Анализируйте каждую потенциальную сделку,задава­ясь следующими пятью ключевыми вопросами.

Плохо Средне Отлично

Цена 1 2 3

Состояние недвижимости? 1 2 3

Условия продажи? 1 2 3

Расположение? 1 2 3

Степень мотивации продавца? 1 2 3

Всего:______________________________________

Разговариваете ли вы с продавцом по телефону или лицом к лику, общаетесь с собственником или агентом, вы должны выяс­нить ответы на эти вопросы. Оцените каждый ответ по 3-балльной шкале. Например, если запрашиваемая цена ниже рыночной сто­имости, присвойте ей 3 очка. Если цена примерно равняется ры­ночной, оцените ее в средние 2 балла. Если же цена завышена, дай­те I балл. Такие оценки можно расставить уже после телефонного разговора, еще не видя дома воочию. Это называется «информиро­ванным предположением». Сложите очки всех пяти ответов. Если сумма не превышает 10, ищите дальше. Если же сумма очков 11 или более, езжайте смотреть. Если благоприятный счет сохранит­ся и после осмотра на месте, можно подумать о покупке.

5. Определитесь, какой из вариантов техники «никаких
наличных» вы намерены использовать. Техника «никаких на­
личных» попросту означает, что вы намерены по возможности использовать РДЛ — ресурсы других людей. Когда Боб приехал в Сан-Франциско, имея всего 100 долларов в кармане, он за 57 часов сумел купить 6 единиц недвижимости. Всем необходимым для успеха его снабдили другие люди, — ему нужно было лишь найти таких людей. Таким образом, главное испытание, стоявшее перед ним, заключалось не в том, чтобы найти достаточную сумму на­ личными или обеспечение под кредит, а в том, чтобы найти людей, готовых ссудить ему нужные средства. То же самое относится и к вам. Если вы ориентируетесь только на свои деньги, они кончатся у вас намного раньше, чем варианты удачных сделок. Даже если вы богаты, как Дональд Трамп, вам нужно искать партнеров, готовых заполнить финансовую брешь. Вот почему вам нужно искать в пер­вую очередь продавцов, горящих желанием продать свою недви­жимость. Они будут готовы продать вам свою собственность в обход тех традиционных барьеров, которыми перегораживают ваш

125

путь банки и агентства недвижимости. Если потребуется обычная ипотека, вы обратитесь к своим партнерам, чтобы они стали поручителями для выдачи кредита и/или внесли за вас наличный взнос. Ваша главная задача — найти сделку, чтобы потом получить свою долю прибыли. Если сделка достаточно удачна, вы можете обойтись вообще без денег.

Пример использования техники «никаких наличных» см. на с 132-141.

6. Представьте свои варианты предварительного договора о покупке владельцам недвижимости, оцениваемой в 12 баллов и выше. Предлагайте свои творческие идеи относительно условий покупки в письменной форме.

7. Покупайте и оставляйте у себя или переуступайте!
Пока вы новичок, вам, возможно, придется сделать в среднем
50 предложений, пока вы найдете продавца, который согласится на
ваши условия. По мере обретения опыта вы сможете довести это
соотношение до одного к десяти, пяти, трем и т.д.

ОБОГАЩАЙТЕСЬ ВЗАЙМЫ

Как инвестор в недвижимость, вы пытаетесь решать две глав­ные проблемы.

Если у вас полно денег, если у вас отличная кредитная история, проблемы нет. Если же вам чего-то недостает — кредита, налич­ности, доходов или обеспечения, вам придется полагаться на РДЛ — Ресурсы Других Людей. «Но, — спросите вы, — с какой стати финансово «крепкий» инвестор согласится помогать мне, финансо­во «слабому» инвестору?» С той стати, что вы продемонстрируе­те, какую выгоду это ему сулит. В радиусе 50 миль от вас живут тысячи инвесторов, которые рады были бы вложить миллионы дол­ларов под достаточно высокий процент. У этих людей нет временя, склонности или опыта заниматься крупными сделками с недвижи-

126

гостью. И они будут рады взять вас «младшим» партнером и по-«ели1'ься с вами половиной прибыли, если вы возьмете на себя всю работу по отысканию подходящей собственности и устройству всех деталей сделки. Если сделка сулит хороший барыш, им наплевать _на ваше собственное финансовое положение. В сущности, вы ста­новитесь ищейкой. Именно так мы сами начинали. Именно так на­чинало большинство известных инвесторов в сфере недвижимос­ти.

Существует девять типов потенциальных партнеров, близких к сфере недвижимости, которых можно «просветить» относительно пользы сотрудничества с вами.

• Продавец

• Агентство недвижимости
• Кредиторы

• Съемщики

• Банки

• Держатели ипотеки

• Недвижимость

• Частные лица

• Покупатель

На следующих страницах мы научим вас некоторым конкрет­ным вариантам техники «никаких наличных» применительно к каж­дому из перечисленных партнеров. Мы покажем вам пути взаимо­выгодного соглашения с ними.

ЛУЧШИЕ ПРИЕМЫ СЕРИИ «НИКАКИХ НАЛИЧНЫХ»

Девяносто пять процентов продавцов с, настороженностью от­носятся к какого-либо рода творческим вариантам финансирова­ния. Девяносто пять процентов риэлтеров скажут вам, что нельзя купить недвижимость без наличного взноса. И в девяносто пяти случаях из ста они правы.

Как инвестор, вы должны найти те от одного до пяти процентовпродавцов, которым нужно продать свою собственность СЕЙЧАС— и которые готовы не разные нестандартные решения. Нижеследующие приемы могут оказаться вам весьма полезны при работе с ними.

Дата добавления: 2015-07-18