Методы формирования клиентской базы.

Начинающему агенту нужно прежде всего найти клиентов. Поиск эффективных методов формирования клиентской базы - основная задача первых недель работы. Если в начале работы вы освойте несколько способов поиска клиентов и будете должным образом планировать свои действия в этом направлении, успех вам практически обеспечен.

У начинающих агентов источники информации о клиенте не таковы, как у опытных

сотрудников. Агент с опытом работы более полутора лет получает от 10% до 20% вариантов на дежурстве; 20%-25% вариантов - результат его собственной активности; остальные клиенты обращаются к нему по рекомендации своих родственников и знакомых, которые уже пользовались услугами этого агента. И чем дольше агент работает, тем большая часть клиентов приходит по рекомендации (если, конечно, работает он хорошо).

У новичка, к сожалению, пока все сложнее. На дежурстве вы можете получить не более 10% от общего числа вариантов в работе - поскольку опыт телефонного консультирования (как и общий профессиональный уровень) еще недостаточен и сориентировать клиента на себя не так-то просто. Клиенты по рекомендации еще не обращаются к вам, поскольку сделок не было вовсе или было совсем немного. Поэтому основная масса вариантов должна появиться в результате серьезной работы по их поиску. Обычная ошибка стажера - недооценивать результативность р а з н ы х

способов поиска клиентов. Стажер распространяет в течение пары недель «очень-очень много листовок и объявлений» (на поверку, правда, оказывается, что листовок было полторы тысячи, а объявлений - сто), сообщает тем своим знакомым, которые ему встретились в первые несколько недель работы, что он начал заниматься недвижимостью - и успокаивается в ожидании клиентов. К сожалению, этого недостаточно как в количественном, так и в качественном отношении. Кроме того,

нередко оказывается, что один или несколько основных способов поиска клиентов вообще не подходят данному агенту - и он тогда просто благополучно ничего не делает. И не получает результата, естественно.

Например, многим не нравится расклеивать объявления и разбрасывать листовки - это может быть связано с высоким статусным самоощущением сотрудника, с уверенностью в том, что такая работа не принесет результата - с чем угодно. Многие из самых благородных соображений отказываются от подачи объявлений-«пустышек» в газеты, поскольку видят в такой работе явный обман и опасаются агрессивной реакции позвонивших. Часть этих проблем вполне преодолима, а часть связана с личностными особенностями агента, с которыми совсем не обязательно бороться. Бытуют также почти мистические истории о фатальном невезении - в каждом отделении найдется агент, которому никогда и никто не позвонил по листовке или объявлению, сколько бы их не было распространено. В одном санкт-петербургском агентстве недвижимости был даже проведен вполне научный эксперимент, во время которого «везучий» и «невезучий» агенты расклеивали одинаковые объявления в одних и тех же местах, а звонки получал только «везучий». Вы можете совершенно не использовать те способы поиска клиентов, которые вам не по душе. Важно, чтобы вы тогда использовали другие возможности.

Давайте рассмотрим некоторые методы поиска клиентов: как типичные, используемые всеми и постоянно, так и требующие особого склада характера и творческого настроя.

1. Ежедневные встречи. Этот способ называется также «проект 100». Методика проста: вы составляете список из максимального количества знакомых вам людей - всех, с кем есть возможность как-либо связаться. Каждый день вы встречаетесь или созваниваетесь с 1 - 2 людьми из этого списка, которым вы можете рассказать о том, что стали риэлторами. Очень важно составить рассказ (легенду) о том, как и почему вы пришли в недвижимость. Рассказ этот должен быть недлинным, интересным,

оптимистичным и обязательно правдивым (любую жизненную ситуацию можно подать в позитивном ключе). Всем понятно, что сообщение типа «да у меня все плохо, как всегда; вот дошел до жизни такой, что пришлось пойти в недвижимость» не вызовет в собеседнике желания обратиться к вам со своим жилищным вопросом. И, напротив, для

потенциального клиента очень привлекателен рассказ о преодоленных трудностях, замечательном менеджере, закономерности успехов в работе, потому что работает с клиентом вся компания, а не только данный конкретный стажер.

«Я давно хотел заняться недвижимостью, и вот, наконец, пришел работать в агентство. Это так здорово! Я закончил курс обучения, прошел стажировку, провел первые сделки. У нас прекрасный коллектив. очень опытный менеджер. Раньше я опасался, что это слишком сложная работа, и я не смогу с ней справиться, но оказалось, что все самое ответственное берет на себя компания – работают юристы, рекламщики, все проверяется и перепроверяется. Сделку контролируют и менеджер группы и дирекция по оформлению. А свою часть работы я уже прекрасно освоил».

При составлении списка знакомых людей можно запланировать обновить разнообразные старые связи (прежняя работа, одноклассники и однокашники и т.п.), воспользоваться связями супруга (супруги), близких друзей. Нужно также не забыть родителей одноклассников ваших детей - ведь вы встречаетесь с ними время от времени. Сообщите о перемене места работы в школу, где учатся ваши дети (ведь в классном журнале должен быть записан рабочий телефон родителей) - это хороший повод поговорить с учителями. При визите к врачу также акцентируйте внимание на перемене места работы. Такая самореклама ни в коем случае не должна быть агрессивной - просто расскажите о том, как у вас все хорошо в жизни и как вам нравится ваша новая работа.

2. Консультирование на предприятиях, в ЖЭКах, поликлиниках и других местах массового скопления людей,

3. Посещение различных выставок (необязательно но недвижимости). Выставки –

места скопления успешных людей. Можно не только раздавать свои листовки, но и просто заговаривать с посетителями и представителями предприятий на стендах. Можно, поинтересовавшись тем, что представляет фирма на выставке, спросить, с какой риэлторской компанией она сотрудничает.

Рассказать, почему это удобно и выгодно предприятию и его сотрудникам. Этот метод поиска клиентов, конечно, подходит только определенному типу людей. Но даже если вы к этому типу относитесь, а также безупречно выглядите. лучше начинать с небольшой фирмы, а не с Кировского завода.

4. Работа с консьержками, бабушками на лавочках. Прекрасный метод работы на

территории. После небольшого разговора на общие темы (или без него) можно попросить совета, расспросить о доме (часто ли случаются аварии теплосети, приличные ли живут люди в этом подъезде),объяснив, что к вам обратился клиент, который хочет купить квартиру в этом доме или в этом микрорайоне. И, конечно, вы, как настоящий профессионал, должны разузнать все об этом доме досконально. Такая позиция бабушкам очень импонирует, они могут дать вам очень много информации. в том числе о продающихся в доме квартирах.

5. Метод использования информаторов. Это могут быть работники РЭУ, ЖЭКов, паспортного стола, контор ритуальных услуг, судов и т.д. Нужно оговаривать не процент, а конкретную сумму посреднических за сделку. Информаторами могут быть и те же бабушки на лавочках, только сумма посреднических должна тогда указываться в рублях.

6. Обязательное использование визитных карточек. В любых местах, где клиентом являетесь вы - парикмахерские, стоматологические салоны, поликлиники, дорогие магазины и пр. С вручения визитной карточки удобно начать сообщение о своей специальности. («Спасибо, мне у вас очень понравилось. Если будет что-нибудь нужно - обращайтесь. Я занимаюсь недвижимостью».)

7. Подача объявлений на «Куплю». Объявление - максимально личностного характера

(«бывший военнослужащий срочно купит однокомнатную квартиру до $22 тысяч только у хозяев, не крайние этажи. Звонить от 17 до 22»). Постарайтесь организовать просмотр, сказав, что у вас эксклюзивный договор с покупателем, и вы должны сначала отсматривать квартиры без него. При просмотре скажите, что вашему клиенту -военнослужашему эта квартира не подходит по какой-либо причине, но, поскольку хозяин потратил на вас время, вы можете помочь ему и подыскать другого покупателя.

8. Подача объявлений об обмене. «Меняю двухкомнатную квартиру на однокомнатную с доплатой». Одновременно можно расклеить объявления о покупке двухкомнатной квартиры – тогда у вас будет конкретный объект для разговора с

клиентами. Если объекта нет - можно говорить, что эта квартира уже продана (обмен был через куплю-продажу, так ведь удобнее), но вы агент и у вас бывает много клиентов. Обычно соглашаются разговаривать 4 -5 человек из десяти. Это вполне эффективный метод, источник значительного количества стажерских сделок.

9. Распространение листовок с нужной информацией на обратной стороне (календарь, нужные телефоны, список именин, кулинарные рецепты, народные приметы, раскраски для детей и пр.). Наш рекламный отдел с радостью рассматривает все ваши идеи и делает макеты для изготовления любой листовки.

10. Работа с газетой частных объявлений (например, в рубрике «продаю мебель» можно искать отъезжающих или переезжающих с «горящими» вариантами).

11. Размещение крупноформатных объявлений в судах, паспортных столах, бюро обмена (договориться о размещении такого плаката за небольшую сумму). На плакат для ваших листовок или визиток.

12. Телефонное анкетирование. Выбираются 20 телефонных номеров подряд в интересующем вас районе (323-10-10, 323-10-11, 323-10-12 и т.д.). Можно так же работать с телефонами из любой рубрики в газете частных объявлений. Представьтесь как работник группы исследования общественного мнения в сфере услуг. Задайте несколько общих вопросов (Возраст, образование. Считаете ли вы рынок недвижимости криминальным? Знаете ли вы о безопасности при операциях с недвижимостью? Куда бы вы обратились, если бы вам нужно было решить свой жилищный вопрос? Какие агентства недвижимости вы знаете?). Поблагодарите за ответы на ваши вопросы и поинтересуйтесь, не нужна ли бесплатная консультация специалистов крупнейшего агентства недвижимости (если в вашем отделении проводятся субботние консультации

юриста - пригласите на них вашего респондента). Вы можете получить много информации.

13. Контактное анкетирование. Так же можно опрашивать и людей на улице. В этом случае у вас есть возможность оставить респондентам свои рекламные материалы и контактные телефоны. Бланки опросов можно взять в кадровой службе. Хорошо также запастись фирменными кепками и футболками. Проводить контактное анкетирование лучше в паре (женщина - женщина или мужчина - женщина) в местах массового скопления людей, но не у станций метро или продовольственных рынков, а рядом с торговыми центрами и центрами развлечений. Лучше делать это в первой половине

дня в выходные дни.

14. Объявления о бесплатных консультациях по телефону («специалист по вашему

району»). Важно действительно хорошо представлять себе район (типы домов, цены, инфраструктура).

15. Обзвон по старым газетам «Из рук в руки» и «Быстрый курьер». У клиентов могут

измениться обстоятельства или запросы, они могут разочароваться в собственных методах решения своих проблем и согласиться сотрудничать с вами.

16. Использование рекомендаций. Даже очень довольного сделкой с вами клиента нужно побуждать к тому, чтобы он рекомендовал вас своим друзьям и знакомым. Для этого с ним нужно поддерживать контакт после сделки. Поздравлять с праздниками, присылать открытки, звонить, чтобы спросить, как у него дела, и напомнить, что вы всегда готовы помочь ему и его близким и знакомым.

17. Расклейка объявлений. Важно, чтобы эти объявления были достаточно конкретными («Куплю однокомнатную квартиру от $22 тыс. Кухня от 8 кв. м (или что-либо еще, что точно соответствует данному типу дома). Звонить с __ до_____. Екатерина Семеновна»). Не нужно писать, что вы купите любую квартиру. Не нужно искать квартиру в старом фонде в первые месяцы работы (если только вы не ищете ее для конкретного покупателя), поскольку скорее всего вам позвонят из квартиры, которую вы не сможете продать. В старом фонде стажеру лучше искать комнаты.

18. Раздача листовок, календарей и визиток с одновременным предложением консультаций (проводится в местах массового скопления людей силами 2-3 агентов: один - два человека раздают рекламные материалы, третий, при необходимости, консультирует).

19. Организация презентаций на предприятиях, в салонах красоты и в офисах, где работают ваши знакомые или где вам удастся наладить контакты. В условленное время вы придете со своим менеджером или с опытным агентом вашей группы, расскажете о компании, ответите на вопросы и раздадите рекламные материалы.

Дата добавления: 2015-09-03