Получение документов из УФРС.

7. Необходимо предусмотреть возможность подписания акта выполненных работ по Агентскому договору до осуществления финальных действий или одновременно с ними, поскольку, как показывает практика, после получения денег ни одна из Сторон (Продавец-Покупатель) не склонна подписывать какие-либо дополнительные документы. А без закрывающих документов зависает вопрос вознаграждения агента.

8. Еще совсем чуть-чуть. Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи

Когда вы получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, Продавцу и членам его семьи предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры. И если вы не договорились о задержке денег до передачи квартиры по акту (составляется в простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек коммунальных платежей), вам будет проблематично контролировать процесс. Как правило, для контроля этого вопроса оставляют в ячейке процентов 20-30% от основной суммы. После подписания и предоставления документов (акт приема-передачи, ф. 9) осуществляется доступ в ячейку и все, сделка совершена.

При осуществлении расчетов по сделке, необходимо особое внимание уделить вопросу задатка, залога, аванса – сумму в счет будущих расчетов по сделке называют по разному, но юридически верным определением этой суммы будет следующая терминология:

7.1. Задаток – способ обеспечения исполнения обязательства. В соответствии со ст. 380 ГК РФ

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со ст. 381ГК РФ

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, Задаток входит в сумму сделки при условии ее исполнения в полном объеме. В случае, если Продавец отказывается от продажи квартиры, он обязан вернуть сумму задатка в двойном размере, в случае, если отказывается Покупатель, то задаток остается у Продавца.

Соглашение о задатке подписывается одновременно с предварительным договором купли-продажи, но чаще всего условия о задатке содержатся в самом предварительном договоре.

7.2. Понятие Аванс используется в качестве расчетов по уже заключенным договорам купли-продажи. То есть при заключении договора выплачивается аванс, дальше оставшаяся сумма.

В чем разница между задатком и авансом?

Разница в том, что задаток можно брать в рамках предварительного договора и в случае, если обязательства не исполняются, наступают последствия, предусмотренные ст. 381 ГК РФ (см. выше). Аванс же - это часть оплаты по заключенному договору (по предварительному нельзя) и в случае расторжения договора он просто возвращается с учетом штрафных санкций предусмотренных договором.

7.3. Залог – также способ обеспечения исполнения обязательства.

Требования к залогу достаточно серьезные.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Таким образом, есть основное обязательство (договор) и дополнительное (залог).

Договор и залог могут заключаться одновременно или залог может быть заключен уже после возникновения основного обязательства.

Залог как способ обеспечения исполнения основного обязательства является стимулирующим и гарантирующим фактором. Поэтому заключить сначала договор о залоге, а потом уже придумать основное обязательство было бы нелогично.

Ну и самое спорное в юридической практике – залог денежных средств. Существуют разные точки зрения на возможность залога денежных средств в связи со сложностью обращения взыскания на предмет залога, однако, на практике залог денежных средств с указанием нумерации купюр для идентификации предмета все же встречается.

В случае, если Сторонами применяется такой способ обеспечения исполнения обязательств, рекомендуется в договоре залога указывать, что обращение взыскания на предмет залога осуществляется во внесудебном порядке и в пользу Залогодержателя.

7.4. Обеспечительный взнос (платеж)

Указанной формулировки в ГК РФ нет, однако стороны могут предусмотреть способы обеспечения исполнения обязательств не предусмотренные гражданским законодательством.

Суть обеспечительного взноса в том, что он очень похож на задаток, только возвращается не в двойном размере, а как аванс, в одинарном и зачастую без штрафных санкций. Тут уж как Стороны договорятся.

Как бы юридически не «обзывали» деньги в счет оплаты по договору купли-продажи, основной вопрос: имеет ли право Агент брать эти деньги и если да, то по какому договору?

Ответ очень прост: если есть доверенность от Продавца и в этой доверенности предусмотрены подобные полномочия, то имеет право, если нет, то соответственно не имеет.

В случае, если сумма задатка равноценна сумме стоимости услуг Агента, то эта сумма поступает Агенту как 100 % оплата услуг Агента по Агентскому договору. Дальше прописывается судьба этих денег в зависимости от ситуации по сделке или от поведения участников.

В случае, если необходимо обойти этот вопрос в некоторых компания подписывают с Продавцом на начальном этапе Договор поручения, в котором предусматриваются полномочия по подписанию предварительных договоров купли-продажи и получения денежных средств по этим договорам. Трудность заключается в том, что, как правило, Продавцы понимают чем это может закончиться, а во-вторых если следовать букве закона, то для выполнения указанных действий опять же необходима доверенность, хотя требование к нотариальному удостоверению такой доверенности отсутствует. Тем не менее, компании иногда действуют без доверенности и некоторые районные суды об этом забывают. Память возвращается при вынесении решения городским или Верховным судом.

Дата добавления: 2015-09-07