Сравнительный подход. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на принципе замещения: при наличии на рынке свободных и конкурентных объектов, схожих по своим характеристикам. Благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму больше, чем та, в которую ему обойдется аналогичный по своему назначению, качеству и полезности объект недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход объективен и наиболее действенен в том случае, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи аналогичных объектов в определенном сегменте рынка недвижимости. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, данный подход не применим.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) Подробное исследование рынка с целью получения доставерной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности;

2) Подбор объектов – аналогов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта. При выборе объектов сравнения основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективного использования объекта;

3) Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

4) Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

5) Анализ скорректированных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта.

Для оцениваемого объекта были выбраны следующие объекты – аналоги:

1) Ул. Воронина, д. 16, площадью 140 кв.м. стоимость 1 кв.м. 60,7 тыс.руб, общая стоимость 8500 т.руб.

2) Ул. Дачная, площадь 50 кв.м. стоимость 1 кв.м. 5,6 тыс.руб, общая стоимость 280 кв.м

3) Ул. Революции, площадь 620 кв.м. стоимость 1 кв.м. 6,2 тыс.руб., общая стоимость 3850 т.руб.

Описание объектов сравнения

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
цена предложения	-
площадь	79,6
цена 1 м^2	-
правовой статус	собственность	собственность	собственность	собственность
условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
дата продажи	-	предложение	предложение	предложение
местоположение	окраина	окраина	окраина	окраина
состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
материал стен	кирпичные	кирпичные	кирпичные	кирпичные

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- дата продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

Величины поправок ввиду отсутствия парных продаж, определены экспертным методом на основании сопоставительного анализа объектов оценки и объектов аналогов.

Поправка на правовой статус объекта в нашем случае не вводится, т.к. все объекты-аналоги так же как и оцениваемый объект находятся в собственности.

Поправка на условия финансирования не вводится, т.к. все сделки совершаются в рыночных условиях.

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена за 1 м^2
S,м^2
правовой статус поправка скорректированная стоимость	собственность	собственность	собственность
условия финансирования поправка скорректированная стоимость	рыночные	рыночные	рыночные
условия продажи поправка скорректированная стоимость	рыночные	рыночные	рыночные
местоположение поправка скорректированная стоимость	окраина	окраина	окраина
состояние объекта поправка скорректированная цена	хорошее -	хорошее -	хорошее -
этажность поправка скорректированная стоимость
материал стен поправка скорректированная стоимость	кирпичные	кирпичные	кирпичные

Итого стоимость 1 м² 24166,7

С = 24166,7 × 79,6 = 1923670 руб.

Рублей

(один миллион девятьсот двадцать три тысячи шестьсот семьдесят рублей)

Дата добавления: 2015-09-01