Четыре способа финансирования перепродажи собственности и определение денежной выручки продавца.

В случае перепродажи имущества ипотечные кредиторы обладают правом перво­го требования на выручку от данной сделки.

Инвестор не вправе уклониться от погашения остатка задолженности по кре­диту. Покупатели не признают большего долга, чем это предусмотрено договором (контрактом) на покупку собственности. Способы финансирования перепрода­жи представлены на рис. 11.7.

Рассмотрим более детально процедуры, сопутствующие различным способам финансирования перепродажи объектов недвижимости.

1. Новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга. В данном случае покупатель договаривается о получении совершенно ново­го финансирования. Вся сумма вновь полученного кредита прибавляется к платежу наличными деньгами и используется для оплаты имеющегося долга. После вычета издержек продавца по совершению сделки (комиссионного вознаграждения посреднику, дисконтных пунктов и др.) остаток вы­ручки от продажи объекта поступает продавцу. Продавец получает налич­ные платежи от реализации имущества по завершении сделки. Он также должен покрыть транзакционные издержки и погасить остаток основной суммы первоначального долга.

2. Платеж исключительно наличными с принятием новым собственником су­ществующего долга. Покупатель вправе приобрести имущество, оплачивая наличными весь собственный капитал продавца. Он принимает на себя ипо­течную задолженность или берет недвижимость, обремененную долгом.

В большинстве случаев продавец отдает предпочтение реализации имущест­ва с принятием покупателем суммы долга. Подобная ипотечная сделка ми­нимизирует транзакционные издержки, и после ее завершения весь соб­ственный капитал продавца оплачивается только наличными денежными средствами покупателя. По условиям сделки продавцы могут сохранить от­ветственность по существующим долговым обязательствам. Однако получе­ние ими значительных сумм денежных средств предоставляет солидную за­щиту от опасности несоблюдения обязательств и получения в будущем иска на оплату непокрытого остатка долга. Поскольку издержки по совершению сделки минимальны, некоторые продавцы (с учетом полученных ими сбере­жений) согласны снизить цену сделки.

3. «Младшее» залоговое право удержания имущества за долги или второй ипотечный кредит, предоставленный третьей стороной. «Младшее» залого­вое право — закладная, имеющая более низкий приоритет, чем первая за­кладная. Покупатели вправе привлечь «младший» ипотечный кредит тре­тьей стороны, чтобы получить часть наличных средств для осуществления первоначального платежа. Для продавцов этот способ финансирования ана­логичен предыдущему, поскольку весь платеж за предмет сделки они полу­чат наличными.

4.«Младшее» залоговое право удержания имущества за долги или второй ипотечный кредит, предоставленный третьей стороной. «Младшее» залого­вое право — закладная, имеющая более низкий приоритет, чем первая за­кладная. Покупатели вправе привлечь «младший» ипотечный кредит тре­тьей стороны, чтобы получить часть наличных средств для осуществления первоначального платежа. Для продавцов этот способ финансирования ана­логичен предыдущему, поскольку весь платеж за предмет сделки они полу­чат наличными. «Младшее» залоговое право или завершающая ипотека на выкуп всего соб­ственного капитала, предоставленная продавцом. Продавец приносящей доход собственности может согласиться на получение «младшего» залого­вого права в форме второй закладной на проданный объект. Подобная ситуа­ция встречается в случаях, когда покупатель не может получить новое финансирование с высоким левериджем. Для покупателя предпочтительнее сохранить первоначальную закладную с низким процентом. Для продавцов важно снизить сумму налога на реализованный прирост капитала, подлежащего уплате с продажи. Поэтому они будут финансировать сделку, объявляя при уплате подоходного налога продажу в рассрочку. Однако многие про­давцы после рассмотрения всех условий сделки по-прежнему будут стре­миться получить все платежи наличными деньгами. Они могут иметь более привлекательные возможности для реинвестирования полученных средств, чем процент по второй закладной, приобретаемой при продаже недвижимо­сти. Продавцы понимают, что в будущем придется лишить заемщика права на выкуп недвижимости и стать ее вынужденными собственниками. В такой ситуации они обязаны продолжать платежи по первой закладной и нести операционные расходы, вместо того чтобы получать платежи по второй за­кладной. Поэтому информированные продавцы, предоставляя финансиро­вание покупателям, будут повышать цены на недвижимость, чтобы получить компенсацию за рыночный риск, не отраженный в ставке процента.

На Западе существует множество различных вариантов финансирования про­дажи имущества по рассмотренным выше способам. Они могут предусматривать выпуск различных видов закладных:

· с переменным процентом;

· с участием;

· отзывные;

· со сменой должника при досрочном погашении кредита и др.

Принятие обязательства по кредиту может включать (или не включать) увели­чение процентной ставки, личную ответственность по долгу, депонирование де­нежных средств у третьего лица и другие процедуры.

«Младшее» финансирование, предоставляемое третьей стороной, предполага­ет «шаровой» платеж, изменяющиеся во времени платежи, постоянную суборди­нацию и иные условия расчетов покупателя с продавцом.

Финансирование ипотечной сделки продавцом можно осуществлять на любых условиях, согласованных сторонами, но каждый из способов финансирования отражается на финансовом положении продавца и покупателя.

Большинство покупателей недвижимости вправе рассчитывать, что при ее пе­репродаже они получат определенный доход.

37. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)

Здесь рассматривается ситуация, когда уже обремененная ипотечным долгом собственность перезакладывается у нового кредитора, называемого wrap-кредитором. При этом wrap-кредитор берет на себя обязательства по первому кредиту и предоставляет заемщику второй кредит под залог уже заложенной ранее собственности.

В условиях повышающейся процентной ставки на денежном рынке рефинансирование как способ получения денег под залог уже обремененной ипотекой недвижимости может оказаться менее эффективным по сравнению со схемой финансирования называемой wrap-кредитом. Привлекательность данной схемы финансирования заключается в том, что выгоды получают и заемщик, и wrap-кредитор.

Выгоды возникают вследствие разницы в уровнях процентной ставки по первому кредиту и существующей на данный момент. Wrap-кредитор предоставляет заемщику кредит по ставке ниже рыночной, но выше той, по которой он сам теперь будет делать выплаты по взятым на себя обязательствам по первому кредиту. За счет разницы и создается доход второго кредитора (wrap-кредитора). Однако использование данной схемы возможно только при условии, если договор по первому кредиту предусматривал возможность передачи заложенной собственности третьей стороне.

Финансирование с перезакладываемым залогом имеет множество разновидностей, целесообразно вначале рассмотреть общую схему на условном примере.

Предположим, собственник имеет недвижимость, текущая рыночная стоимость которой 500000 у.е. Остаток невыплаченного кредита, предоставленного 15 лет назад в сумме 400000 у.е. сроком на 25 лет под 8 % годовых с ежемесячными равномерными выплатами в настоящее время составит величину

400000 х 0,0077182 х 82,42148 = 254460 у.е. округленно 250000,

где 0,077182 – ипотечная постоянная при t = 25 лет, i = 8 %,

82,42148 – фактор обычного аннуитета для t = 10 лет.

Размер ежемесячных платежей при этом составит 3087,28 у.е.

Собственнику требуются деньги в размере 150000 у.е. У него есть три варианта:
1. Использовать рефинансирование, то есть взять новый кредит в сумме 400000 у.е. по текущей рыночной ставке 12 % годовых, из этой суммы вернуть остаток старого кредита (издержки, связанные с рефинансированием пока учитывать не будем), и ему останется необходимая сумма 150000 у.е.

2. Оставить существующий кредит и взять новый в размере 150000 у.е. сроком на 10 лет, но так как это будет уже вторая закладная, то процентная ставка по второму кредиту с учетом более высокого риска для кредитора будет выше, например, 15 % годовых.

3. Перезаложить собственность у wrap-кредитора на сумму 400000 у.е. под процент ниже рыночного, например, под 10 % годовых. В этом случае новый кредитор принимает на себя обязательство по первому кредиту, то есть он будет выплачивать первому кредитору остаток кредита в сумме 250000 у.е. в течении оставшихся 10 лет на условиях 8 % годовых по 3087,3 у.е. ежемесячно. Разницу в размере 150000 у.е. получит заемщик, но

при этом платить будет второму кредитору по ставке 10 %.

Выигрыш заемщика состоит в том, что он получает кредит у второго кредитора по ставке ниже рыночной, а выигрыш второго кредитора в том, что за первый кредит сам он будет платить из расчета 8 %, а получать с заемщика из расчета 10 %. Чтобы выявить, какой из трех вариантов наиболее выгоден для заемщика, следует провести сравнительные расчеты с учетом налоговых платежей. При этом следует иметь в виду, что использование wrap-кредита имеет определенные риски, как для заемщика, так и для кредитора.
Риски wrap-кредитора: Если заемщик прекратит делать выплаты по своим обязательствам wrap-кредитору, то последний тем не менее обязан продолжать выплаты по первому кредиту. Если прекратить эти выплаты, то первый кредитор может законным путем прибегнуть к продаже заложенной собственности. У него старшее залоговое право, согласно которому он первым получает возмещение своих интересов из выручки от продажи, а второму кредитору может ничего не остаться.

Риски заемщика: Если wrap-кредитор перестанет платить по первому кредиту, то у заемщика есть риск потерять собственность. Это риск выше при условии, если срок второго кредита короче остатка первого. Один из путей снижения этого риска – привлечение специального агента, который будет распределять платежи от заемщика между первым и вторым кредитором. Положение о привлечении третьей стороны в лице такого агента должно быть включено в договор с wrap-кредитором.

Дата добавления: 2015-07-15