспространенных полезных ископаемых в Республике Мордовия".

В соответствии со ст. 19 Закона N 2395-1 органам исполнительной власти субъектов РФ предоставлено лишь право установления порядка добычи указанными лицами общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строительства подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, устройства и эксплуатации бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения.

Поскольку пункт 2 Порядка, устанавливающий необходимость получения разрешения Министерства природных ресурсов Республики Мордовия, признан судом противоречащим федеральному законодательству, остальные пункты Порядка, регламентирующие порядок получения разрешения, рассмотрения представленных для получения разрешения материалов, сроки действия, продления, аннулирования разрешения, и пункт 2 Постановления правительства Республики Мордовия от 8 февраля 2008 года N 37, которым внесено изменение в Положение о Министерстве природных ресурсов Республики Мордовия путем дополнения абзацем о том, что Министерство природных ресурсов Республики Мордовия "осуществляет выдачу разрешений на добычу общераспространенных полезных ископаемых", также признаны противоречащими федеральному законодательству и недействующими <426>.

--------------------------------

<426> Определение ВС РФ от 29.10.2008 по делу N 15-Г08-10 // СПС "КонсультантПлюс".

Что касается прудов и обводненных карьеров в границах земельного участка, то согласно ч. 8 ст. 1 ВК РФ использование водных объектов (водопользование) - использование различными способами водных объектов для удовлетворения потребностей РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, физических лиц, юридических лиц. По смыслу ч. ч. 1, 2 и 4 ст. 11 ВК РФ договор на водопользование в подобных случаях с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления не заключается.

Обозначив пруд и обводненный карьер единственными объектами права региональной, муниципальной и, что безусловно актуально для современного этапа экономического развития нашего государства, частной собственности, законодатель не дает их определений. Между тем необходимость легальных дефиниций указанных понятий обусловлена особым правовым режимом пруда и обводненного карьера: эти водные объекты, являясь недвижимым имуществом, составляют часть земельного участка и неразрывно связаны с ним, они могут отчуждаться в соответствии с гражданским и земельным законодательством (ч. ч. 3 и 4 ст. 8 ВК РФ), т.е. быть объектами имущественных отношений. Кроме того, отсутствие определений данных понятий в законодательстве дает возможность их произвольного толкования, что может привести к незаконному отчуждению, в частности в собственность физических и юридических лиц, иных водных объектов, отличных от прудов и обводненных карьеров.

В ГОСТ 19179-73 "Гидрология суши. Термины и определения" находим два определения пруда: пруд - мелководное хранилище площадью не более 1 кв. км; пруд-копань - небольшой искусственный водоем в специально выкопанном углублении на поверхности земли, предназначенный для накопления и хранения воды для различных хозяйственных целей.

В ГОСТ 19179-73 "Гидрология суши. Термины и определения", включающем обязательные для применения в документации всех видов, учебниках, учебных пособиях, технической и справочной литературе определения основных понятий в области гидрологии суши, термин "обводненный карьер" отсутствует. То есть водное законодательство фактически ввело совершенно новое понятие, не употребляемое в гидрологии, не дав ему определения и не обозначив его существенных признаков. В энциклопедиях, словарях и учебных пособиях находим лишь однотипные определения понятия "карьер". Согласно Горной энциклопедии карьер есть совокупность выемок в земной коре, образованных при добыче полезных ископаемых открытым способом. Обводненный карьер есть не что иное, как карьер, заполненный водой. Таким образом, обводненный карьер - искусственный водоем, представляющий собой выемку в земной коре, образованную при добыче полезных ископаемых открытым способом и заполненную водой <427>.

--------------------------------

<427> Стасюк Д.А. К вопросу о значимости определения понятий "пруд" и "обводненный карьер" в Водном кодексе Российской Федерации // Государство и право: теория и практика: Материалы II междунар. науч. конф. (г. Чита, март 2013 г.). Чита: Молодой ученый, 2013. С. 48 - 51.

Изложенная выше позиция об искусственном характере прудов и обводненных карьеров зафиксирована в одном из редких по рассматриваемому предмету судебных решений. В своем Постановлении от 30 октября 2007 г. ФАС СКО отметил, что из норм ст. ст. 5 и 8 ВК РФ следует, что пруды и обводненные карьеры представляют собой не природные (естественные), а искусственные водные объекты, причем исходя из ч. 4 ст. 8 ВК РФ объектом права собственности может быть только весь водный объект <428>.

--------------------------------

<428> Постановление ФАС СКО от 30.10.2007 по делу N Ф08-6668/07 // СПС "КонсультантПлюс".

Среди перечисленных способов использования подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ указывает на право возведения зданий, строений и сооружений. В этом вопросе норма подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ является производной от правил ГК РФ: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ст. 263 ГК РФ). Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

При применении комментируемой статьи необходимо учитывать принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Требование соблюдения градостроительных регламентов в процессе строительства (возведения) жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений является обязательным для всех собственников.

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ч. 1 ст. 1 ГрК РФ).

Градостроительный регламент рассредоточен в правилах землепользования и застройки (ПЗиЗ) конкретного городского округа или поселения. Перечень территориальных зон в указанные правила включается в соответствии с п. 1 ст. 85 ЗК РФ, а конкретный состав видов деятельности внутри каждой зоны приводится в соответствии с п. п. 5 - 12 этой же статьи <429>. Если гражданин или юридическое лицо возводит жилье, например, в г. Салехарде, то в соответствии с п. 1 ст. 29 ПЗиЗ г. Салехарда жилые зоны (код зоны 1 ЖЗ) предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами. Объекты основного вида разрешенного использования должны занимать не менее 60% территории. До 40% территории допускается использовать для размещения объектов социально-бытового и культурно-досугового назначения, стоянок автомобильного транспорта, коммунальных объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду и население (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия) (п. 5 ст. 29 ПЗиЗ г. Салехарда). Новое строительство на данной территории может быть осуществлено только в соответствии с основными видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом, в случае если до 40% территории используется не в соответствии с ее основным назначением (п. 7 ст. 29 ПЗиЗ г. Салехарда). Жилые здания с квартирами на первом этаже следует располагать, как правило, с отступом от красных линий (п. 11 ст. 29 ПЗиЗ г. Салехарда). Строительство индивидуальных гаражей предусматривается на обособленных территориях жилой зоны, преимущественно в составе гаражных объединений. Размеры гаражей должны соответствовать следующим параметрам: одноэтажные, ширина - 4,5 м, длина - 6 м, высота - не более 3 м (п. 17 ст. 29 ПЗиЗ г. Салехарда).

--------------------------------

<429> Статья 11 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (утв. решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 17 июня 2008 г. N 405 "О принятии правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону) // http://rostov.news-city.info/docs/sistemsw/dok_ieghqb/index.htm (дата обращения: 13.01.2014); Перечень территориальных зон, утвержден решением Думы города Томска от 27 ноября 2007 года N 687 "О корректировке Генерального плана и об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Томск" (с изменениями на 15 октября 2013 года) // http://docs.cntd.ru/document/951821725 (дата обращения: 13.01.2014); ст. 19 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (утв. решением Думы г. Владивостока от 7 апреля 2010 г. N 462) // СПС "КонсультантПлюс"; ст. 36 Правил землепользования застройки города Якутска (утв. решением окружного Совета г. Якутска от 25.06.2007 N РОС-51-9 "Об утверждении правил землепользования застройки города Якутска") // http://sakha.news-city.info/docs/sistemsr/dok_ieglwo/page4.htm (дата обращения: 13.01.2014); ст. 22 Правил землепользования и застройки города Салехарда (утв. решением Городской Думы муниципального образования г. Салехард от 16.04.2007 N 13) // СПС "КонсультантПлюс".

Еще один пример, который уже имеет отношение к возведению производственных объектов. Согласно ст. 26 Правил землепользования и застройки города Иваново (утв. решением Ивановской городской Думы от 27 февраля 2008 г. N 694 <430>; далее - ПЗиЗ г. Иваново) в состав территориальных зон г. Иваново входит производственно-коммунальная зона ПК-3 - зона производственных объектов IV и V классов. В соответствии с п. 3 ст. 34 ПЗиЗ г. Иваново зона ПК-3 предназначена для создания правовых условий формирования и развития промышленно-коммунальных узлов IV и V классов; требуется организация санитарно-защитных зон радиусом 100 - 50 метров соответственно IV и V классов. Среди основных видов разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля; базы для хранения продукции и материалов; производственные базы жилищно-эксплуатационных служб; площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовиков, легковых автомобилей.

--------------------------------

<430> СПС "КонсультантПлюс".

Параметры застройки.

1. Коэффициент застройки земельного участка - не более 65% от его площади.

2. Коэффициент озеленения земельного участка - не менее 15% от его площади.

3. Площадь территорий, предназначенных для хранения транспортных средств (для вспомогательных видов использования), - не более 15% от площади земельного участка.

4. Расстояние от красных линий улиц до линии застройки - не менее 6 метров.

5. Минимальный отступ от границ смежных земельных участков до объектов строительства - не менее 6 метров.

Реализуя свое право на возведение зданий, строений, сооружений, собственник земельного участка (или застройщик по его поручению) не может не учитывать требования санитарных норм и правил (СНиП). Так, например, реализуя свое право на застройку в соответствии с Законом N 66-ФЗ, гражданин обязан знать содержание СНиП 30-02-97* "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" <431>. Согласно пункту 1.1* СНиП 30-02-97* его нормы и правила распространяются на проектирование застройки территорий садоводческих (дачных) объединений граждан (далее - садоводческое (дачное) объединение), зданий и сооружений, а также служат основой разработки территориальных строительных норм (ТСН) субъектов РФ. Пункт 6.4* СНиП 30-02-97* предусматривает, что на садовом (дачном) участке могут возводиться жилое строение (или дом), хозяйственные постройки и сооружения, в том числе постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения с утепленным грунтом, хозпостройка для хранения инвентаря, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобиля.

--------------------------------

<431> Приняты и введены в действие с 1 апреля 2001 г. Постановлением Госстроя РФ от 10.09.1997 N 18-51 // http://docload.ru/Basesdoc/4/4961/index.htm (дата обращения: 13.01.2014).

Согласно п. п. 4.1 и 5.2 СП 53.13330.2011 организация территории садоводческого, дачного объединения осуществляется в соответствии с утвержденным органом местного самоуправления проектом планировки территории садоводческого, дачного объединения, являющимся юридическим документом, обязательным для исполнения всеми участниками освоения и застройки территории такого объединения, все изменения и отклонения от проекта должны быть утверждены органом местного самоуправления; территория садоводческого, дачного объединения должна быть соединена подъездной дорогой с автомобильной дорогой общего пользования.

В соответствии с ч. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ (ч. 5 ст. 36 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ).

Подпункт 4 п. 1 ст. 40 ЗК РФ предусматривает осуществление других прав на использование земельного участка, которые предусмотрены законодательством. В некоторых случаях законодательство субъектов РФ раскрывает содержание этих других прав. Так, в МО собственник земельного участка имеет право по своему усмотрению в его границах осуществлять строительство подземных сооружений (овощных, выгребных ям, котлованов и т.п.) без применения взрывных работ для своих нужд на глубину до пяти метров; устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения <432>.

--------------------------------

<432> Подпункты 2 и 3 п. 2 Порядка добычи собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков общераспространенных полезных ископаемых, строительства подземных сооружений для своих нужд, устройства и эксплуатации ими бытовых колодцев и скважин на территории Московской области (утв. Постановлением Правительства Московской области от 2 декабря 2009 г. N 1061/51).

Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

Комментарий к статье 41

Комментируемая статья путем прямой отсылки связана со ст. 40 ЗК РФ. В ней выделяются две самостоятельные части, которые технически совпадают с двумя пунктами. Первый пункт распространяет объем прав, предусмотренный п. 1 ст. 40, на использование земельных участков на других видах права за исключением сервитута.

Пункт 2 ст. 41 ЗК РФ, не перечисляя самих прав сервитуария, указывает всего лишь на то, чем они определяются. С точки зрения законодательной и юридической техники в этом пункте содержится несколько отсылок к другим законоположениям, документам и актам: на п. 1 ст. 23 ЗК РФ (мы бы назвали это двойной отсылкой, так сам п. 1 ст. 23 ЗК РФ в вопросе установления отсылает заинтересованных лиц к гражданскому законодательству) и на неназванный закон; на частноправовой договор; на нормативный акт об установлении публичного сервитута.

Пункт 2 ст. 41 ЗК РФ предусматривает объем прав лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, в зависимости от содержания договора. В данном вопросе стороны вправе руководствоваться перечнем сервитутов, приведенным в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Однако в практике земельных отношений такой частный сервитут, как право прохода или проезда через земельный участок, чаще всего устанавливается на основании решения суда, о чем не говорится ни в п. 2 ст. 41 ЗК РФ, ни в других статьях ЗК РФ, но установлено правилом п. 3 ст. 274 ГК РФ. По этой причине при применении комментируемого положения крайне важно учитывать правовую позицию, сформулированную по одному из дел ВАС РФ.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

По результатам разрешения спора об установлении сервитута суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

В отношении иных требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности допустимо установление частного сервитута <433>.

--------------------------------

<433> Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 по делу N 11248/11 // СПС "КонсультантПлюс".

Что касается публичного сервитута, то его конкретное содержание (по сути, объем прав неопределенного круга лиц) указывается в постановлении (решении) об установлении публичного сервитута. Лицо, которому земельный участок, обремененный публичным сервитутом, принадлежит на определенном праве, обязано не препятствовать осуществлению публичного сервитута.

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Комментарий к статье 42

В комментируемой статье выделяются четыре группы правил. Первая - перечень обязанностей правообладателей, которые напрямую вытекают из принципов земельного права (второй, третий, четвертый, седьмой и восьмой абзацы после слова "обязаны"). Вторая группа связана с обязанностями, которые вытекают из договоров (абзац пятый). Третья, в которой соединились и частно- и публично-правовые элементы, - абзац второй. Наконец, четвертая группа (абзац восьмой) не называется конкретно; абз. 9 статьи отсылает к другим требованиям ЗК РФ и федеральным законам.

Обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, вытекает из принципов земельного законодательства - учета значения земли как основы жизни и деятельности человека (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) и приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства (подп. 2 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), деления земель по целевому назначению на категории (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Требование абз. 2 комментируемой статьи предусматривает обязанность сохранения межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законодательством. Данное требование направлено на защиту как прав третьих лиц - граждан и юридических лиц, так и интересов органов государственной власти и органов местного самоуправления. Межевыми знаками закрепляется на местности местоположение характерных точек границ земельного участка в связи с образованием земельного участка или уточнением кадастровым инженером местоположения границ земельного участка или участков по заявлению правообладателя.

От межевых знаков, которые закрепляют на местности местоположение характерных точек границ земельного участка, следует отличать опорные межевые знаки (ОМЗ) - элементы опорной межевой сети, которые находятся в границах населенных пунктов и используются кадастровыми инженерами для привязки к местности, определения координат характерных точек границ земельного участка и подготовки в межевом плане схемы геодезических построений. Видимой частью ОМЗ является бетонный пилон или монолит, железная труба, деревянный столб, штырь в пне, марка (штырь, болт) определенной высоты с указанием номера знака <434>. Часто граждане техникой или даже вручную сдвигают с места ОМЗ, изменяя его наклон, или разрушают его, что не позволяет кадастровому инженеру к нему "привязаться", в связи с чем он вынужден заниматься поиском других ОМЗ.

--------------------------------

<434> Основные типы ОМЗ приведены в соответствии с приложением N 1 к действующей Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 08.04.1996) (документ опубликован не был).

Что касается геодезических и других специальных знаков, то законодатель имеет в виду прежде всего закрепление на местности геодезической сети. Геодезическая сеть - система точек земной поверхности, взаимное положение которых определено в некоторой единой системе координат и высот над уровнем моря на основании геодезических измерений. Государственные сети подразделяют на государственную геодезическую сеть, геодезические сети сгущения, съемочные сети. Все эти сети разделяют на плановые и высотные. Государственная геодезическая сеть - главная сеть опорных точек (пунктов), создаваемая на всей территории страны. Она представляет собой основу (каркас) для проведения всех топографо-геодезических работ, выполняемых в стране. Государственная геодезическая сеть состоит из сетей триангуляции, трилатерации и полигонометрии 1, 2, 3 и 4 классов, различающихся точностью измерения углов и линий, длиной сторон и порядком их развития; нивелирных сетей I, II, III, IV классов.

Пункты геодезической сети закрепляются на местности геодезическими знаками и служат исходной основой и опорными пунктами при картографировании земной поверхности и геодезических измерениях на местности в связи с различными инженерными изысканиями.

Геодезические знаки - наземные сооружения и подземные устройства, которыми обозначают и закрепляют на местности геодезические пункты.

Геодезические знаки строят в виде пирамид (деревянных или металлических) высотой до 15 - 18 м. При больших высотах строят сложные сигналы. При взаимной видимости смежных геодезических пунктов с земли (особенно в горной местности) сооружают каменные столбы-туры.

Подземная часть геодезических знаков на пунктах триангуляции и полигонометрии представляет собой систему бетонных монолитов или закрепленную в бетонном основании металлическую трубу с вделанной в нее маркой, на которых имеется отверстие или обозначена точка, являющаяся собственно геодезическим пунктом и называемая центром пункта.

Пирамиды и сигналы заканчиваются визирными целями в виде цилиндров (симметричными относительно своей геометрической оси). Пункты нивелирования обозначают и закрепляют заложенными в грунт геодезическими знаками аналогичного устройства, которые называют реперами, или вделанными в стены каменных сооружений чугунными марками. На марках имеется отлитая вместе с ней надпись, указывающая вид и номер геодезического пункта <435>.

--------------------------------

<435> Дубенко Н.Н., Шуляк А.С. Землеустройство с основами геодезии / Под ред. Б.Б. Шумакова. М.: КолосС, 2002. С. 138 - 139.

Обязанностью собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, является своевременное начало использования земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ). Это положение имеет прямое отношение к лицам, которым земельные участок предоставлен с предварительным согласованием места размещения объекта (подп. 2 п. 1 ст. 30 и ст. 31 ЗК РФ). С учетом того, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет, арендатор земельного участка обязан своевременно (то есть в течение трех лет) приступить к использованию земельного участка.

Требование, предъявляемое абз. 4 ст. 42 ЗК РФ, также обращено к арендаторам, с которыми заключаются договоры о комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства. Пункт 3 ст. 30.2, а также подп. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ предусматривают включение в условия предоставления земельного участка по итогам аукциона сроки выполнения работ по обустройству территории и максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного строительства.

Обязанность своевременного внесения платежей за землю (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ) вытекает из принципа платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Плате за землю, в том числе и арендной плате, посвящена также ст. 65 ЗК РФ.

Правило абз. 6 ст. 42 ЗК РФ о соблюдении при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов налагает на граждан и юридических лиц целый ряд обязательств, объем которых зависит от конкретного вида деятельности в границах земельных участков, а также вне таких участков на землях и территориях. Например, если организация обращается с отходами производства и потребления, занимаясь сбором и вывозом на свалку твердых бытовых отходов в границах муниципального образования, то ее деятельность не должна ставить под угрозу санитарно-эпидемиологическое благополучие неопределенного круга граждан и создавать опасность причинения вреда окружающей среде. Деятельность организации должна осуществляться на основании лицензии, и если в ней указано, например, что организация вправе осуществлять деятельность по сбору, использованию, обезвреживанию и размещению отходов I - IV классов опасности и сбору отходов IV класса опасности, то размещать другие отходы она не вправе. Соответственно, главным государственным санитарным врачом по муниципальному району на основании протокола санитарно-эпидемиологической экспертизы хозяйственной и иной деятельности выдается санитарно-эпидемиологическое заключение на использование, обезвреживание и размещение отходов именно I - IV классов опасности и сбору отходов IV класса опасности. Наконец, площадка временного складирования твердых бытовых отходов должна соответствовать действующему законодательству по организации полигонов твердых бытовых отходов и промышленных отходов, а также должна быть включена в государственный реестр объектов размещения отходов. Ее мощность должна позволять размещать в течение длительного времени то количество отходов, которое образуется на территории конкретного муниципального образования. Нарушение указанных требований может повлечь по решению суда запрет эксплуатации и размещения бытовых отходов и отходов потребления на таком земельном участке и обязание провести работы по рекультивации нарушенных земель <436>.

--------------------------------

<436> Определение Ленинградского областного суда от 30.05.2013 по делу N 33-2393/2013 // СПС "КонсультантПлюс".

Требование о соблюдении санитарно-гигиенических правил, которое предусмотрено в абз. 6 ст. 42 ЗК РФ, также накладывает на лиц, использующих земельный участок, целый комплекс обязательств, неисполнение которых нарушает права неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду и влечет за собой запрет в судебном порядке осуществлять соответствующую деятельность <437>.

--------------------------------

<437> Определение Ленинградского областного суда от 11.04.2013 по делу N 33-1685/2013 // СПС "КонсультантПлюс".

Требование абз. 7 ст. 42 ЗК РФ о недопущении загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий основано на принципе подп. 2 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Правило абз. 7 ст. 42 ЗК РФ взаимодействует также с п. 1 ст. 13 ЗК РФ, в котором определяется содержание охраны земель. Причем это требование носит не абстрактный, а вполне конкретный характер. Пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 23 февраля 1994 года N 140 "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы" <438> предусмотрено, что рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при разработке месторождений, полезных ископаемых и торфа, проведении всех видов строительных, геологоразведочных, мелиоративных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении участков поверхности земли, если по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель <439>. То есть перечисленные виды деятельности предусматривают подготовку проекта рекультивации земель и его утверждение компетентными органами, в соответствии с которым и происходит восстановление плодородного слоя земли.

--------------------------------

<438> САПП РФ. 1994. N 10. Ст. 779.

<439> СПС "КонсультантПлюс".

Положения абз. 6, 7 и 8 ст. 42 ЗК РФ могут дополняться законодательством субъектов РФ применительно, например, к добыче общераспространенных полезных ископаемых, строительству подземных сооружений для своих нужд, устройству и эксплуатации ими бытовых колодцев и скважин. На территории Московской области владелец земельного участка обязан:

1) соблюдать требования законодательства о недрах, об охране окружающей среды, особо охраняемых природных территориях, земельного законодательства, санитарных норм и правил;

2) обеспечить безопасное ведение работ, связанных с добычей общераспространенных полезных ископаемых, строительством подземных сооружений, устройством и эксплуатацией бытовых колодцев и скважин;

3) предотвращать загрязнение недр;

4) не допускать загрязнения подземных вод через принадлежащие ему колодцы и скважины;

5) не допускать негативного воздействия на прилегающую к его земельному участку территорию (образование отвалов полезных ископаемых, залив водой и т.п.);

6) не допускать разрушения мелиоративной системы;

7) осуществлять рекультивацию нарушенных в процессе пользования недрами земель за счет собственных средств в установленном порядке;

8) в случае прекращения деятельности, предусмотренной подп. 3 п. 2 настоящего Порядка, выполнить ликвидацию (тампонаж) принадлежащих ему бытовых колодцев и скважин <440>.

--------------------------------

<440> Подпункты 2 и 3 п. 2 Порядка добычи собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков общераспространенных полезных ископаемых, строительства подземных сооружений для своих нужд, устройства и эксплуатации ими бытовых колодцев и скважин на территории Московской области (утв. Постановлением Правительства Московской области от 2 декабря 2009 г. N 1061/51).

Статья 43. Осуществление прав на земельный участок

Комментарий к статье 43

Комментируемая статья воспроизводит целиком ст. 9 ГК РФ. Пункт 1 ст. 43 ЗК РФ основан на п. 1 ст. 9 ЗК РФ - граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, а п. 2 ст. 43 - на п. 2 ст. 9 ГК РФ: отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. По этой причине вопрос применения ст. 43 ЗК РФ представляется скорее проблемой толкования цивилистических конструкций, чем частным вопросом земельно-правовых отношений.

Осуществление гражданских прав по своему усмотрению является проявлением одного из базовых принципов частного права - приобретение и реализация гражданских прав своей волей и в своем интересе. Поэтому гражданские права в принципе не могут осуществляться не по усмотрению их субъекта - факт подобного "осуществления прав" просто не может быть квалифицирован как осуществление гражданского (в нашем случае - земельного) права; правовые последствия подобного "осуществления прав" должны быть ликвидированы посредством восстановления положения, существовавшего до нарушения права. Принцип, изложенный в п. 1 ст. 9 ГК РФ (воспроизведенный в п. 1 ст. 43 ГК РФ), позволяет сформулировать и отрицательное правило осуществления гражданских (а также и земельных) прав: всякое лицо вправе не осуществлять свои гражданские права <441>. Иллюстрацией к последнему тезису может послужить позиция Саратовского областного суда в Апелляционном определении от 28.11.2012 по делу N 33-6961. Б. обратился с иском в суд к Г. и просил запретить ответчику производить перекрытие, перенос и демонтаж водопроводной линии и колодца. 23.06.2012 им получено уведомление о том, что ответчик намерен произвести перекрытие и демонтаж водопроводной линии и колодца. С данным требованием истец не согласен, так как от колодца, расположенного на территории земельного участка, проходят водопроводные трубы для снабжения водой принадлежащего истцу дома. Ранее дом являлся многоквартирным жилым домом и водопроводный колодец находился на землях общего пользования, принадлежащих органу местного самоуправления. Подключение к водоснабжению дома, принадлежащего истцу, произведено на основании необходимой технической документации и разрешения компетентных органов. Ответчик, не получив разрешения на строительство нового объекта на земельном участке, пытается демонтировать водопроводную линию и колодец. С. также обратилась в суд с иском к Г. о запрете ответчику производить перекрытие, перенос и демонтаж водопроводной линии и колодца. В ходе рассмотрения дела по существу от Г. поступило встречное исковое заявление к Б. и С., в котором Г. просил обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании принадлежащим ему земельным участком общей площадью 738 кв. м, обязать дать согласие на осуществление переноса существующей водопроводной линии, расположенной под принадлежащим ему земельным участком. Суд удовлетворил требования первоначальных истцов и отказал Г. При этом суд особо подчеркнул, что, поскольку в соответствии с законом только собственнику предоставлено право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права других лиц, а также распоряжаться им иным образом, и учитывая, что Б. и С. не давали согласия на перенос водопровода, проходящего по земельному участку Г., оснований для удовлетворения встречных исковых требований Г. о возложении на Б. и С. обязанности дать согласие на осуществление переноса существующей водопроводной линии, расположенной под принадлежащим ему земельным участком, не имелось <442>.

--------------------------------

<441> Практика применения Гражданского кодекса РФ части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Юрайт, 2010. С. 74 - 75.

<442> СПС "КонсультантПлюс".

Дата добавления: 2015-10-16