Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Четыре способа финансирования перепродажи собственности и определение денежной выручки продавца.

Читайте также:
  1. Amazon (выручка 67,9 млрд., конверсия 4%, средний чек $100) 35% выручки ритейлер относит к результатам успешной работы сross-sell и up-sell[22].
  2. B. ПРОГРАММНОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕЙТРАЛЬНОГО ПОЛОЖЕНИЯ КОРОБКИ ПЕРЕДАЧ ДЛЯ АВТОМОБИЛЕЙ С НЕАВТОМАТИЧЕСКОЙ ТРАНСМИССИЕЙ (петля фиолетового провода должна быть перерезана)
  3. I. Измерение частотной характеристики усилителя и определение его полосы пропускания
  4. I. Сведения о наличии в собственности или на ином законном основании оборудованных учебных транспортных средств
  5. II.7. Свойства усилительных элементов при различных способах
  6. III. Определение соответствия порядка учета требованиям специальных правил, обстоятельств, затрудняющих объективное ведение бухгалтерской отчетности.
  7. XI. Определение терминов 1 страница

В случае перепродажи имущества ипотечные кредиторы обладают правом перво­го требования на выручку от данной сделки.

Инвестор не вправе уклониться от погашения остатка задолженности по кре­диту. Покупатели не признают большего долга, чем это предусмотрено договором (контрактом) на покупку собственности. Способы финансирования перепрода­жи представлены на рис. 11.7.

 

 

Рассмотрим более детально процедуры, сопутствующие различным способам финансирования перепродажи объектов недвижимости.

1. Новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга. В данном случае покупатель договаривается о получении совершенно ново­го финансирования. Вся сумма вновь полученного кредита прибавляется к платежу наличными деньгами и используется для оплаты имеющегося долга. После вычета издержек продавца по совершению сделки (комиссионного вознаграждения посреднику, дисконтных пунктов и др.) остаток вы­ручки от продажи объекта поступает продавцу. Продавец получает налич­ные платежи от реализации имущества по завершении сделки. Он также должен покрыть транзакционные издержки и погасить остаток основной суммы первоначального долга.

2. Платеж исключительно наличными с принятием новым собственником су­ществующего долга. Покупатель вправе приобрести имущество, оплачивая наличными весь собственный капитал продавца. Он принимает на себя ипо­течную задолженность или берет недвижимость, обремененную долгом.

В большинстве случаев продавец отдает предпочтение реализации имущест­ва с принятием покупателем суммы долга. Подобная ипотечная сделка ми­нимизирует транзакционные издержки, и после ее завершения весь соб­ственный капитал продавца оплачивается только наличными денежными средствами покупателя. По условиям сделки продавцы могут сохранить от­ветственность по существующим долговым обязательствам. Однако получе­ние ими значительных сумм денежных средств предоставляет солидную за­щиту от опасности несоблюдения обязательств и получения в будущем иска на оплату непокрытого остатка долга. Поскольку издержки по совершению сделки минимальны, некоторые продавцы (с учетом полученных ими сбере­жений) согласны снизить цену сделки.

3. «Младшее» залоговое право удержания имущества за долги или второй ипотечный кредит, предоставленный третьей стороной. «Младшее» залого­вое право — закладная, имеющая более низкий приоритет, чем первая за­кладная. Покупатели вправе привлечь «младший» ипотечный кредит тре­тьей стороны, чтобы получить часть наличных средств для осуществления первоначального платежа. Для продавцов этот способ финансирования ана­логичен предыдущему, поскольку весь платеж за предмет сделки они полу­чат наличными.

 

4.«Младшее» залоговое право удержания имущества за долги или второй ипотечный кредит, предоставленный третьей стороной. «Младшее» залого­вое право — закладная, имеющая более низкий приоритет, чем первая за­кладная. Покупатели вправе привлечь «младший» ипотечный кредит тре­тьей стороны, чтобы получить часть наличных средств для осуществления первоначального платежа. Для продавцов этот способ финансирования ана­логичен предыдущему, поскольку весь платеж за предмет сделки они полу­чат наличными. «Младшее» залоговое право или завершающая ипотека на выкуп всего соб­ственного капитала, предоставленная продавцом. Продавец приносящей доход собственности может согласиться на получение «младшего» залого­вого права в форме второй закладной на проданный объект. Подобная ситуа­ция встречается в случаях, когда покупатель не может получить новое финансирование с высоким левериджем. Для покупателя предпочтительнее сохранить первоначальную закладную с низким процентом. Для продавцов важно снизить сумму налога на реализованный прирост капитала, подлежащего уплате с продажи. Поэтому они будут финансировать сделку, объявляя при уплате подоходного налога продажу в рассрочку. Однако многие про­давцы после рассмотрения всех условий сделки по-прежнему будут стре­миться получить все платежи наличными деньгами. Они могут иметь более привлекательные возможности для реинвестирования полученных средств, чем процент по второй закладной, приобретаемой при продаже недвижимо­сти. Продавцы понимают, что в будущем придется лишить заемщика права на выкуп недвижимости и стать ее вынужденными собственниками. В такой ситуации они обязаны продолжать платежи по первой закладной и нести операционные расходы, вместо того чтобы получать платежи по второй за­кладной. Поэтому информированные продавцы, предоставляя финансиро­вание покупателям, будут повышать цены на недвижимость, чтобы получить компенсацию за рыночный риск, не отраженный в ставке процента.

На Западе существует множество различных вариантов финансирования про­дажи имущества по рассмотренным выше способам. Они могут предусматривать выпуск различных видов закладных:

· с переменным процентом;

· с участием;

· отзывные;

· со сменой должника при досрочном погашении кредита и др.

Принятие обязательства по кредиту может включать (или не включать) увели­чение процентной ставки, личную ответственность по долгу, депонирование де­нежных средств у третьего лица и другие процедуры.

«Младшее» финансирование, предоставляемое третьей стороной, предполага­ет «шаровой» платеж, изменяющиеся во времени платежи, постоянную суборди­нацию и иные условия расчетов покупателя с продавцом.

Финансирование ипотечной сделки продавцом можно осуществлять на любых условиях, согласованных сторонами, но каждый из способов финансирования отражается на финансовом положении продавца и покупателя.

Большинство покупателей недвижимости вправе рассчитывать, что при ее пе­репродаже они получат определенный доход.

 

37. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)

Здесь рассматривается ситуация, когда уже обремененная ипотечным долгом собственность перезакладывается у нового кредитора, называемого wrap-кредитором. При этом wrap-кредитор берет на себя обязательства по первому кредиту и предоставляет заемщику второй кредит под залог уже заложенной ранее собственности.

В условиях повышающейся процентной ставки на денежном рынке рефинансирование как способ получения денег под залог уже обремененной ипотекой недвижимости может оказаться менее эффективным по сравнению со схемой финансирования называемой wrap-кредитом. Привлекательность данной схемы финансирования заключается в том, что выгоды получают и заемщик, и wrap-кредитор.

Выгоды возникают вследствие разницы в уровнях процентной ставки по первому кредиту и существующей на данный момент. Wrap-кредитор предоставляет заемщику кредит по ставке ниже рыночной, но выше той, по которой он сам теперь будет делать выплаты по взятым на себя обязательствам по первому кредиту. За счет разницы и создается доход второго кредитора (wrap-кредитора). Однако использование данной схемы возможно только при условии, если договор по первому кредиту предусматривал возможность передачи заложенной собственности третьей стороне.

Финансирование с перезакладываемым залогом имеет множество разновидностей, целесообразно вначале рассмотреть общую схему на условном примере.

Предположим, собственник имеет недвижимость, текущая рыночная стоимость которой 500000 у.е. Остаток невыплаченного кредита, предоставленного 15 лет назад в сумме 400000 у.е. сроком на 25 лет под 8 % годовых с ежемесячными равномерными выплатами в настоящее время составит величину

400000 х 0,0077182 х 82,42148 = 254460 у.е. округленно 250000,

где 0,077182 – ипотечная постоянная при t = 25 лет, i = 8 %,

82,42148 – фактор обычного аннуитета для t = 10 лет.

Размер ежемесячных платежей при этом составит 3087,28 у.е.

Собственнику требуются деньги в размере 150000 у.е. У него есть три варианта:
1. Использовать рефинансирование, то есть взять новый кредит в сумме 400000 у.е. по текущей рыночной ставке 12 % годовых, из этой суммы вернуть остаток старого кредита (издержки, связанные с рефинансированием пока учитывать не будем), и ему останется необходимая сумма 150000 у.е.

2. Оставить существующий кредит и взять новый в размере 150000 у.е. сроком на 10 лет, но так как это будет уже вторая закладная, то процентная ставка по второму кредиту с учетом более высокого риска для кредитора будет выше, например, 15 % годовых.

3. Перезаложить собственность у wrap-кредитора на сумму 400000 у.е. под процент ниже рыночного, например, под 10 % годовых. В этом случае новый кредитор принимает на себя обязательство по первому кредиту, то есть он будет выплачивать первому кредитору остаток кредита в сумме 250000 у.е. в течении оставшихся 10 лет на условиях 8 % годовых по 3087,3 у.е. ежемесячно. Разницу в размере 150000 у.е. получит заемщик, но

при этом платить будет второму кредитору по ставке 10 %.

Выигрыш заемщика состоит в том, что он получает кредит у второго кредитора по ставке ниже рыночной, а выигрыш второго кредитора в том, что за первый кредит сам он будет платить из расчета 8 %, а получать с заемщика из расчета 10 %. Чтобы выявить, какой из трех вариантов наиболее выгоден для заемщика, следует провести сравнительные расчеты с учетом налоговых платежей. При этом следует иметь в виду, что использование wrap-кредита имеет определенные риски, как для заемщика, так и для кредитора.
Риски wrap-кредитора: Если заемщик прекратит делать выплаты по своим обязательствам wrap-кредитору, то последний тем не менее обязан продолжать выплаты по первому кредиту. Если прекратить эти выплаты, то первый кредитор может законным путем прибегнуть к продаже заложенной собственности. У него старшее залоговое право, согласно которому он первым получает возмещение своих интересов из выручки от продажи, а второму кредитору может ничего не остаться.

Риски заемщика: Если wrap-кредитор перестанет платить по первому кредиту, то у заемщика есть риск потерять собственность. Это риск выше при условии, если срок второго кредита короче остатка первого. Один из путей снижения этого риска – привлечение специального агента, который будет распределять платежи от заемщика между первым и вторым кредитором. Положение о привлечении третьей стороны в лице такого агента должно быть включено в договор с wrap-кредитором.

 

 


Дата добавления: 2015-07-15; просмотров: 117 | Нарушение авторских прав


Читайте в этой же книге: Доходный подход при оценке недвижимости: теоретические основы, исходные понятия. | Право хозяйственного ведения и право оперативного управления | Капитализация дохода от недвижимости при частичном возмещении ее стоимости. | Капитализация дохода от недвижимости при прогнозируемом повышении ее стоимости при перепродаже через определенный период времени | Капитализация дохода от недвижимости методом остатка для земли. | Сегментация рынка недвижимости. Основные характеристики каждого из сегментов рынка. | Основные финансовые коэффициенты, используемые в анализе недвижимости. | Виды ипотечного кредитования, финансирование инвестиционными институтами. | Ипотечный кредит с постоянной величиной платежей. | Привлечение второго ипотечного кредита. “Старшие” и “младшие” закладные. |
<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Ипотечно-инвестиционный анализ на стадии использования (владения) недвижимостью с учетом и без учета амортизации капитала.| Инвестиционный проект. Оценка инвестиционного проекта.

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.009 сек.)