Таймшеры и кондоминиумы

Отели-кондоминиумы, или кондоотели, — это средства размещения, состоящие из гостиничных номеров, находящихся в индивидуальной собственности.

Право собственности на гостиничный номер свободно продается, облагается налогом и закладывается. Владелец гостиничного номера также имеет неразделенный интерес:

в местах совместного использования (коридоры, лестницы, лобби);

в складских помещениях;

в оборудовании и системах;

в земельном участке, на котором стоит здание;

в окружающей территории;

в предприятиях общественного питания и местах развлечений.

Преимущества и недостатки кондоотелей для владельца / разработчика

Преимущества

Недостатки

Относительно быстрая окупаемость вложений в гостиничную инфраструктуру благодаря ее реализации в долевую собственность. Возможность возводить объект с оптимальными размерами. Разработчик может сохранить за собой право выступать в качестве агента при переуступке собственности от одного владельца другому и получать с этого комиссионные. Дополнительный доход разработчика может также формироваться за счет реновации здания, оснащения и меблировки номерного фонда и последующей его модернизации. Eсли разработчик имеет собственную управляющую компанию, он может получать доход за счет аренды или эксплуатации мест, находящихся в совместном пользовании. Будущее расширение не ограничивается необходимостью получения долгосрочной ипотеки или изменением действия существующей. Любое увеличение рыночной стоимости отеля-кондоминиума приносит выгоду его владельцам.

Невозможность единовременной реализации всего номерного фонда — пока все гостиничные номера не проданы, разработчик будет нести бремя вовлеченных расходов. В эти периоды расходы часто превышают доходы. Более низкие по сравнению с типовой гостиницей доходы от продажи номерного фонда. Вероятность возникновения препятствий для реализации разработчиком стратегии расширения, основанных на нежелании владельцев изменять существующий ландшафт или боязни распределения их доходов на больший объем номерного фонда. Доход разработчика может снижаться, если владелец пожелает использовать свою собственность в течение пикового сезона. Потенциальные инвесторы часто полагают, что кондоотели не выживут из-за высокой стоимости капитала, недооценки стоимости строительных работ, высокого уровня оборотных средств, отсутствия апробированных приемов маркетинга и специалистов в этой области. Увеличенные расходы на бухгалтерский учет.

Для нормальной работы кондоотеля необходимо привлечение оператора, имеющего договор на управление с владельцами номерного фонда. Управление таким отелем может осуществляться в следующих формах:

Управляющая компания подписывает отдельный договор с каждым владельцем — оператор является агентом каждого собственника.

Устав кондоотеля предусматривает формирование ассоциации владельцев, представляющей коллективные интересы совладения. Регламент работы таких ассоциаций предполагает выбор совета директоров, который принимает на себя ответственность за функционирование кондоотеля. В компетенцию совета директоров ассоциации может входить подбор, найм и наблюдение за действиями операторов.

Формирование владельцами и оператором общества с ограниченной ответственностью или других типов совместных предприятий.

Арендные взаимоотношения:

Выплата владельцу фиксированного платежа или процента с дохода. Подобная договоренность освобождает управляющую компанию от вмешательства в оперативную и стратегическую деятельность собственника, но предполагает большую финансовую ответственность и риск для оператора.

Индивидуальные арендные платежи — выплата владельцу арендной ставки только за период фактического использования принадлежащей ему собственности. Вариант более выгоден оператору, так как упрощает расчетные операции, и менее выгоден владельцу средства размещения.

Общая арендная плата — объединение всех доходов и расходов в единый баланс. Каждый владелец средства размещения получает установленный процент дохода (разделяет расходы) безотносительно к фактическому использованию принадлежащей ему собственности. Проблемой может стать разнотипность номеров по размеру, оснащенности, этажности, виду из окна и т. п. Эти различия обычно отражаются на цене конкретного номера. При этом величина поступления арендных платежей конкретному собственнику рассчитывается на основе средневзвешенного индекса, установленного для каждого типа средства размещения. Использование гостиничного номера владельцем в целях личного отдыха уменьшает его долю арендной платы. На него же относятся и эксплуатационные расходы, поскольку они накапливаются независимо от того, кто пользуется номером.

Дата добавления: 2015-08-21