Сельскохозяйственного назначения 3 страница

6. В случае надлежащего уведомления собственника о включении принадлежащей ему земли в список невостребованных земельных долей он наделен широкими правами, в том числе и правом заявить возражения как уполномоченному органу, так и общему собранию участников долевой собственности. Целью таких возражений является обоснование недопустимости включения его собственности в число невостребованных долей, т.е., по сути, цель сводится к доказыванию несоответствия конкретного объекта признакам невостребованной земельной доли, предусмотренным п. 1 настоящей статьи.

В то же время следует обратить внимание, что Закон не предусматривает необходимости и возможности оценки представленных возражений ни органом местного самоуправления, ни общим собранием дольщиков. Исходя из смысла предписаний п. 6 комментируемой статьи сам факт представления возражений является основанием для исключения земельной доли из числа невостребованных. Однако такой подход позволяет собственникам злоупотреблять предоставленными им правами и при этом нередко вызывает определенные затруднения в представлении необходимых доказательств. Позиция законодателя по данному вопросу представляется незаконченной, поскольку, с одной стороны, он обязывает собственника доказать несоответствие его земельной доли признакам невостребованной. С другой стороны, данное требование является формальным, поскольку заключается лишь в необходимости представления возражений, которые зачастую могут оказаться неподтвержденными, а в отдельных случаях и не соответствующими действительности.

В подобной ситуации наиболее объективной инстанцией по разрешению сложившейся ситуации представляется именно суд, который оценивает все представленные доказательства, причем каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов. Судебное решение по данному делу позволит избежать не только злоупотреблений предоставленными правами обеих сторон, но и позволит возвратить земельную долю в оборот, т.е. изъять ее у недобросовестного собственника и передать после признания муниципальной собственности в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству или иному субъекту. При этом следует учитывать, что если земельная доля включена в список невостребованных земельных долей, то ее правообладатель должен представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления. Кроме этого, он должен заявить об этом на общем собрании собственников земельных долей, где утверждается список невостребованных долей.

Особо следует акцентировать внимание на выделении земельных паев племенных заводов. Несмотря на прямой запрет выделять земли из паев племенных заводов, подобные случаи встречались часто. В соответствии с комментируемым Законом первоочередное право покупки этого участка имеет орган местного самоуправления. И только после получения его письменного отказа собственник может продать выделенный пай, причем по цене не ниже той, о которой не договорился с комитетом. Владельцы паев сельскохозяйственных предприятий иногда получали право на выдел земельных участков, причем делали это по решению суда. Исходя из логики выносимых судами решений пайщики, которые успели в обход закона выделить земельные участки, но не продали их, могут быть лишены права на землю. Иными словами, их могут обязать вернуть наделы в собственность племенного хозяйства в судебном порядке. Тем, кто приобрел землю у таких пайщиков, можно не опасаться. Граждане защищены от подобных исков нормами права о добросовестном приобретателе. Покупатель может доказать: он не знал о том, что право собственности у продавца появилось незаконно. В настоящее время гораздо выгодней продать или выделить пай в земельный участок, нежели внести долю в уставный капитал хозяйства и стать его миноритарным акционером. До настоящего времени вопрос с выделением паев за счет земель племенных хозяйств так и не нашел своего нормативного решения и является наиболее острым и дискуссионным в современной правовой практике <41>.

--------------------------------

<41> URL: http://www.novostroy.su/spb/articles/spornyie_selhozpai/.

7. Немаловажное место в процессе определения юридической судьбы невостребованных земельных долей имеет и разграничение полномочий бывшего собственника и иных уполномоченных субъектов. На разрешение указанного вопроса направлены предписания п. 7 настоящей статьи. Закон указывает в качестве отправной точки момент утверждения списка невостребованных долей общим собранием участников долевой собственности.

К такому собранию предъявляются общие требования (с особенностями, указанными при рассмотрении судебной практики в рамках комментария к настоящей статье). В первую очередь собрание должно быть легитимным, т.е. на собрании должны присутствовать более половины всех участников долевой собственности, решением которых утверждается список невостребованных земельных долей. Судебная практика выделяет ряд проблем, связанных с проведением такого собрания (в том числе в части привлечения органа местного самоуправления, обеспечения представительства на собрании и т.п.). Указанные аспекты разрешаются в общем порядке в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе и нормами комментируемого Закона.

С момента проведения собрания и при условии принятия им решения об утверждении списка земельных долей доли, включенные в указанный список, признаются невостребованными, т.е. объектами, не имеющими собственника. В то же время следует обратить внимание, что для прекращения права собственности на такую долю решения общего собрания недостаточно. В соответствии с нормами ГК РФ право собственности может быть прекращено исключительно по решению суда. В случае если даже после утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием дольщиков собственник начинает использование принадлежащего ему объекта в соответствии с целевым назначением, такая земельная доля не соответствует признакам невостребованной, предусмотренным п. 1 настоящей статьи, в связи с чем право собственности на нее не может быть признано утраченным даже в судебном порядке. Причем следует заметить, что доказательства в этом случае растут, как правило, прямо на корню. Таким образом, решение общего собрания участников долевой собственности следует рассматривать в качестве основания для реализации полномочий по признанию права собственности на указанные доли органом местного самоуправления.

Особо следует обратить внимание, что положения п. 7 настоящей статьи наделяют органы местного самоуправления фактически тем же объемом полномочий в отношении невостребованных долей, что и общее собрание, поскольку именно данный орган вправе принять решение о невостребованных долях. Реализация указанного полномочия связана с наличием юридического состава, а именно совокупности юридических фактов, свидетельствующих о возникновении у органа такого права. С одной стороны, в качестве юридического факта выступает истечение установленного Законом срока - четыре месяца с момента опубликования списка невостребованных земельных долей, с другой - непринятие решения об утверждении опубликованного списка общим собранием участников долевой собственности. В случае отсутствия хотя бы одного из указанных юридических фактов у органа местного самоуправления указанного полномочия не возникает, а соответственно, любые принятые им по данному поводу решения являются нелегитимными и не подлежат реализации.

8. Переход права собственности от владельца, не воспользовавшегося предоставленным ему правом на земельную долю, к органу местного самоуправления составляет прерогативу органов судебной власти. Анализ приведенной выше судебной практики свидетельствует о том, что подобные дела подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства. Истцом в данном случае выступает орган местного самоуправления, ответчиками - собственники земельных долей, признанных невостребованными. Следует обратить внимание, что п. 8 настоящей статьи рассматривает судебное разбирательство по данному вопросу в качестве права органа местного самоуправления, т.е. такой субъект самостоятельно оценивает необходимость и возможность обращения в суд с данным иском. В первую очередь указанное положение связано с необходимостью несения бремени расходов по содержанию объекта собственности, а в ряде случаев и по его восстановлению. В то же время подобный подход не может в полной мере соответствовать требованиям комментируемого Закона, поскольку предоставление права свидетельствует о возможности уполномоченного органа местного самоуправления отказаться от реализации предоставленного ему права, в том числе и на признании права собственности на земельные доли. Однако в случае такого отказа ряд земельных долей, признанных в установленном порядке невостребованными, так и не будет введен в оборот, т.е. фактически ряд продуктивных земель не будет приносить реальных результатов, т.к. не используется ни собственником, ни иными лицами. В этой связи наиболее адекватным является не предоставление права обращения в суд с заявлением о признании права собственности на невостребованные земельные доли, а возложение обязанности принять в собственность и признать ее в судебном порядке. В случае отсутствия у органа местного самоуправления заинтересованности в земельных долях они впоследствии могут быть переданы в аренду, что даст ряд дополнительных доходов местного бюджета и позволит сохранить продуктивность и полезность земель сельскохозяйственного назначения.

Анализ сформировавшейся в настоящее время судебной практики по невостребованным земельным долям позволяет выявить ряд насущных вопросов и проблем, требующих разрешения как в судебном, так и во внесудебном порядке при определении правообладателя (собственника) земельной доли, признанной невостребованной. В частности, к числу таких вопросов следует отнести следующие <42>:

--------------------------------

<42> URL: http://samatkin.wordpress.com/2011/10/24/.

- пришел человек, принес свидетельство на долю и паспорт (то есть он дольщик). В кадастровой выписке его нет, может ли он участвовать в собрании? Как считать количество участников, если его нет в кадастровой выписке?

- Как по кадастровой выписке определить количество участников долевой собственности? В выписке значится: 73 дольщика с долями 12 га (общераспространенная доля), 10 дольщиков - по 5,5 га, 17 дольщиков - с 1/2 доли. Кто из них участник? Общее количество - 100. Сколько всего участников долевой собственности в колхозе?

- Если дольщик заявил на собрании о том, что доля у него востребованная, но возражений в течение 3 месяцев не подавал, можно ли его исключать из списка? Два варианта: если у него 1) свидетельство в соответствии со 122-ФЗ (из ЕГРП), 2) свидетельство 1994 года;

- если дольщики отказались утверждать список (проголосовали против!), как его утвердить? А если вообще никто не пришел, можно ли список утвердить?

- Если у дольщика в собственности 1/2 доли, сколько у него голосов?

- Собрались дольщики обсуждать вопрос о предложениях относительно проекта межевания; о чем они по этому вопросу могут общаться?

Указанный перечень отражает лишь наиболее насущные вопросы, с которыми могут столкнуться общие собрания дольщиков при определении юридической судьбы невостребованных земельных долей. В то же время указанный перечень не может рассматриваться в качестве исчерпывающего. Поскольку в каждом отдельном случае могут возникнуть и другие проблемы, обусловленные конкретной жизненной ситуацией.

Значительное внимание уделено вопросам востребованности земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения и в рамках научных исследований. В частности, Ф.П. Румянцев в диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук "Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики" <43> указал ряд существенных проблем в определении правового статуса невостребованных земельных долей. Автор считает, что комментируемым Законом предприняты определенные меры по вовлечению в оборот невостребованных земельных долей, однако нельзя признать, что данная проблема решена полностью. В частности, принятие нормы об отнесении к невостребованным долям тех земельных долей, которые подпадают под понятие выморочного имущества, без внесения соответствующих изменений в ст. 1151 ГК РФ привело к появлению очередного противоречия между гражданским и земельным законодательством. Если бы в ГК РФ одновременно было закреплено положение о том, что невостребованные доли как выморочное имущество переходят в собственность муниципальных образований (как это уже предусмотрено в отношении жилых помещений), то это стало бы более простым способом возврата соответствующих земель в публичную собственность. Существует также опасность, что органы местного самоуправления будут передавать земельные участки, выделенные в счет невостребованных земельных долей, под коттеджную застройку и иные несельскохозяйственные цели. Предусмотренных в Законе сдерживающих механизмов от этого (в виде преимущественного права на приобретение этих земельных долей и земельных участков фермерами и сельскохозяйственными организациями) может оказаться недостаточно для сохранения этих земель в сфере сельскохозяйственного использования.

--------------------------------

<43> URL: http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=1475407.

Основную сложность в регулировании отношений, предметом которых выступают невостребованные земельные доли, представляет установление момента последнего распоряжения земельной долей, после которого не последовало иного волеизъявления, подтверждающего юридический факт осуществления сделок или иной передачи прав на земельную долю, ведь именно с него начинается исчисление трехлетнего срока нераспоряжения.

К достоинствам комментируемой статьи можно отнести возможность признания права муниципальной собственности не на земельный участок, выделенный в счет невостребованных долей, а на сами эти доли, более детальное урегулирование процедуры такого признания и некоторые другие новеллы. Положительно оценивается и предоставление сельскохозяйственным организациям и фермерским хозяйствам преимущественного права выкупа невостребованных земельных долей после их перехода в муниципальную собственность по приемлемой фиксированной цене. Таким образом, был сделан важный шаг в направлении правового обеспечения рационального использования сельскохозяйственных земель и перехода их из разряда ненужных, забытых в разряд востребованных. Вместе с тем Закон не предусмотрел надежных сдерживающих механизмов соблюдения целевого назначения таких земельных долей.

Преимущественным правом покупки невостребованных земельных долей, перешедших в собственность органа местного самоуправления на основании решения суда, по цене 15% кадастровой собственности обладают организации или крестьянские (фермерские) хозяйства, использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности, в течение 6 месяцев со дня возникновения у органа местного самоуправления права собственности на земельные доли.

Если в течение установленного срока договор купли-продажи земельных долей не будет заключен, орган местного самоуправления обязан в течение года выделить земельный участок в счет собственных земельных долей с соблюдением принципа минимальных размеров земельных участков.

После выдела земельного участка в счет земельных долей к продаже может быть предложен только земельный участок, но уже на совершенно иных условиях, которые напрямую зависят от законодательства субъекта РФ в области регулирования земельных отношений.

Статья 13. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности

Комментарий к статье 13

1. Комментируемая статья регламентирует порядок образования земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности. Земельным кодексом РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. В данном случае имеет место образование земельного участка в форме выдела из земельного участка.

Статья закрепляет право участника или участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выдел земельного участка в счет своей земельной доли или своих земельных долей. Данное право реализуется в рамках норм земельного законодательства, закрепляющих требования к образованию земельных участков. Так, ст. 11.2 ЗК РФ установлен порядок образования земельных участков, в том числе при выделе из земельных участков. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при выделе образуются земельные участки. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при выделе образуются земельные участки. Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при выделе образуются земельные участки. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Кроме того, право участника или участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выдел земельного участка может ограничиваться не только несогласием на это собственников земельного участка, находящегося в долевой собственности, но и арендаторов этого земельного участка (см. подробнее: письмо Министерства экономического развития РФ от 27 июля 2009 г. N Д23-2444 "О выделе земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения").

2. Согласно положениям п. 2 комментируемой статьи земельный участок образуется:

1) путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности;

2) путем выдела земельного участка в порядке, установленном п. п. 4 - 6 комментируемой статьи (см. комментарий ниже).

3. В соответствии с п. 3 комментируемой статьи земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Если указанное решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Согласно п. 6 комментируемой статьи размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 комментируемого Закона. В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с п. п. 9 - 11 ст. 13.1 комментируемого Закона от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.

Таким образом, если решение общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельного участка отсутствует, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан опубликовать сообщение в средствах массовой информации о выделении земельного участка в счет земельной доли (см. подробнее: письмо Минэкономразвития РФ от 11 января 2012 г. N ог-д23-18).

4. При отсутствии решения общего собрания участников долевой собственности согласно п. 4 комментируемой статьи собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения (см. подробнее: п. 6 письма Министерства экономического развития РФ от 25 ноября 2011 г. N Д23-4894 "О Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

5. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

В соответствии с п. 7 комментируемой статьи порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей. При этом способ выражения размера земельной доли при образовании соответствующего земельного участка определяется общим собранием участником общей долевой собственности или собственником земельной доли самостоятельно при ее выделении в порядке комментируемой статьи.

Следует отметить, что ст. 14 комментируемого Закона, определяющая в том числе вопросы, по которым общим собранием может быть принято решение, не предусматривает возможности принятия решения по вопросу изменения размера долей, не связанному с выделом соответствующих этим долям земельных участков. Исключение составляет случай приведения размера долей к одному выражению. Таким образом, в общем случае способ выражения размера земельных долей или размер долей определяется решением общего собрания или решением суда. При выделении земельного участка в счет земельной доли в порядке п. 4 комментируемой статьи указанные показатели определяются собственником земельной доли самостоятельно, если они не были определены решением общего собрания или решением суда (см. подробнее: п. 2 письма Министерства экономического развития РФ от 25 ноября 2011 г. N Д23-4894 "О Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

6. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером с участниками долевой собственности. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.

Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.

7. Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Данная норма вполне обоснованна с учетом региональных особенностей свойств земель. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Так, например, в соответствии со ст. 10-1 Областного закона Ленинградской области от 2 декабря 2005 г. N 107-оз "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области" размер выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы определяется при подготовке проекта межевания земельного участка. Определение размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы производится на основе содержащих сведения о состоянии и свойствах почв материалов почвенного обследования земель, материалов внутрихозяйственной оценки земель, материалов формирования землепользований государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства. В качестве показателя состояния и свойств почв, используемого при определении размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, применяется универсальный показатель состояния и свойств почв - балл бонитета.

Определение размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств почв при подготовке проекта межевания, утверждаемого общим собранием участников долевой собственности, производится в следующем порядке:

1) установление площади земельного участка, из которого производится выдел земельного участка, на дату подготовки проекта межевания;

2) установление количества баллов бонитета исходного земельного участка, а также количества баллов бонитета в границах каждого контура исходного земельного участка (при их наличии);

3) определение выраженных в баллах бонитета размеров долей в праве собственности всех участников общей собственности;

4) определение проектных границ и размера выделяемого земельного участка, соответствующего в баллах бонитета размерам земельной доли или земельных долей, в счет которых выделяется земельный участок.

Определение размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств почв при подготовке проекта межевания, утверждаемого решением собственника земельной доли или земельных долей, производится в следующем порядке:

1) установление площади исходного земельного участка на дату подготовки проекта межевания;

2) установление количества баллов бонитета исходного земельного участка, а также количества баллов бонитета в границах контура (части контура) исходного земельного участка, включаемого в состав выделяемого земельного участка (при их наличии);

3) определение выраженного в баллах бонитета размера земельной доли или земельных долей, в счет которых выделяется земельный участок;

Дата добавления: 2015-08-09