Особенности договора лизинга

Продолжительность действия договора аренды во многом зависит от конкретного вида деловой активности. К примеру, в ресторанном бизнесе эти сроки колеблются между тремя-десятью годами, а в гостиничной индустрии они могут достигать 25 лет. Срок действия договора (дата начала и окончания действия и возможность продления) должен быть указан однозначно.

Большинство договоров лизинга связано с арендой земли (когда арендатор сам возводит здание) или земли вместе с установленной на ней недвижимостью. Обычно арендатор сам занимается оснащением здания мебелью, имуществом, дополнительным оборудованием, материальными запасами и оборотным капиталом, хотя на практике часто встречаются договоры аренды "под ключ". В последнем случае арендодатель имеет права на все активы (кроме материальных запасов и оборотного капитала), включая такие позиции (если это ресторан), как посуда, столовое серебро, скатерти и другая утварь, перечень которой является неотъемлемой частью арендного договора. При подобной форме лизингового соглашения арендатор берет на себя ответственность за своевременную замену вышедших из употребления изделий и возобновление их запасов к концу срока действия договора.

Лизинговые договоры "под ключ" не популярны у инвесторов, поскольку в случае неэффективного функционирования предприятия такие формы отношений не позволяют обратить претензии на активы, принадлежащие другому владельцу. В договорах "под ключ" арендодатель может потребовать от арендатора внесения страхового депозита, гарантирующего возмещение от повреждения или потери некоторых активов. В этом случае расходы арендатора на возмещение имущества существенно пополняют бюджет арендодателя.

Важным моментом договора является разграничение ответственности сторон по таким позициям, как обслуживание здания и налоги на имущество. Если арендатор берет в лизинг земельный участок и стоящую на нем недвижимость, в договоре необходимо предусмотреть сроки вывоза имущества или возможность его выкупа арендодателем.

При любой форме арендных отношений считается нормальным, что арендатор несет бремя любых убытков от производственной деятельности, возмещая в полном объеме свои обязательства перед арендодателем. Арендные платежи, в зависимости от договоренности, могут иметь фиксированный эквивалент или формироваться на переменной основе.

Обычно соглашение относительно арендной платы предполагает фиксированные платежи в течение срока действия договора. Оплата может быть ступенчатой, увеличиваясь в каждый последующий год действия договора. Тем не менее эти платежи не являются переменной величиной и не зависят от величины дохода арендатора.

Величина арендной платы должна устраивать обе стороны соглашения: арендатору она должна позволять делать бизнес рентабельным, а арендодателю – не только покрывать свои издержки, но и получать приемлемый доход. Лизинговый договор должен разрешать или запрещать пересмотр ставок арендной платы.

Переменные арендные платежи имеют фиксированную часть, достаточную для покрытия издержек арендодателя, и переменную составляющую, обычно являющуюся производной от валового или чистого дохода арендатора.

Переменная часть арендных платежей, к примеру, позволяет арендодателю избегать негативных инфляционных влияний, хотя ее максимальный уровень может быть ограничен определенным показателем.

В договорах, имеющих переменную составляющую арендных платежей, необходимо четко указать источник ее формирования. К примеру, включаются ли поступления арендных платежей от газетного киоска, находящегося в субаренде у арендатора гостиницы, в доход последнего или нет? Как правило, переменная часть арендной платы составляет 20-30% валового дохода с номерного фонда и от 5 до 15% от предприятий питания и продажи напитков.

На практике изменение процентных соотношений зависит от того, кому принадлежит мебель и оборудование, используемое в цикле обслуживания клиента. В гостиницах, имеющих разветвленную инфраструктуру подразделений питания и напитков, мест отдыха и развлечений и т. п., переменная часть арендных отчислений, вероятно, будет иметь другое соотношение.

Переменная часть арендных платежей, основанная на чистом доходе арендатора, предполагает статус партнерских отношений с арендодателем. Понятие чистого дохода, так же как и его величина, должны быть четко определены в договоре:

доход до вычета подоходного налога;

доход до (без) вычета процентов по обязательствам и налогов;

доход до вычета амортизационных отчислений, долговых обязательств и налогов и т. п.

Арендодатель должен иметь возможность контролировать расходы арендатора (и это также следует оговорить в договоре), поскольку у последнего всегда найдется возможность отчитаться нулевым балансом.

Продажа актива с условием возможности дальнейшей аренды

Согласно договоренности этого типа, гостиничный оператор, владеющий земельным участком, может его продать потенциальному инвестору для строительства отеля с условием приоритетного права на заключение арендного договора.

Альтернативой этому может быть приобретение в собственность или аренда земельного участка, возведение на нем за свой счет гостиничного объекта, их реализация с правом последующей коммерческой эксплуатации на условиях аренды. Этот путь вложения капитала часто используют различные финансовые институты, не желающие выполнять функции оператора.

Договоренность о продаже собственности с правом ее последующей аренды на определенном этапе развития индустрии гостеприимства была удобным путем получения доступа к долгосрочной ипотеке для операторов, осуществляющих деловую активность на локальном рынке, и небольших гостиничных цепей. Этот метод также удовлетворял финансовые институты, кредитующие различные стадии строительно-монтажных работ.

В некоторых случаях при заключении договорных отношений этого типа инвесторы могут требовать от заемщика определенной доли валового или чистого дохода плюс к установленному уровню арендных платежей.

В случае продажи с правом последующей аренды только земельного участка со зданием, возведенным за счет оператора, имеющего долгосрочную первую закладную (дающую преимущество кредитору), землевладельцу придется согласовывать свои действия с держателем первой закладной.

Дата добавления: 2015-08-21