За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

ГК РФ (ч. 2) в главе 34 устанавливает общие положения об аренде. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По поводу объекта аренды ГК РФ (ч. 2) гласит, что в аренду могут быть переданы в т.ч. земельные участки и другие обособленные природные объекты, а законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Существенным условием, устанавливаемым ГК РФ (ч. 2), является то, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно Закону о введении в действие ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Есть одно исключение - если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно Закону о введении в действие ЗК РФ годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Земельные участки, которые находились в государственной или муниципальной собственности и на которых были расположены здания, строения и сооружения, находившиеся на день введения в действие ЗК РФ в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являлись общероссийские общественные организации инвалидов, должны были предоставляться в собственность указанных организаций бесплатно.

Согласно ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, как это предусмотрено Законом о введении в действие ЗК РФ.

Статья 66. Оценка земли

Комментарий к статье 66

Комментируемая статья устанавливает порядок оценки земли, которая необходима для установления кадастровой стоимости земельных участков(налоговая база земельного налога), а также может использоваться в случаях установления ставок арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимает профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Однако есть одно исключение, установленное п. 3 комментируемой статьи - в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель проводится также в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В этом Законе есть целая глава "Государственная кадастровая оценка земель" (глава III.1), включающая в себя двенадцать статей. В ст. 24.11 "Понятие государственной кадастровой оценки" под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Остальными статьями главы III.1 регулируются принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; заключение договора страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик; фонд данных государственной кадастровой оценки.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316) определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Минэкономразвития РФ разработаны и приняты несколько нормативно-технических документов:

1. Приказ Минэкономразвития РФ от 4 июля 2005 г. N 145 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 08.07.2011);

2. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (ред. от 11.01.2011);

3. Приказ Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)";

4. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения";

5. Приказ Минэкономразвития РФ от 23 июня 2005 г. N 138 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов";

6. Приказ Минэкономразвития РФ от 14 мая 2005 г. N 99 "Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда".

Продолжают действовать и ряд приказов Росземкадастра.

1. Приказ Росземкадастра от 26 августа 2002 г. N П/307 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений";

2. Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49 "Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения" (вместе с Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения).

В Методических рекомендациях Минэкономразвития РФ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения приведены термины и определения, которые уже не повторяются в других методических рекомендациях и указаниях и являются общими для разных категорий земель.

Основные термины и определения:

кадастровая стоимость - капитализированный расчетный рентный доход;

интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или группы почв) - относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100);

интегральный показатель технологических свойств объекта оценки - величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции;

интегральный показатель местоположения объекта оценки - величина эквивалентного расстояния в километрах (далее по тексту - км) до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог;

дифференциальный рентный доход - дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;

абсолютный рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектар (далее по тексту - га) сельскохозяйственных угодий независимо от их качества и местоположения для всех субъектов Российской Федерации;

расчетный рентный доход - сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов;

земельно-оценочный район (зона внутри субъекта Российской Федерации) - часть территории субъекта Российской Федерации, достаточно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Глава XI. МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ, ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО,

Дата добавления: 2015-10-16