Глава V. Возникновение прав на землю 12 страница

Давая оценку правомерности объединения в один лот ОАО "Фонд имущества СПб" и КУГИ г. Санкт-Петербурга десяти земельных участков, суд согласился с доводами жалобы о том, что, обладая индивидуально-определенными потребительскими свойствами, каждый земельный участок привлекает к торгам специфический круг потребителей. Объединение в один лот земельных участков, обладающих индивидуальными, различными потребительскими свойствами, неизбежно ведет к отказу от участия в торгах лиц, заинтересованных в земельном участке с определенным месторасположением и характеристиками, что приводит к сокращению количества претендентов пропорционально количеству земельных участков, объединенных в один лот, что в конечном итоге приводит к ограничению конкуренции на рынке строительно-инвестиционной деятельности.

Сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, в силу п. 17 ст. 4 Закона N 135-ФЗ является одним из признаков ограничения конкуренции.

Объединение 10 земельных участков в один лот повлияло и на сумму годовой арендной платы (33522000 руб.), и на сумму задатка, равную сумме годовой арендной платы, внесение которой являлось одним из условий участия в аукционе. Столь значительная сумма задатка также не позволила большему количеству потенциальных инвесторов принять участие в аукционе и повлиять на его результат, а следовательно, принцип конкурентности, эффективности и результативности, заложенный в нормативных правовых актах, регулирующих данные правоотношения, не был достигнут <416>.

--------------------------------

<416> СПС "КонсультантПлюс".

Второй порядок организации аукциона, к которому отсылает п. 5 ст. 38 ЗК РФ, самым подробным образом описан в ст. 38.1 ЗК РФ. Предметом аукциона на этих торгах является земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, причем многоэтажного (хотя прямо об этом в п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ не говорится, однако об этом свидетельствует оговорка "за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства") с определением условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение). Дополнительно к этим общим условиям п. 1 ст. 38.1 для многоэтажного жилищного строительства указывает и на подготовленные материалы инженерных изысканий параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. Согласно ч. 15 ст. 1 ГрК РФ инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования. Все это подчеркивает отличие подготовки будущего предмета торгов от подготовки в соответствии с п. 4 ст. 38 ЗК РФ.

Согласно п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. То есть, как и при описанном выше порядке, отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подготавливает независимый оценщик.

Наконец, п. 6 ст. 38 ЗК РФ отсылает к аукциону, правила о котором регулируются ст. 38.2 ЗК РФ. Принципиальное отличие аукциона по продаже земельного участка между правилами п. 4 ст. 38, ст. 38.1 ЗК РФ с одной стороны и правилами ст. 38.2 ЗК РФ - с другой заключается не столько в особенностях его проведения (об этом в статье не сказано ни слова, если не считать положение п. 7 ст. 38.2, отражающее итог его проведения), сколько в порядке организации, особенностях состава сведений в извещении о проведении аукциона и, следовательно, содержания будущего договора. Соответственно, на участника аукциона (а в дальнейшем - покупателя земельного участка) налагаются обязательства, выполнение которых связано с обеспечением и защитой интересов публичного образования, на территории которого находится продаваемый земельный участок (подп. 5 - 6 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ). В качестве такой общественной нагрузки на победителя аукциона в соответствии с подп. 6 ст. 38.2 ЗК РФ накладывается обязанность подготовки документации по планировке территории - проекта планировки территории и проекта межевания, что связано уже с градостроительной деятельностью (ст. ст. 42 и 43 ГрК РФ). В части подготовки и согласования указанных документов можно говорить о совпадении обязанностей инвестора по договору о развитии застроенной территории и застройщика, осуществляющего комплексное освоение земельного участка.

Что касается методики, которая применяется органами местного самоуправления при определении начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, то это экспертный метод (отчет независимого оценщика).

Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства

Комментарий к статье 38.1

Правила комментируемой статья являются частью комплекса норм о порядке организации и проведения торгов, которым посвящены также ст. ст. 38 и 38.2 ЗК РФ. Пунктом 5 ст. 38 ЗК РФ установлено, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 настоящего Кодекса. Однако из 30 пунктов ст. 38.1 ЗК РФ только п. п. 23, 24 и 26 затрагивают вопросы проведения аукциона, тогда как остальные сосредоточены на порядке его организации. Предметом аукциона в данном случае является земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, причем как для многоэтажного (хотя прямо об этом в п. 1 ст. 38.1 не говорится), так и для индивидуального или малоэтажного с определением условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение). Дополнительно к этим общим условиям п. 1 ст. 38.1 для многоэтажного жилищного строительства указывает и на подготовленные материалы инженерных изысканий параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. Согласно п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. То есть отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подготавливает независимый оценщик в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <417>.

--------------------------------

<417> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

Е.А. Галиновской высказано мнение о том, что с принятием ст. 38.1 ЗК РФ нормы Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "на организацию торгов по предоставлению участков для жилищного строительства не распространяются" <418>. Мы не можем согласиться с Е.А. Галиновской, хотя и понимаем причины, которые подтолкнули ее к высказанному суждению. С точки зрения законодательной техники последовательность п. п. 4, 5 и 6 действительно дает основания предполагать, что указанные в п. п. 4 и 5 порядок организации и проведения торгов совершенно независимы друг от друга и что их связывает формально только один первоисточник - положения ст. ст. 447 и 448 ГК РФ. Однако, как мы уже указывали выше, только п. п. 23, 24 и 26 комментируемой статьи затрагивают вопросы проведения аукциона. Порядку проведения торгов посвящен раздел III (п. п. 22 - 24) и пункт 25 раздела IV Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808. Ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ, ни в специальных законах или актах Правительства РФ больше не описывается порядок проведения аукциона.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (под ред. С.А. Боголюбова) включен в информационный банк согласно публикации - Питер Пресс, 2009.

<418> Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 8-е изд., перераб. и доп. / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2014. С. 218.

Кроме того, решение ВС РФ от 1 июля 2013 г. N АКПИ13-430, вынесенное по заявлению С.В. Комаровой о признании частично недействующими п. п. 6, 8 (подп. "в"), 10, 17, 30 (подп. "г") Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 и Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 24 сентября 2013 г. N АПЛ13-388, которое оставило предыдущий судебный акт без изменения, подтвердили системное единство Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 и п. п. 7 и 20 ст. 38.1 ЗК РФ <419>. Учитывая позицию высшей судебной инстанции, необходимо признать, что положения Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 применяются к порядку организации и проведения аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства с определением условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) в дополнение к положениям ст. 38.1 ЗК РФ.

--------------------------------

<419> Комментарий, в котором участвовала Е.А. Галиновская, подписан в печать 01.08.2013; год выхода книги в свет - 2014. В продажу в г. Москве книга поступила в ноябре 2013 г. Е.А. Галиновской, скорее всего, не было известно решение Верховного Суда РФ от 1 июля 2013 г. N АКПИ13-430, а тем более Определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N АПЛ13-388.

Тем не менее регулирование порядка организации и проведения указанного аукциона одновременно и в ЗК РФ, и в Постановлении Правительства кажется нам избыточным. Включение в ст. 38.1 ЗК РФ правил о процедуре проведения аукциона вряд ли нарушило бы баланс между материальными нормами и нормами о процедуре. Последние вполне органично занимают свою нишу в главе V ЗК РФ, в состав которой входит и ст. 38.1 ЗК РФ.

Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

Комментарий к статье 38.2

Положения комментируемой статьи являются частью совокупности норм о порядке организации и проведения торгов, заключении договора по их результатам, которым посвящены также п. п. 2, 4, 7 ст. 30, ст. ст. 38 и 38.1 ЗК РФ, ст. 447, п. 2 и п. 4 ст. 448 ГК РФ.

При применении ст. 38.2 ЗК РФ необходимо четко понимать, что такое "комплексное освоение в целях жилищного строительства". Это понятие заимствовано ЗК РФ из градостроительной деятельности. Однако в ст. 1 ГрК РФ (основные понятия, которые используются в ГрК РФ) оно не раскрывается. Вместе с этим ч. 23 ст. 1 ГрК РФ раскрывает такое понятие, как "программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа", объектом которых является комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов (ч. 24 ст. 1 ГрК РФ).

Пункт 1 ст. 38.2 ЗК РФ, не приводя развернутого определения, как бы между прочим делает оговорку о содержании понятия "комплексное освоение в целях жилищного строительства", говоря, что оно "включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности". Для органов местного самоуправления трех указанных составных частей оказывается достаточно, чтобы раскрыть это понятие. Так, например, согласно ст. 1 Правил землепользования и застройки города Иваново <420> комплексное освоение в целях жилищного строительства - мероприятия, "включающие в себя: 1) подготовку документации по планировке территории; 2) выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; 3) осуществление строительства".

--------------------------------

<420> Утв. реш. Ивановской городской Думы от 27 февраля 2008 г. N 694. Последние изменения утверждены решением Ивановской городской Думы от 29 июля 2011 г. N 263 "О внесении изменений и дополнений в правила землепользования и застройки города Иванова" // СПС "Референт".

Комментируемая статья предусматривает, что торги по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся в форме аукциона. Между тем его победитель обязан выполнить целый ряд условий, указанных в этих статьях. Поэтому по своей сути данные торги, по мнению некоторых исследователей, скорее являются конкурсом, а не аукционом <421>. Полагаем, что для такого суждения нет оснований. Пункт 7 ст. 38.2 ЗК РФ устанавливает правило, согласно которому победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения. Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Предоставление для участия в аукционе наряду с документами, которые указаны в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, еще и документов с предложениями по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка (п. 5 ст. 38.2 ЗК РФ) следует рассматривать во взаимосвязи с существенными условиями договора с победителем аукциона, т.е. как проект таких условий.

--------------------------------

<421> Попов М.В. Указ. соч. С. 141.

Рассредоточенность правил об организации и проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства между ст. ст. 30, 38.1, 38.2 ЗК РФ, ст. ст. 447 и 448 ГК РФ вряд ли можно назвать удобной с точки зрения практического применения.

Статья 39. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения

Комментарий к статье 39

Комментируемая статья регулирует правоотношения, в которых собственник объекта недвижимости обладает отличным от права собственности правовым титулом на земельный участок. При этом ст. 39 ЗК РФ не регулирует отношения при отсутствии какого-либо правового титула.

По смыслу ст. 39 ЗК РФ вытекает, что право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на земельный участок сохраняется при разрушении здания, строения, сооружения либо вследствие форс-мажорных обстоятельств, либо временного фактора, то есть обстоятельств, не связанных с противоправными действиями. Причем закон не устанавливает, так сказать, нижний предел сохранности объекта ни в процентах, ни по другим критериям. Как показывает судебная практика, этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Так, например, в одном деле ФАС СЗО установил, что, во-первых, на земельном участке сохранился только фундамент и, во-вторых, износ фундамента составил 60 процентов. Доказательств невозможности использования спорного объекта отсутствуют. Право пользования частью земельного участка принадлежит заявителю в силу прямого указания закона <422>.

--------------------------------

<422> Постановление ФАС СЗО от 24 января 2011 г. по делу N А42-165/2010 // СПС "КонсультантПлюс".

Также исходя из смысла ст. 39 ЗК РФ можно заключить, что она распространятся не только на граждан (право пожизненного наследуемого владения согласно п. 1 ст. 21 ЗК РФ может принадлежать только физическим лицам, а право постоянного (бессрочного) пользования могло возникнуть до введения в действие ЗК РФ), но и на юридических лиц. Причем в последнем случае речь должна идти также о государственных и муниципальных учреждениях, казенных предприятиях и других юридических лицах, которые указаны в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, а не только о частных юридических лицах.

Вопрос о сохранении титула на земельный участок в связи с пропуском трехлетнего срока, в течение которого необходимо начать восстановление объекта недвижимости, изучался арбитражными судами всех уровней. На него дан однозначный ответ: пропуск срока на восстановление влечет прекращение этого права, за исключением случаев, когда уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления продлил указанный срок или когда этот срок продлен судом, если доказано, что восстановлению здания препятствовали третьи лица. Кроме того, право на восстановление признается прекращенным, если установлена невозможность восстановления объекта.

Также суды, следуя Постановлению Президиума ВАС от 15.04.2008 N 17616/07, признают незаконными действия собственника земельного участка, препятствующие восстановлению объекта недвижимости <423>.

--------------------------------

<423> Петрищев В.С. Восстановление объекта недвижимости на чужом земельном участке // Закон. 2011. N 4. С. 138.

При применении комментируемой статьи также необходимо иметь в виду то обстоятельство, что судебная практика иногда рассматривает конструкцию ст. 39 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями ст. 36 ЗК РФ. Абзац 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ устанавливает правило, согласно которому исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники объектов завершенного строительства. Еще в 2005 г. Пленумом ВАС РФ было дано толкование понятия "исключительное право": "то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением..." <424>. В одном из Постановлений ФАС СЗО в 2011 г., которым был разрешен спор между собственником фундамента и Министерством имущественных отношений Мурманской области, суд сформулировал следующую позицию. По смыслу статей 36 и 39 ЗК РФ при разрушении объекта недвижимости его собственник сохраняет за собой в целях восстановления этого объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок, на котором расположен этот объект. Однако данные выводы не означают, что собственник разрушенного объекта не вправе обратиться в надлежащие органы за предоставлением в аренду земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект, в целях восстановления этого объекта.

--------------------------------

<424> Абзац 2 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // СПС "КонсультантПлюс".

Кроме того, в соответствии со ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство, восстановление или реконструкцию объекта общество должно представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

Данная позиция согласуется с выводами, приведенными в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07 <425>.

--------------------------------

<425> Постановление ФАС СЗО от 24 января 2011 г. по делу N А42-165/2010 // СПС "КонсультантПлюс".

Дата добавления: 2015-10-16