Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, основываясь на том принципе, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Реализуется этот метод путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Потенциальный валовой доход (ПВД)- максимальный доход, который может получить собственник от данного объекта недвижимости, если бы все имеющиеся площади объекта недвижимости были сданы в аренду и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы.

ПВД = АП * S * 12

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход, который можно получить от объекта недвижимости за вычетом потерь дохода от незанятых помещений и потерь при сборе арендной платы и с учетом прочих доходов.

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход за вычетом всех операционных расходов, связанных с эксплуатацией и управлением объектом недвижимости.

ЧОД = ДВД – ОР

Коэффициент капитализации – норма возврата, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью объекта.

На основе анализа ННЭИ выбран аналог для расчета доходного подхода:

Октябрьская, д.3 к.1 – 600 руб/м²;

Показатели	Аналог 2-офисное
S,м^2	79,6
АПгод
ПВД
Потери	21969,6
ДВД	417422,4
ОР	107558,7
ЧОД	309863,7
К	20%
С	1549318,5

Итого, стоимость рассчитанная доходным подходом равна:

Рублей

(один миллион пятьсот сорок девять тысяч триста девятнадцать рублей)

Дата добавления: 2015-09-01