Ипотечно-инвестиционный анализ на стадии использования (владения) недвижимостью с учетом и без учета амортизации капитала.

При оценке недвижимости применяются различные подходы в оценке. Одним из наиболее распространенных является - доходный подход, который представляет с собой совокупность различных методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Одной из особенностей доходного подхода является ипотечно-инвестиционный анализ, который является моделью данного подхода.

Ипотечно-инвестиционный анализ играет существенную роль в наше время, так как данная техника часто применяется на практике. Дело в том, что практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. Чаще всего объекты недвижимости существенно превышают размер собственного капитала клиента. В подобных случаях клиент прибегает к использованию заемного капитала. С учетом подобной ситуации, а также в рамках доходного подхода целесообразно использовать ипотечно-инвестиционный анализ.

Ипотечно-инвестиционные модели позволяют определить настоящую стоимость собственности, базируясь на соотношении собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ - это анализ структуры капитала, он является аналитическим инструментом, который предельно облегчает сам процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

Большинство инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с помощью привлечения ипотечных кредитов. При использовании ипотечного кредитования, инвесторы получают финансовый левередж. Он способствует:

- увеличению текущей отдачи;

- извлечению большей выгоды из прироста стоимости собственности;

- обеспечению большей диверсифицированности активов;

- увеличению вычетов на выплату процентов;

- начислению износа в целях налогообложения.

Кредиторы получают гарантированную сумму дохода, а также обеспечение кредита. При нарушении обязательств по задолженности, ипотечные кредиторы имеют право на требование операционного дохода заемщика и его активов. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет с собой технику остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.

При текущем использовании или после перепродажи объекта инвесторы имеют право на получение остатка чистого операционного дохода и цены перепродажи только тогда, когда будут произведены все выплаты по кредитам.

Ипотечно-инвестиционный анализ представляет с собой определение стоимости объекта как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом имеет значение мнение инвестора, связанное с тем, что он оплачивает стоимость капитала, а не стоимость самой недвижимости. Кредит является средством для увеличения инвестируемых средств и считается необходимым для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, которые поступают к инвестору от регулярного дохода и от реверсии. А дисконтирование платежей по обслуживанию долга рассчитывает стоимость заемного капитала.

Нормы дисконтирования и характеристики денежных потоков непосредственно влияют на определение текущей стоимости собственности. Это значит, что текущая стоимость напрямую зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

В ипотечно-инвестиционном анализе существует два подхода к его проведению:

1. Традиционный - традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа основана на положении о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса рассчитывается с помощью дисконтирования денежного потока до уплаты налогов. В рамках этого расчета в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, которая определяется как среднерыночное значение.

2. Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода в рамках использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Помимо техники Эллвуда в данном подходе используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности с помощью деления годового дохода на соответствующую норму дохода; в другом случае годовой доход умножается на соответствующий коэффициент дохода.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

· Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;

· Метод инвестиционной группы;

· Метод прямой капитализации.

В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимально обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящегося на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При инвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используется два метода (две техники): традиционный метод и техника Элвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Элвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получит доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап I. Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т.е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Ye.

Этап II. Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III. Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственного капитала и текущего остатка долга.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать определенные выводы относительно влияния величины прогнозного периода на результаты оценки. Важным фактором, ограничивающим с точки зрения инвесторов период владения, является уменьшение со временем амортизационных (активы) и процентных вычетов из прибыли до налогообложения. Кроме того, возможно появление более предпочтительных вариантов инвестирования (внешние факторы). С другой стороны, постепенно уменьшается текущее значение коэффициента текущей задолженности, что приводит к эффективности финансового левереджа. Анализ с помощью традиционной техники вариантов с различными сроками владения показывает очевидное влияние прогнозного периода на величину оцениваемой стоимости. При этом зависимость такова, что при увеличении прогнозируемого срока владения величина оцениваемой стоимости уменьшается при условии уменьшения стоимости за прогнозные периоды.

Техника Элвуда. Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Элвуда заключается в том, что она на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Дата добавления: 2015-07-15