Договор долевого участия

Правовая база договора:

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года.

По договору долевого участия в строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленные договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Сторонами договора являются застройщик (любое юридическое лицо) и участник долевого строительства (дольщик-гражданин, юридические лица также могут, но с оговорками). Объектами долевого строительства могут быть жилые и нежилые помещения, не могут быть объекты производственного назначения.

Договор должен включать следующие существенные условия:

· определение конкретного объекта долевого строительства;

· срок передачи объекта застройщиком инвестору;

· цена договора, сроки и порядок уплаты;

· гарантийный срок объекта (он не может составлять менее 5 лет на объект, исчисляется со дня передачи объекта инвестору, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Дольщикам Объекта не может составлять менее чем три года).

Принципиального отличия между существенными условиями в Договоре долевого участия и Инвестиционном договоре нет. Поэтому при необходимости детализации в части существенных условий обращаем внимание на информацию, указанную в статье по Инвестдоговору.

Только наличие всех этих существенных условий в договоре обеспечивает его действительность. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Заявление на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве подается обеими сторонами сделки, то есть Застройщиком и Дольщиком.

Кроме того, с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве, земельный участок, принадлежащий Застройщику, считается находящемся в залоге у Дольщиков, что более надежно обеспечивает их права в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств Застройщиком. Также госрегистрация Договора на начальном этапе строительства исключает возможность «двойных продаж, двойных регистраций».

Привлекать денежные средства Дольщиков Застройщик вправе только после:

· получения разрешения на строительство,

· опубликования Проектной документации (Проектной декларации)

· государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок.

· оплата по договору после госрегистрации договора долевого участия

Договор долевого участия считается заключенным с момента его государственной регистрации в УФРС. В связи с этим многие Застройщики используют различные схемы для получения первого взноса по Договору до его регистрации в УФРС. Для чего они так поступают? Во-первых, официальный срок регистрации 5 рабочих дней, однако реально срок затягивается до двух месяцев. Во-вторых, Дольщик может зарегистрировать договор, но не внести по нему первый платеж, в этом случае Застройщик должен выждать 2-месяца с момента регистрации, напомнить Дольщику о платеже и только затем расторгнуть Договор в одностороннем порядке. Расторжение происходит только после направления уведомления в адрес Дольщика Расторжение оформляется также через УФРС. Как видите, срок расторжения длительный, квартира весь этот период не находится в обороте. Итак, схемы:

- Предварительный договор долевого участия с внесением обеспечительного платежа в виде первого взноса. Этот платеж при регистрации основного договора долевого участия засчитывается в стоимость этого договора;

- Договор бронирования;

- Аккредитивные расчеты;

- Просто оплата по Договору долевого участия (в этом случае нарушают законодательство).

Вероятно, есть еще какие-либо схемы, которые в целом направлены именно на получение первого взноса.

Закон обязывает Застройщика предоставить для ознакомления любому лицу всю информацию о проекте строительства, которые отражаются в Проектной декларации. Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации не позднее, чем за 14 дней до заключения договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган росрегистрации.
Отношения между Застройщиком и Дольщиками становятся более прозрачными.

Что касается продления сроков разрешения на строительство. Порядок точно такой же, как было описано при схеме привлечения инвестиций по 39-ФЗ Инвестиционный договор (см. выше). Как правило срок окончания строительства и срок передачи объекта не совпадают, кроме того Застройщик прописывает, что плановый срок окончания строительства может быть изменен изданием государственных актов, распоряжений. Это как раз в случае продления срока строительства через Службу ГСН. Это общая практика установки срока в Договоре.

При инвестировании по 214 -ФЗ необходимо помнить, что в органы росрегистрации Дольщик обращается 2 раза:

- 1й раз при заключении ДДУ. Вносится запись в росреестр о праве конкретного лица на конкретную квартиру;

- 2-й раз при получении права собственности (Зарегистрированный договор + Акт приема передачи Квартиры). Вносится запись о возникшем праве собственности на конкретный объект конкретного лица.

Все изменения по строительству, по разрешенной документации и по финансовому состоянию Застройщика и изданий распоряжений по срокам строительства можно посмотреть в Проектной декларации, в которую Застройщик обязан вносить изменения в случае изменения-дополнения состава документации и состояния Объекта.

Штрафы и условия расторжения Договора не могут противоречить 214-му ФЗ и, как правило, дублируют его положения.

Плюсы и минусы Договора	Плюсы: Регистрация в УФРС (невозможность двойных продаж), при регистрации договора одновременно возникает право залога на земельный участок и на строящийся объект недвижимости; наличие Проектной декларации (вся инфо по Застройщику и объекту строительства); гарантия на объект строительства (5 и 3 года), распространение Закона о защите прав потребителей
Минусы: Любое изменение необходимо регистрировать в УФРС
Особенности открытия договора и внесения первого взноса	Договор вступает в силу в момент регистрации в УФРС. По закону первый взнос должен быть осуществлен после регистрации Договора в УФРС.
Порядок передачи ключей от квартиры	После ввода объекта в эксплуатацию, как правило, спустя 6 месяцев или в срок, указанный в договоре, Квартиры передаются по акту приема-передачи от Застройщика Дольщику. При наличий возражений к качеству строительства подписывается Акт об устранении недостатков. После устранения недостатков подписывается Акта приема-передачи тот, который пойдет на регистрацию в УФРС.
Порядок оформления в собственности	Собственность оформляется после наступления следующих событий: - со стороны Застройщика передан полный комплект документов, подтверждающий окончание строительства, выполнение инвестусловий, Акт ввода объекта в эксплуатацию, ПИБовские платы объекта и т.д. -со стороны Дольщика по графику, установленному Застройщиком или в ином порядке, предоставляются на регистрацию Договор долевого участия, Акт приема-передачи Квартиры, а также документы по физическому лицу, нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки.
Расходы по оформлению	Как правило, оформление собственности осуществляет Застройщик на основании отдельного договора и доверенности от физлица. Стоимость от 10 000 до 25 000 рублей, может быть выше - ниже. Нужно смотреть в договоре. В эту стоимость входят пошлины и сборы, необходимые для уплаты в УФРС.
Срок регистрации	Официально 5 рабочих дней, по факту до 2-х месяцев.

Дата добавления: 2015-09-07