Из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Комментарий к статье 8

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает преимущественное право субъекта РФ и муниципального образования при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Преимущественное право представляет собой юридически установленную возможность того или иного субъекта приобрести что-либо (в данном случае земельный участок) в первую очередь, минуя иных субъектов, желающих приобрести тот или иной предмет (объект). Согласно пункту 1 комментируемой статьи преимущественное право касается покупки земельного участка, то есть сделки купли-продажи земельного участка, заключаемой в соответствии с гражданским и земельным законодательством, по которой покупает земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения тот, кто имеет это преимущественное право, а именно:

1) субъект РФ - административная территория Российской Федерации, имеющая определенные границы, а также органы управления, законодательство и обладающая определенным уровнем экономического развития;

2) муниципальное образование. Согласно пункту 1 комментируемой статьи муниципальное образование обладает вышеуказанным преимущественным правом только в случаях, установленных законом субъектов РФ, иными словами, возможность муниципальных образований реализовать гарантированное пунктом 1 комментируемой статьи преимущественное право зависит от усмотрения органов государственной власти субъектов РФ, которым предоставлено полномочие по принятию законодательных актов субъектов РФ.

Однако это не означает, что субъект РФ имеет право определить в региональном законе уполномоченный орган, которому предоставляется право определять случаи, когда муниципальное образование имеет такое преимущественное право. Так, например, прокурором Ленинградской области было оспорено положение Закона Ленинградской области от 31 мая 2004 г. N 29-оз "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области", согласно которому орган исполнительной власти Ленинградской области наделялся правом устанавливать случаи, когда муниципальное образование приобретает преимущественное право покупки земельного участка. Требования прокурора в этой части Ленинградским областным судом были удовлетворены (см. Определение ВС РФ от 20 июля 2005 г. N 33-Г05-9).

В пункте 1 комментируемой статьи содержится оговорка о том, что преимущественное право реализуется по цене, за которую продается земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Эта норма пункта 1 комментируемой статьи является гарантией обеспечения субъекту РФ и муниципальному образованию равноправия наряду с иными субъектами, желающими приобрести этот земельный участок, так как эта норма по сути представляет собой запрет в отношении продавца земельного участка повышать цену при продаже земельного участка субъекту РФ или муниципальному образованию.

Однако указанный запрет не касается продажи земельного участка с публичных торгов. Под публичными торгами исходя из положений гражданского законодательства понимается процедура заключения договора купли-продажи путем проведения конкурса или аукциона, где выигравшим торги является, соответственно, лицо, которое предложило лучшие условия либо наиболее высокую цену. Поэтому полагаем, что пункт 1 комментируемой статьи в данной оговорке имеет в виду торги именно в форме аукциона, когда конечный результат зависит от лиц, участвующих в аукционе.

Следует отметить, что пункт 1 комментируемой статьи вступает в противоречие с общей нормой статьи 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Иными словами, норма данной статьи предоставляет преимущественное право именно участникам долевой собственности, а не иным субъектам, например публичным органам власти, которые, возможно, и не являются участниками долевой собственности на определенное имущество.

Также недостатком нормы пункта 1 комментируемой статьи является и то обстоятельство, что она нарушает права иных субъектов (например, физических и юридических лиц) приобрести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, что является, в свою очередь, нарушением статьи 19 Конституции РФ, в соответствии с которой все равны перед законом. На практике такое закрепление преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения тормозит развитие рыночных отношений, поскольку на первоначальном этапе реализации права продажи такого земельного участка лишает продавца права продажи этого земельного участка любому покупателю, обратившемуся к нему за приобретением этого земельного участка.

В случае реализации субъектом РФ или муниципальным образованием преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения возникнет в дальнейшем проблема его использования, то есть реализации отдельных правомочий собственника в отношении этого земельного участка, поскольку при покупке такого земельного участка субъект РФ или муниципальное образование приобретает его в собственность. Однако согласно статье 26.11 ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", а также статье 50 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в собственности субъекта РФ и муниципального образования могут находиться только отдельные виды имущества, которые предназначены для целей, определенных в вышеуказанных нормах, поэтому если приобретенный ими земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не может быть использован для этих целей, то, соответственно, данный земельный участок должен быть реализован, а вырученные за счет этого денежные средства должны поступить в бюджет субъекта РФ или муниципального образования.

Таким образом, реализация субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения возможна только в контексте с положениями статьи 11 ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" или ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", потому что, воспользовавшись преимущественным правом покупки земель участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, субъект РФ или муниципальное образование не вправе самостоятельно использовать земельный участок, поскольку такое использование не связано с реализацией соответствующих полномочий, и должны его продать. Таким образом, смысл установления преимущественного права покупки заключается лишь в получении средств в бюджет за счет разницы между ценой приобретения и ценой продажи соответствующего земельного участка <28>.

--------------------------------

<28> Нарышева Н.Г. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2009. N 4.

Тем не менее, как отмечают практики в области земельного права, предоставление субъекту РФ и муниципальному образованию преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в определенных конкретных случаях может стать "тормозом" для реализации продавцом своего права на продажу такого земельного участка и в целом для развития отношений купли-продажи этих земельных участков. Ведь законодательное закрепление права преимущественной покупки субъекта РФ земель сельскохозяйственного назначения - это не что иное, как желание государства исправить положение с землями сельскохозяйственного назначения, которое сложилось после повсеместной передачи в собственность в 90-е годы гражданам и юридическим лицам указанных земель. Из анализа законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения следует, что государство не готово к полноценному гражданскому обороту земель сельхозназначения. Несмотря на поверхностную видимость регламентации права преимущественной покупки, субъект РФ все-таки может фактически "заморозить" на неопределенный срок сделку купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. Например, рассмотрим следующую ситуацию: продавец направляет субъекту РФ извещение о продаже земельного участка с указанием цены, размера, местоположения и срока, в течение которого должен быть осуществлен взаимный расчет, субъект РФ, в свою очередь, уведомляет продавца о намерении приобрести земельный участок. Продавец готовит документы для сделки купли-продажи, готовит проект договора купли-продажи, обращается с ними в высший орган исполнительной власти субъекта РФ. Однако у субъекта РФ не заложены в бюджете денежные средства на выкуп данного земельного участка или по иным основаниям субъект РФ не выкупает земельный участок, но и не хочет, чтобы его приобрело третье лицо. И начинаются бесконечное хождение продавца по кабинетам государственной власти, письма и переписка, причем самое интересное в этой ситуации то, что продавец не может продать земельный участок третьему лицу, т.к. в этом случае сделка будет являться ничтожной, а также у него нет законных оснований для понуждения субъекта РФ к заключению договора купли-продажи <29>.

--------------------------------

<29> Паршин А. Преимущественное право покупки у субъекта РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения // Правовые вопросы недвижимости. 2006. N 1.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает обязанность продавца земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения известить о своем намерении продать данный земельный участок следующих субъектов:

1) высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ;

2) орган местного самоуправления. Норма пункта 2 комментируемой статьи в этой части содержит существенный недостаток, поскольку часть 1 статьи 34 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" устанавливает как минимум четыре вида органов местного самоуправления, поэтому при осуществлении продавцом земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязанности по извещению органа местного самоуправления о намерении продать такой земельный участок возникает проблема, касающаяся конкретизации такого органа местного самоуправления, которому должно быть направлено извещение. С другой стороны, можно предположить, что из числа указанных в данном Законе органов местного самоуправления федеральный законодатель имел в виду главу муниципального образования, потом что именно он представляет муниципальное образование в отношениях с органами местного самоуправления других муниципальных образований, органами государственной власти, гражданами и организациями, без доверенности действует от имени муниципального образования (статья 36 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Продавец земельного участка земель сельскохозяйственного назначения извещает указанный орган местного самоуправления только в случаях, предусмотренных законами субъектов. Данное положение дополняет, в свою очередь, аналогичную бланкетную норму, предусмотренную пунктом 1 комментируемой статьи.

Пункт 2 комментируемой статьи к извещению продавца о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предъявляет следующие требования:

1) письменная форма. То есть извещение должно быть оформлено на материальном (бумажном) носителе;

2) в извещении должны быть указаны цена (денежный эквивалент при отчуждении (передаче) земельного участка в собственность), размер (в частности, площадь и иные параметры земельного участка), местоположение земельного участка (характеристика земельного участка относительно его удаленности или приближенности к тем или иным объектам, иными словами, указание на так называемый адрес земельного участка), срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (то есть период времени, в течение которого продавец земельного участка намеревается заключить договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. При этом пункт 2 комментируемой статьи устанавливает предельный срок такого намерения - девяносто дней. Учитывая, что пункт 2 комментируемой статьи не содержит каких-либо оговорок, можно сделать вывод о том, что этот срок исчисляется в календарных днях. Установлен этот предел, полагаем, в целях обеспечения лицам, желающим приобрести этот земельный участок, права на такое приобретение);

3) вручение извещения под расписку или направление заказным письмом с уведомлением о вручении. Расписка представляет собой удостоверительную надпись о том, что адресат извещения его получил. Как правило, такая расписка содержит подпись адресата и дату получения извещения, указываемые в отчетных документах почтовой службы. В соответствии с пунктом 3 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного Приказом ФГУП "Почта России" от 17 мая 2012 г. N 114-п, заказное письмо - это регистрируемое почтовое письмо, принимаемое без оценки стоимости вложения, с выдачей отправителю квитанции и вручаемое адресату под расписку. Уведомление о вручении согласно этому же Порядку - это бланк установленной формы, заполняемый отправителем при сдаче им регистрируемого почтового отправления и возвращаемый объектом почтовой связи отправителю или указанному им лицу с информацией о том, когда и кому выдано (вручено) регистрируемое почтовое отправление.

Обратим внимание на то, что пункт 2 комментируемой статьи на продавца такого земельного участка возлагает обязанность направить высшему исполнительному органу государственной власти субъекта РФ и органу местного самоуправления только извещения о намерении продать земельный участок. Между тем нормотворческая практика субъектов РФ позволяет сделать вывод о том, что в нарушение пункта 5 статьи 1 комментируемого Закона ими принимались нормативные правовые акты, возлагающие на продавцов земельного участка дополнительные обязанности, тем самым ограничивающие оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Так, Постановлением администрации Ярославской области от 5 сентября 2007 г. N 369-а "Об утверждении Порядка реализации Ярославской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" (утратило силу) был утвержден Порядок реализации Ярославской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Пунктом 2 данного Порядка было предусмотрено, что продавец земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения прилагает к извещению о его продаже целый ряд документов, включая выписку из государственного земельного кадастра, содержащую сведения о земельном участке, картографический материал, позволяющий однозначно идентифицировать местоположение земельного участка, копии документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, копии документов, удостоверяющих личность продавца - физического лица, либо выписку из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, либо выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, копии документов, подтверждающих полномочия представителя собственника продаваемого земельного участка, в случае представления интересов последнего. Пунктом 5 указанного Порядка было установлено, что Департамент по управлению земельными ресурсами Ярославской области рассматривает извещение и пакет документов и в случае, если не соблюдены требования пунктов 1, 2 данного Порядка, возвращает их продавцу с указанием причин возврата. Впоследствии пункт 5 был изложен в несколько иной редакции: "Департамент по управлению земельными ресурсами Ярославской области рассматривает извещение и пакет документов и в случае, если не соблюдены требования пунктов 1, 2 указанного Порядка, в трехдневный срок направляет запрос о предоставлении информации, указанной в пунктах этого 1, 2 Порядка, продавцу заказным письмом с уведомлением о вручении. Продавец в течение семи дней с момента получения запроса о предоставлении информации, указанной в пунктах 1, 2 указанного Порядка, направляет в Департамент по управлению земельными ресурсами Ярославской области информацию, указанную в пунктах 1, 2 этого Порядка". Очевидно, что никаких прав по установлению подобных ограничений комментируемый Закон субъектам РФ не предоставляет. Однако указанные нормы были приняты и в течение определенного времени на территории Ярославской области действовали. В целях исключения несоответствия федеральному законодательству прокурор Ярославской области обратился в Ярославский областной суд с заявлением о признании недействующими и не подлежащими применению вышеприведенных абзацев 2, 3, 4, 5 пункта 2 и пункта 5 указанного Порядка. Ярославский областной суд решением от 13 ноября 2007 г. по делу N 3-45/2007 удовлетворил требования прокурора области, признав недействующими абзацы 2 - 5 пункта 2 данного Порядка.

Аналогичная практика имелась и в Рязанской области. Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 8 сентября 2008 г. N 1-п "Об утверждении примерной формы извещения о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 27 ноября 2008 г. N 2-п) предусматривалось предоставление наряду с собственно извещением целого ряда документов, в том числе копий правоустанавливающих документов на земельный участок, копии кадастрового паспорта земельного участка, копии доверенности (в случае обращения представителя собственника), схемы земельного участка с указанием масштаба и близлежащих населенных пунктов. Прокурор Рязанской области обратился в суд с требованием признать указанное положение областного нормативного правового акта утратившим силу. Рязанский областной суд решением от 23 апреля 2009 года "О признании недействующим пункта 1 в части приложения к извещению документов Постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 8 сентября 2008 г. N 1-п "Об утверждении примерной формы извещения о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения" удовлетворил требования областной прокуратуры, основываясь на положениях федерального законодательства, запрещающих устанавливать дополнительные ограничения оборота земельных участков <30>.

--------------------------------

<30> Примеры из судебной практики и нормотворческой практики субъектов Российской Федерации. См.: Бугаев И.Е. Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения: необходимое средство регулирования земельных отношений или административный барьер для развития оборота земель сельскохозяйственного назначения // Юрист. 2011. N 20.

3. Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет условия, при которых продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения вправе продать этот земельный участок, в свою очередь, при соблюдении условия о преимущественном праве покупки этого земельного участка субъектом РФ или муниципальным образованием. Эти условия следующие:

1) отказ субъекта РФ или муниципального образования от покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Отказ, по сути, означает отсутствие намерения субъекта РФ или муниципального образования от реализации принадлежащего им преимущественного права покупки земельного участка. Пункт 3 комментируемой статьи не предъявляет каких-либо требований к форме такого отказа. Вместе с тем полагаем, что отказ должен иметь письменную форму, то есть должен быть направлен продавцу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в виде соответствующего письма с указанием сведений об отказе от покупки этого земельного участка.

2) неуведомление субъектом РФ или муниципальным образованием продавца земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения о намерении приобрести (купить) продаваемый им земельный участок. Иными словами, федеральный законодатель приравнивает молчание субъекта РФ к отказу от покупки этого земельного участка. В этом случае федеральный законодатель косвенно устанавливает требование к уведомлению субъекта РФ или муниципального образования о намерении купить данный земельный участок - письменную форму, то есть, как указано выше, письмо о намерении приобрести (купить) продаваемый земельный участок.

При этом пункт 3 комментируемой статьи устанавливает срок такого неуведомления - тридцать дней, которые исходя из положений пункта 3 комментируемой статьи являются календарными и исчисляются со дня получения субъектом РФ или муниципальным образованием извещения продавца о его намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Учитывая положения пункта 2 комментируемой статьи, можно сделать вывод о том, что эти тридцать дней исчисляются со дня указания расписки о получении извещения или со дня, указанного в уведомлении о вручении.

Следует отметить, что субъект РФ или муниципальное образование могут отказаться от реализации своего преимущественного права на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения строго в срок тридцать дней. Так, например, в Астраханской области имел место случай, когда представитель субъекта РФ - Министерство имущественных и сельскохозяйственных отношений Астраханской области в течение тридцати дней известило продавца о своем намерении приобрести продаваемый им земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а затем в течение трех месяцев после этого известило об отказе в покупке в связи с кризисом. В этом случае данное извещение уже не имеет юридической силы, так как, во-первых, указанный орган уже в срок, установленный пунктом 3 комментируемой статьи, известил о своем намерении приобрести земельный участок, а во-вторых, срок для отказа от покупки уже прошел.

Далее пункт 3 комментируемой статьи при наличии вышеуказанных условий предоставляет продавцу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения право его продать, но опять же устанавливает условия такой продажи:

1) срок в течение года. Но при этом пункт 3 комментируемой статьи не определяет момент отсчета этого года. Учитывая условия продажи этого земельного участка, год должен исчисляться со дня получения продавцом земельного участка письменного отказа от покупки этого участка субъектом РФ или муниципальным образованием либо со дня истечения тридцатидневного срока для направления уведомления о согласии приобрести (купить) такой земельный участок;

2) цена. Она не должна быть ниже объявленной цены, то есть той, за которую продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения изначально намеревался его продать. Это условие является своего рода гарантией субъекту РФ и муниципальному образованию о ненарушении их преимущественного права.

В этой связи пункт 3 комментируемой статьи предъявляет к продавцу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения новое требование - о необходимости направления нового извещения субъекту РФ и муниципальному образованию о намерении продать этот земельный участок по цене, ниже первоначальной.

4. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает основание ничтожности сделки купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения - нарушение принадлежащего субъекту РФ или муниципальному образованию преимущественного права покупки земельного участка. Ничтожность сделки исходя из статьи 166 ГК РФ - это недействительность сделки, независимо от признания ее таковой судом. Нарушение же преимущественного права предполагает отказ продавца земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от извещения от уведомления субъекта РФ или муниципального образования о намерении продать этот земельный участок, либо отказ от заключения с ними договора купли-продажи в случае их согласия на покупку, либо ненаправление нового извещения в случае понижения цены продажи данного земельного участка.

Так, например, договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 4 января 2007 года, заключенный между ООО "Михайловка" и ООО "Карма-М", был признан Арбитражным судом Московской области ничтожным (см. решение Арбитражного суда Московской области от 17 июля 2009 г. по делу N А41-1363/09).

Статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Комментарий к статье 9

1. Комментируемая статья направлена на регулирование вопросов аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. По мнению ряда исследователей в области земельного права, именно арендные отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения играют важную роль в развитии аграрной экономики. Так, А.М. Белякова считает, что с целью недопущения дальнейшего вывода из оборота пашни и других сельскохозяйственных угодий важное значение приобретает совершенствование арендных земельных отношений, что должно благоприятно отразиться на обеспечении населения страны отечественными продуктами питания, которые должны все более вытеснять импортные, доступ к которым в условиях финансово-экономического кризиса и роста спроса на продукты питания на мировых рынках будет все более затруднителен для российской экономики <31>. Однако полагаем, что нельзя разделить взгляды А.М. Беляковой на значимость именно арендных отношений для развития аграрной политики и экономики страны в целом, поскольку обеспечение развития сельскохозяйственного производства и повышение спроса на продукты питания в мировом масштабе возможны и без развития арендных отношений. Более того, считаем, что развитию сельскохозяйственного производства и сельского хозяйства в целом будет способствовать наличие права собственности у сельскохозяйственного производителя, поскольку в этом случае он не будет материально зависеть от арендодателя.

--------------------------------

<31> Белякова А.М. Аренда земель сельскохозяйственного назначения в условиях глобализации аграрной экономики // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. N 7. С. 51.

Пункт 1 комментируемой статьи содержит норму, которая полностью соответствует пункту 1 статьи 38 ЗК РФ о том, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть только сформированный земельный участок, то есть земельный участок с выделенными границами, прошедший государственный кадастровый учет. Аналогично данному положению пункт 1 комментируемой статьи предусматривает, что в аренду могут быть переданы только земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие государственный кадастровый учет. Различие между этими двумя нормами заключается лишь в том, что статья 38 ЗК РФ касается не только договора аренды, но и договора купли-продажи, в то время как пункт 1 комментируемой статьи и комментируемая статья в целом распространяются лишь на заключение договора аренды такого земельного участка.

2. Пункт 2 комментируемой статьи регулирует вопросы подписания договора аренды земельного участка. Однако он касается подписания не только договора аренды, но и соглашения об установлении частного сервитута в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, что не соответствует названию и положениям комментируемой статьи, так как частный сервитут - это право ограниченного пользования лицом чужим земельным участком в интересах данного лица. Иными словами, частный сервитут арендой не является и вопросы подписания соглашения о нем не должны регулироваться комментируемой статьей.

В то же время согласно пункту 2 комментируемой статьи и договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, и соглашение об установлении частного сервитута могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком. Однако такие сделки могут быть совершены лишь при соблюдении требования о том, что условия договора аренды такого земельного участка и соглашения об установлении частного сервитута соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. Иными словами, общее собрание участников долевой собственности в своем решении должно определенно указать те условия договора и соглашения, которые лицо, уполномоченное решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности, вправе подписывать с целью недопущения превышения таким лицом своих полномочий, злоупотребления ими, действия в своем лишь интересе и нарушения прав иных участников долевой собственности.

3. До момента внесения в комментируемый пункт изменений, предусмотренных Федеральным законом от 2 декабря 2013 г. N 327-ФЗ "О внесении изменений в статьи 9 и 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статью 22 Федерального закона "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", было установлено, что срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять более сорока девяти лет. При этом комментируемый Закон предоставлял субъекту РФ право установить минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. Отметим, что единообразия в установлении таких минимальных сроков не наблюдалось, в разных субъектах РФ определялись разные сроки, что вызывало определенного рода разногласия. Так, в Ярославской области было признано незаконным бездействие администрации Ярославского муниципального района, выразившееся в непринятии решения о предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения сроком на пять лет. Суд установил, что между администрацией Ярославского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью "Красное" был заключен договор аренды сроком на пять лет. Однако указанной администрацией на основании обращения данного юридического лица этот срок был продлен путем заключения нового договора сроком на один год. Однако в статье 7 Закона Ярославской области от 23 октября года 2003 г. N 55-з "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ярославской области" установлено, что минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий не должен быть менее пяти лет в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду. Поэтому заключение договора аренды сроком на один год противоречит пункту 3 комментируемой статьи и вышеуказанному Закону субъекта РФ (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2010 г. по делу N А82-6710/2009).

В связи с тем что в комментируемом Законе не был установлен минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, во многих субъектах РФ распространялась практика заключения договоров аренды таких земельных участков на срок менее одного года. При этом данные договоры не регистрировались, поскольку в соответствии с действующим законодательством договоры аренды, заключенные на срок менее одного года, не подлежат обязательной государственной регистрации. Поскольку надзор за соблюдением требований земельного законодательства юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями осуществляется раз в три года, выявление и пресечение правонарушений, связанных в том числе с самовольным снятием, перемещением или уничтожением плодородного слоя почвы, порчей земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами, а также захламлением и загрязнением отходами производства и потребления земельных участков, переданных в аренду на срок менее одного года, становилось практически невозможным.

Таким образом, назрела необходимость закрепления на федеральном уровне минимального срока аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий исходя из трехлетнего срока, предусмотренного в отношении проведения проверок в части соблюдения поднадзорными субъектами требований земельного законодательства. Однако установление трехлетнего минимального срока договора аренды для сельскохозяйственных угодий, используемых для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, может стать барьером для использования таких сельскохозяйственных угодий, поскольку в силу природно-климатических факторов осуществление указанных видов деятельности возможно только в короткий временной период (как правило, от трех до шести месяцев). В этой связи было предложено установить, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением отдельных случаев, предусмотренных комментируемым Законом. Данное исключение предложено закрепить в абз. 2 комментируемого пункта, установив, что для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

4. Пункт 4 комментируемой статьи регулирует отдельные вопросы содержания договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. В частности, в нем может указываться условие о возможной передаче арендатору такого земельного участка в собственность в случае, если он выплатит всю выкупную цену, указанную договором, и если срок действия этого договора истечет.

Такая норма полностью дублирует статью 624 ГК РФ, согласно которой договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. При этом если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

5. Пункт 5 комментируемой статьи, аналогично пункту 4 комментируемой статьи, содержит норму, дублирующую положение ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего им использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и исполнения обязанностей. Полагаем, что такое дублирование в комментируемом Законе является излишним, так как нормы ГК РФ исходя из статьи 3 ГК РФ имеют преимущественно высшую силу относительно иных федеральных законов.

6. Пункт 6 комментируемой статьи определяет площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться у субъекта по договору аренды. Следует отметить, что в отличие от статьи 4 комментируемого Закона, устанавливающей ограничения площади относительно права собственности (см. комментарий к статье 4), пункт 6 комментируемой статьи определяет, что площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается, тем самым положения пункта 6 комментируемой статьи ставят в равное положение всех потенциальных и действительных арендаторов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, как того требует статья 19 Конституции РФ.

7. Пункт 8 комментируемой статьи содержит норму о праве арендатора земельного участка отдать арендные права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в пределах срока действия договора аренды. Такая передача возможна без согласия собственника данного земельного участка. Однако пункт 8 комментируемой статьи не в полной мере соответствует пункту 5 статьи 22 ЗК РФ, согласно которой при передаче арендных прав на земельный участок без согласия собственника такого земельного участка необходимо уведомление собственника земельного участка и такая передача под залог без согласия собственника земельного участка возможна только при условии, что договором аренды не установлено иное.

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 10

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит императивную норму о том, что если земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения находятся в государственной или муниципальной собственности, то их предоставление гражданам и юридическим лицам осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Конкурс - это форма проведения торгов, при которой выигравшим признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия, а аукцион - форма, при которой выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Между тем отметим, что такая императивная норма не в полной мере соответствует статье 34 ЗК РФ, которая устанавливает общие условия предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. По общему правилу предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, каковыми и являются цели, предполагающие использование земельного участка для ведения сельскохозяйственной деятельности (сельскохозяйственных нужд), не предполагает проведение торгов (конкурсов, аукционов). Кроме того, пункт 1 статьи 34 ЗК РФ за органами государственной власти и органами местного самоуправления закрепляет обязанность принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Такой акт может и не предусматривать обязательное проведение торгов (конкурсов, аукционов) для предоставления земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Соответственно, норма пункта 1 комментируемой статьи не учитывает общие особенности предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, которые установлены земельным законодательством.

Кроме того, правило о проведении торгов (конкурсов, аукционов) согласно пункту 1 комментируемой статьи не распространяется на случаи, когда переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть им приобретен в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка (см. комментарий к пункту 4 комментируемой статьи).

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит норму о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которая относительно граждан не в полной мере соответствует статье 34 ЗК РФ. Данная норма предусматривает, что в порядке, предусмотренном статьей 34 ЗК РФ, предоставляется земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения только в случае, когда было в отношении его подано только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, а также орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления предварительно и заблаговременно опубликовал сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом после такой публикации должен пройти не менее чем один месяц, в течение которого не должны поступить иные заявления относительно этого земельного участка. В ином случае испрашиваемый для предоставления земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения будет предоставлен только на торгах (конкурсах, аукционах), если в отношении его поступит более чем одно заявление.

Однако общий порядок статьи 34 ЗК РФ относительно граждан не предусматривает таких условий. Напротив, согласно статье 34 ЗК РФ гражданину, заинтересованному в предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, достаточно в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, подать заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Затем орган местного самоуправления выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, а заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ. После этого исполнительный орган власти субъекта РФ или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении этого земельного участка. В то же время орган государственной власти и орган местного самоуправления могут в своих актах прописать и иной порядок предоставления земельного участка.

Таким образом, мы видим, что положения статьи 34 ЗК РФ, в отличие от требований пункта 2 комментируемой статьи, не предусматривают условий о предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предполагаемого к передаче земельного участка, а также о прохождении месячного срока с момента такой публикации.

При этом нельзя не отметить, что в судебной практике имеются судебные решения, в соответствии с которыми торги признаются несостоявшимися в силу нарушения вышеуказанных требований пункта 2 комментируемой статьи. Так, в Красноярском крае главой крестьянского фермерского хозяйства Шейнмаером Александром Федоровичем был заключен договор купли-продажи земельного участка N 31-ПЗ/А от 7 февраля 2008 года. Однако муниципальным образованием Ачинского района Красноярского края было предъявлено в суд исковое заявление с требованием о признании этого договора недействительным. Суды, установив, что согласно протоколу конкурсной комиссии от 28 января 2008 года N 1 при проведении торгов по продаже земельного участка подана заявка только А.Ф. Шейнмаера, которому решено предоставить в собственность за плату указанный земельный участок, обоснованно признали проведенные торги несостоявшимися и пришли к законному выводу о ничтожности договора купли-продажи как заключенного в нарушение вышеприведенных норм законодательства (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 ноября 2011 г. N А33-703/2011).

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит норму бланкетного характера относительно порядка организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Правовое регулирование указанного порядка осуществляется в соответствии со статьей 38 ЗК РФ. Между тем ссылка на статью 38 ЗК РФ представляется не совсем удачной, так как она сама носит бланкетный характер и фактически каких-либо норм не устанавливает, за исключением того, что предметом торгов является только сформированный земельный участок, а в качестве организатора торгов и продавца может выступить только исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

В то же время собственно порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) содержится в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808. Так, например, согласно этим Правилам извещение о проведении торгов (конкурсов, аукционов) должно быть опубликовано не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:

- форму торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

- срок принятия решения об отказе в проведении торгов;

- предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;

- наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

- наименование организатора торгов.

На практике органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления размещают извещения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) на своих официальных сайтах. При этом на официальном сайте они также размещают формы (бланки) заявок на участие в торгах (конкурсах, аукционах). В извещении обязательно указывается также начальная цена, если это аукцион (например, 4 млн. руб.), шаг аукциона (например, 200 тыс. руб.). Начальной ценой торгов (аукционов) является рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиками (физическими лицами, являющимися членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков), поэтому в извещении о проведении торгов (аукционов), как правило, указываются дата и номер отчета об оценке. Местом проведения торгов (конкурсов, аукционов) на практике является помещение, расположенное в месте нахождения органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Правовым основанием проведения торгов (конкурсов, аукционов) является правовой акт органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления (как правило, таким правовым актом является распоряжение).

Зачастую на своих официальных сайтах органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления размещают итоги проведения торгов (конкурсов, аукционов). Практически такие итоги представляют собой информацию, зафиксированную в файле, подготовленном при помощи программного обеспечения "Microsoft Word", "Microsoft Excel", где указываются информация о местоположении земельного участка, его кадастровой стоимости, виде разрешенного использования, фамилия, имя, отчество или наименование победителя торгов.

4. Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет арендатору земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, относящегося к государственной или муниципальной собственности, право приобрести этот земельный участок в собственность по рыночной цене, которая сложилась в той или иной местности, либо по цене, которая установлена законом субъекта РФ. При этом реализовать арендатор такого земельного участка данное право сможет только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Указанная норма пункта 4 комментируемой статьи полностью соответствует пункту 8 статьи 22 ЗК РФ, которая предоставляет арендатору земельного участка преимущественное право его покупки в случае продажи.

Относительно срока, по истечение которого арендатор может реализовать право покупки, отметим, что он распространяется только на те случаи, когда договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключен на срок более одного года. На практике стороны договора аренды земельного участка с целью избежать необходимость его государственной регистрации заключают такой договор на срок менее одного года, так как статья 26 ЗК РФ устанавливает требование о том, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, поэтому и три года в отношении таких договоров истечь не могут.

Что касается надлежащего использования такого земельного участка, стоит отметить, что судебные органы на практике при рассмотрении споров, связанных с приобретением арендаторами таких земельных участков права собственности на них, учитывают не только факт их надлежащего использования арендаторами, но и соблюдение ими условий договоров аренды. Так, администрацией муниципального образования - Кораблинский муниципальный район Рязанской области было отказано индивидуальному предпринимателю Ивановой Людмиле Юрьевне в отчуждении земельного участка площадью 102483 кв. м. Данный отказ индивидуальным предпринимателем был обжалован. Как следовало из содержания решения органа местного самоуправления, оформленного письмом от 23 августа 2011 г. N 1463, основанием для отказа ИП Л.Ю. Ивановой в предоставлении в собственность арендуемого земельного участка послужило наличие задолженности по арендной плате за пользование этим земельным участком, что также было принято судом во внимание (см. Постановление ФАС Центрального округа от 1 августа 2012 г. по делу N А54-4791/2011).

Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает срок принятия органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления решения о предоставлении находящегося в аренде земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении. Этот срок равен исходя из пункта 4 комментируемой статьи тридцати календарным дням, которые исчисляются со дня подачи заявления в письменной форме. На практике формы таких заявлений размещаются на официальных сайтах органов исполнительной власти субъекта РФ и органов местного самоуправления. В этих заявлениях в обязательном порядке указываются сведения о заявителях (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место жительства, место пребывания, если это физическое лицо, фамилия, имя, отчество руководителя юридического лица, адрес фактического места нахождения, если это юридическое лицо, цель использования земельного участка).

Однако для того, чтобы арендатору земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения приобрести его в собственность, только заявления недостаточно, так как к нему должны быть представлены документы, которые подтверждают надлежащее использование такого земельного участка. Этот перечень согласно пункту 4 комментируемой статьи должно установить Министерство сельского хозяйства Российской Федерации. На сегодняшний день такой перечень указанным органом исполнительной власти не установлен. Между тем действует Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 г. N 475, который содержит такой документ, как копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка. Полагаем, что при условии отсутствия иного перечня документов допустимо представление данного документа как подтверждающего факт надлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет субъектам РФ право в законах субъекта РФ установить случаи, когда сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться бесплатно гражданам на праве общей собственности, а также устанавливать перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли. Так, например, статья 22 Закона Мурманской области от 31 декабря 2003 г. N 462-01-ЗМО "Об основах регулирования земельных отношений в Мурманской области" предусматривает, что вышеуказанные сельскохозяйственные угодья могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случае ликвидации сельскохозяйственных организаций, которые были образованы при реорганизации колхозов и совхозов без предусмотренного законодательством Российской Федерации определения индивидуальных земельных долей и решение о ликвидации которых принято после вступления в силу данного Закона. При этом право на получение земельной доли имеют следующие категории граждан:

1) граждане, работающие в сельскохозяйственных организациях;

2) граждане, уволившиеся из сельскохозяйственной организации в связи с призывом на срочную военную службу и по сокращению численности;

3) стипендиаты сельскохозяйственной организации;

4) пенсионеры, ушедшие на пенсию из сельскохозяйственной организации и проживающие на момент предоставления земель на праве общей собственности в данной местности.

Помимо этого, законы субъектов РФ могут устанавливать случаи предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность (возмездно или безвозмездно) и в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в фонде перераспределения земель, а также случаи предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, бесплатно в собственность религиозных организаций. Так, например, статьи 7 и 8 Закона Калужской области от 3 июля 2003 г. N 234-ОЗ "Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Калужской области" предусматривают, что земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут предоставляться в собственность гражданину бесплатно в целях создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения, выпаса скота в размерах, определяемых в соответствии с законодательством, в случае, если ранее этому гражданину земельные участки безвозмездно не предоставлялись и кадастровая стоимость предоставляемого земельного участка ниже среднерайонного уровня. Предоставление в собственность земельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель, юридическим лицам для целей сельскохозяйственного производства осуществляется во всех случаях на возмездной основе, за исключением случаев предоставления им земельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель, на безвозмездной основе, установленных законодательством.

Что касается религиозных организаций, то земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, предоставляются религиозным организациям в собственность бесплатно в случае, если они пользуются указанными земельными участками для ведения подсобного хозяйства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота и используют произведенную на них сельскохозяйственную продукцию для собственных нужд или на иные цели, связанные с уставной деятельностью.

5. Пункт 5 комментируемой статьи содержит норму бланкетного характера, которая, учитывая положение пункта 2 комментируемой статьи, является излишней, поскольку содержит ссылку на статью 34 ЗК РФ, на которую пункт 2 комментируемой статьи, определяя общий порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уже ссылается. Согласно пункту 5 комментируемой статьи вышеуказанные земельные участки предоставляются в аренду в соответствии со статьей 34 ЗК РФ следующим субъектам:

1) религиозным организациям (объединениям); согласно ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" религиозной организацией признается добровольное объединение граждан Российской Федерации, иных лиц, постоянно и на законных основаниях проживающих на территории Российской Федерации, образованное в целях совместного исповедания и распространения веры и зарегистрированное в качестве юридического лица, а религиозное объединение - это добровольное объединение граждан Российской Федерации, иных лиц, постоянно и на законных основаниях проживающих на территории Российской Федерации, образованное в целях совместного исповедания и распространения веры и обладающее соответствующими этой цели признаками:

- вероисповедание;

- совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний;

- обучение религии и религиозное воспитание своих последователей;

2) казачьим обществам; в соответствии со статьей 2 ФЗ "О государственной службе российского казачества" - это форма самоорганизации граждан Российской Федерации, объединившихся на основе общности интересов в целях возрождения российского казачества, защиты его прав, сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества в соответствии с федеральным законодательством (некоммерческая организация);

3) научно-исследовательским организациям - юридическим лицам, которые осуществляют научную, научно-исследовательскую, научно-техническую деятельность и экспериментальные разработки;

4) образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля. Исходя из статьи 2 ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", можно сделать вывод, что образовательное учреждение сельскохозяйственного профиля - это организация, осуществляющая на основании лицензии образовательную деятельность в области сельского хозяйства в качестве основного вида деятельности;

5) общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации. В соответствии со статьей 6.1 ФЗ "О некоммерческих организациях" - это формы самоорганизации лиц, относящихся к коренным малочисленным народам Российской Федерации и объединяемых по кровнородственному (семья, род) и (или) территориально-соседскому принципам в целях защиты их исконной среды обитания, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования, промыслов и культуры.

Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения вышеуказанным субъектам осуществляется для осуществления следующих видов деятельности:

1) сельскохозяйственное производство; согласно статье 4 ФЗ "О развитии сельского хозяйства" - это совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг;

2) сохранение и развитие традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока России. На основании статьи 1 ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации" традиционный образ жизни малочисленных народов - исторически сложившийся способ жизнеобеспечения малочисленных народов, основанный на историческом опыте их предков в области природопользования, самобытной социальной организации проживания, самобытной культуры, сохранения обычаев и верований. Соответственно, его сохранение и развитие - это деятельность, направленная на обеспечение неизменности его особенностей, опыта, исторической ценности и их совершенствование. Хозяйствование и промыслы - регулирование и осуществление управленческих функций в целях добычи, заготовки и использования той или иной продукции;

3) сенокошение - деятельность по и заготовке кормов в виде травяных растений для домашних животных;

4) выпас скота - деятельность по выгулу домашнего скота на специально отведенных для этого местах.

В пункте 5 комментируемой статьи установлен запрет на выкуп земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который предоставлен в аренду вышеуказанным субъектам для данных целей. Однако данное положение не соответствует положениям Конституции РФ (статья 19) о равенстве всех перед законом, так как пункт 4 комментируемой статьи предоставляет право на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных по договору аренды, всем без исключения гражданам и юридическим лицам, поэтому такое исключение из общего правила нарушает права указанных субъектов.

Однако пункт 3 статьи 624 ГК РФ устанавливает, что законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Кроме того, статья 82 ЗК РФ определяет возможность установления в комментируемом Законе условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения вышеуказанным субъектам. Однако условия предоставления таких земельных участков не должны предусматривать запретов и нарушений либо ограничений прав граждан и юридических лиц.

Пункт 5.1 комментируемой статьи предоставляет сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству право приобрести используемый ими земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в собственность или в аренду без проведения торгов. Условием такого предоставления является обращение сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

Следует отметить, что до момента внесения в п. 5.1 комментируемой статьи изменений, предусмотренных Федеральным законом от 2 декабря 2013 г. N 327-ФЗ, срок обращения с указанным заявлением составлял три месяца, что вызывало ряд трудностей при реализации данной нормы на практике. Эти трудности обусловлены тем, что сельскохозяйственные организации или крестьянские (фермерские) хозяйства как субъекты малого и среднего предпринимательства в большинстве случаев не имеют необходимых ресурсов для мониторинга земельных вопросов, а ведение сельскохозяйственных работ имеет свои сезонные особенности (посевная, сбор урожая), не позволяющие оперативно подавать заявления о заключении соответствующих договоров. Учитывая, что с момента официального опубликования информации о реализации такого земельного участка до момента, когда данная информация дойдет до адресата, может пройти достаточно длительное время, трехмесячный срок представлялся не вполне обоснованным, что, собственно, и повлекло его увеличение до шести месяцев.

Практическая реализация положений п. 5.1 комментируемой статьи вызывает и ряд других затруднений. Так, возникает вопрос: как поступить органу местного самоуправления, если в отношении одного земельного участка подано более одного заявления для заключения договора купли-продажи или договора аренды? Общая норма пункта 2 комментируемой статьи здесь неприменима, так как имеется специальная норма о возможности приобретения земельного участка без торгов, и отказ в предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов будет нарушать права сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства. Полагаем, что в этой части норма пункта 5.1 комментируемой статьи требует совершенствования.

Также представляется неопределенным вопрос о том, почему такое исключение установлено только в отношении муниципальной собственности, в то время как согласно статье 8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Поэтому опять мы видим противоречие нормы комментируемого Закона положениям Конституции РФ.

Такой же неодинаковый подход имеет место и в отношении цены такого земельного участка и арендной платы - не более 15 процентов его кадастровой стоимости (цена) и 0,3 процента его кадастровой стоимости (арендная плата).

Дата добавления: 2015-08-09