Привлечение второго ипотечного кредита. “Старшие” и “младшие” закладные.

В эту группу входят кредиты с переменной процентной ставкой и конвертируемые ипотеки с переменной процентной ставкой.

Кредит с переменной процентной ставкой (adjustable rate mortgage, ARM). Это наиболее приемлемый кредитный инструмент для стран, экономика которых отличается умеренно высокой и волотильной инфляцией. В основе данного инструмента лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, т.е. в соответствии с изменением стоимости привлекаемых кредитором ресурсов. По таким кредитам банк устанавливает пониженную процентную ставку, но перекладывает риск ее изменения на заемщика в результате для банка уменьшается риск процентной ставки, а для заемщиков увеличивается доступность кредита.

Изначально расчеты платежей по кредиту проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученный таким образом платеж действует в течение периода до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку и остаток основного долга, делается на весь оставшийся срок кредита, и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося новой (измененной) ставкой процента.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору показателя (базы), на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве таких показателей могут быть использованы: доходность государственных ценных бумаг, ставки по межбанковским кредитам, ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США), средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков, официально устанавливаемый уровень инфляции и т.д. Это должен быть показатель, который в наибольшей степени характеризует стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты, официально устанавливаемый и публикуемый, регулярно меняющийся с учетом ситуации на финансовом рынке. Процент по таким кредитам обычно устанавливается на уровне, определяемом по следующей формуле: базовый показатель плюс установленная банком надбавка. Применение кредита с переменной процентной ставкой сопряжено с рядом проблем:

• не все индексы процентной ставки верно отражают реальную стоимость ресурсов;

• частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным для заемщика, сужая тем самым круг потенциальных потребителей ипотечных кредитов;

• изменения платежей по кредиту могут быть несопоставимы с денежными доходами заемщика, что увеличивает кредитный риск;

• данный кредитный инструмент достаточно сложен, так как требуется обосновывать для заемщика необходимость пересмотра процентной ставки и ее нового уровня.

При использовании кредита с переменной процентной ставкой первоначальный процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5?2 процентных пункта ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, поскольку, с одной стороны, для банка снижается риск процентной ставки, а с другой присутствует элемент неопределенности для заемщика.

Чтобы повысить для заемщиков привлекательность ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, иногда применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки (interest rate cap). При этом возможен подход, при котором одновременно определяется максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период (к примеру, 2 процентных пункта за год и 5 процентных пунктов за весь кредитный срок).

Разновидностью кредита с переменной процентной ставкой является канадский «ролл-овер» (Canadian rollover mortgage), в соответствии с которым через заранее установленные временные интервалы (к примеру, пять лет) кредит переоформляется на новый, с измененной процентной ставкой (в сторону повышения или понижения — в зависимости от существующих в этот период рыночных процентных ставок по аналогичным кредитам).

При использовании кредита с переменной процентной ставкой риск процентной ставки, как уже отмечалось, в значительной степени переносится на заемщика. Для банка повышается кредитный риск (при возможном росте процента и частом пересмотре процентных ставок). Кредитный риск несколько смягчается путем установления ограничений на максимальное увеличение процента, а также на периодичность пересмотра процента (например, один раз в 6 месяцев, квартал, год). Вероятность неплатежа может возрасти вследствие того, что рост процентной ставки будет несоразмерен росту доходов заемщика. В связи с этим банки, использующие кредитный инструмент с переменной процентной ставкой, уделяют серьезное внимание анализу соотношения уровня процентной ставки и кредитного риска. В то же время, при возможном снижении уровня процентных ставок на рынке, такой кредит более выгоден заемщику, чем кредит с фиксированной процентной ставкой, особенно при ограничениях (штрафах) на досрочное погашение кредита. Для кредитора в этом случае также снижаются риски досрочного погашения.

Ипотека с переменной процентной ставкой широко применяется в странах с умеренной инфляцией: в Канаде, США, Великобритании, Франции и других странах Западной Европы.

Конвертируемая ипотека с переменной процентной ставкой (convertible mortgage). Этот кредитный инструмент сочетает в себе лучшие черты ипотеки с переменной и фиксированной процентными ставками. В общем виде, суть его сводится к тому, что кредитный договор предоставляет заемщику возможность на определенных условиях преобразовать (конвертировать) кредит с переменной процентной ставкой в кредит с фиксированным процентом.

Условия, предусмотренные данным кредитным инструментом, как правило, следующие. При заключении кредитного договора и на первой стадии кредитного периода действует переменная процентная ставка. Она может быть более привлекательной для заемщика, поскольку, как было сказано ранее, уровень процента по кредитам с переменной процентной ставкой при выдаче кредита обычно на 1,5–2 процентных пункта ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой. Кроме того, привлекательность этой ипотеки еще и в том, что при оценке платежеспособности заемщика требуемый совокупный семейный доход может быть меньше (поскольку платежи по кредиту будут меньше за счет пониженной — по сравнению с фиксированной? процентной ставки).

На второй стадии кредитного периода допускается конвертация ипотеки с переменной процентной ставкой в кредит с фиксированной процентной ставкой. Для заемщика это представляет интерес, если рыночные процентные ставки по кредитам повышаются и, соответственно, растет процент по кредитам с переменной процентной ставкой. Если рыночные процентные ставки понижаются, то переменная процентная ставка выгоднее. В это время, наоборот, заемщики стараются рефинансировать ипотеки с фиксированной более высокой процентной ставкой и взять кредит либо с переменной процентной ставкой, либо с новой более низкой фиксированной ставкой процента.

По правилам, применяемым в США, конвертация разрешена в определенный период, к примеру начиная с 13-го месяца кредитного срока и кончая 16-м месяцем. При конвертации заемщик должен уплатить банку фиксированную сумму, например $ 250–500.

Следует отметить, что заемщик обычно имеет право рефинансировать кредит с переменной процентной ставкой и получить новый, с фиксированным процентом (и наоборот). Это становится особенно актуальным, если процентные ставки начинают расти. Но цена такого рефинансирования для заемщика достаточно высока и обычно составляет 2?4% баланса кредита. Иногда кредитный договор не допускает рефинансирования ипотечного кредита (по крайней мере, на определенный период после выдачи). В то же время конвертируемые ипотеки обычно стоят на 0,25?0,5 процентного пункта дороже, чем обычные кредиты с переменной процентной ставкой. Следовательно, заемщик должен оценить, какой тип кредита ему выгоднее брать, учитывая тенденции на финансовом рынке.

Пример. Предположим, заемщик взял ипотечный кредит в сумме $ 20 000 с переменной процентной ставкой в 13% годовых сроком на 10 лет. Он заключил договор на конвертируемую ипотеку. В этот период проценты по кредитам с фиксированной процентной ставкой составляли 15% годовых. Через год ситуация в экономике изменилась, и проценты по кредитам стали расти, что вызвало рост процентной ставки по взятому кредиту. Процент по кредиту достиг 15% годовых. По прогнозам, тенденция роста процентных ставок должна сохраниться в течение еще как минимум двух лет. Заемщик решил воспользоваться возможностями, предусмотренными договором, и конвертировать свой кредит в кредит с фиксированной процентной ставкой (процент по таким кредитам в данный момент также составляет 15%). За эту операцию он должен заплатить, к примеру, от 250 до 500 долларов. Если бы это была неконвертируемая ипотека и условиями договора допускалось ее переоформление в ипотеку с фиксированной процентной ставкой, то заемщик заплатил бы больше, например 4% баланса долга. В нашем случае это около $ 750.

Таким образом, при разработке программ ипотечного кредитования особое внимание необходимо уделять выбору инструмента ипотечного кредитования, его всесторонней оценке с точки зрения интересов банка и заемщика, а также увязке механизма организации денежного потока по кредиту с финансовыми потоками банка.

Дата добавления: 2015-07-15