Глава IV. Переходные и заключительные положения

Статья 15. Понятие земельной доли

Комментарий к статье 15

1. При определении правового статуса земельного участка и его правообладателя принципиальное значение имеет определение сущности и специфики объекта соответствующего права. В большинстве случаев предметом сделки, а также объектом соответствующего права выступает конкретный земельный участок. Применительно к землям сельскохозяйственного назначения понятие "земельный участок" является общим и неразрывно связано с понятием "земельная доля", предусмотренным комментируемым Законом. Положения настоящей статьи направлены на определение понятия земельной доли, однако их содержание свидетельствует о том, что в большинстве своем они ориентированы на определение правового статуса данного объекта. Легитимного понятия земельной доли комментируемая статья не предусматривает.

Положения п. 1 рассматриваемой статьи направлены на нормативное закрепление земельной доли в качестве доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Следует обратить внимание на оговорку п. 1 рассматриваемой статьи, где упоминается о земельных долях, полученных при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу комментируемого Закона. В данном случае речь идет о высвобождаемых землях колхозов и совхозов на основании Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" <44> и Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" <45>. Если земельный участок не был выделен в счет земельной доли для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расширения земельного участка, используемого под личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство, а также передачи выделенного земельного участка в аренду на срок более пяти лет или в залог, то право собственности признавалось за сельскохозяйственной организацией, которой было выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок, или ее правопреемником.

--------------------------------

<44> Данный Указ утратил силу на основании Указа Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации".

<45> Данное Постановление утратило силу согласно Постановлению Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения".

Суды разных субъектов РФ (как общей юрисдикции, так и арбитражные) по-разному толкуют последствия применения (неприменения) Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов". Рассмотрим несколько подходов <46>.

--------------------------------

<46> URL: http://www.anti-police.net/viewtopic.php?f=2&t=22.

Первый подход, сложившийся в практике ФАС Поволжского округа, в целом учитывает нормы законодательства, действовавшего до принятия части первой ГК РФ. При этом приоритет отдается земельному законодательству, в силу которого земельные доли, внесенные в уставные капиталы реорганизованных организаций, остаются в собственности учредителей.

Второй подход, сформировавшийся в практике ФАС Московского округа и ФАС Северо-Кавказского округа (где рассматриваются споры в отношении наиболее дорогостоящей земли в России), основан либо на распространении норм ГК РФ на отношения, возникшие до его принятия (в 1991 - 1994 гг.), что в принципе недопустимо, либо на казуистичном (несистемном) толковании отдельных норм законодательства, действовавшего в период земельной реформы. Суть его состоит в том, что право собственности учредителей на земельные доли, внесенные в уставный капитал, в подавляющем большинстве судебных актов не признается. Причем практика, например Мособлсуда, такова, что, даже если индивидуально член совхоза свою земельную долю в уставный капитал не передавал, суды считают, что он внес ее туда автоматически.

Третий подход оформился в судебной практике ФАС Северо-Западного округа. Этот подход основан на применении действующего законодательства. Однако в отличие от практики ФАС Северо-Кавказского округа и ФАС Московского округа для решения вопроса об установлении права собственности на земельные доли от дольщиков и сельскохозяйственных организаций суд требует представить доказательства соблюдения процедуры внесения долей в уставный капитал. При рассмотрении дел учитываются:

- наличие заявления о внесении земельной доли в уставный капитал, договора о передаче земельной доли, акта приема-передачи между юридическим лицом и каждым его учредителем;

- наличие оценки вносимых в уставный капитал земельных долей;

- наличие регистрации эмиссии акций;

- факт регистрации перехода права на земельную долю (до 1998 года в земельном комитете муниципального района, с 1998 года - в территориальных отделах ФРС);

- бухгалтерские документы, подтверждающие постановку внесенных долей на баланс организации;

- отсутствие положений о возможности выдела земельной доли в учредительных документах.

Как правило, ФАС Северо-Западного округа отказывает сельскохозяйственным организациям в признании права собственности на земельные доли по причине отсутствия достаточных доказательств внесения их в уставные капиталы. По этой же причине не удовлетворяются встречные иски дольщиков к сельскохозяйственным организациям о выделе участков в натуре (ненадлежащие ответчики). В результате заинтересованные стороны, как правило, заключают договоры купли-продажи земельных долей. Таким образом, исключается как безвозмездное изъятие земельных долей у бывших работников совхозов и колхозов, так и дробление фактически используемых сельскохозяйственными организациями земельных участков.

Определением Верховного Суда РФ от 25 июня 2003 г. N ГКПИ03-713 было отказано в принятии заявления о признании недействительным п. 6 Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", так как заявленное требование не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку оспариваемый акт признан утратившим силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912 и, как предположил Верховный Суд РФ, не влечет каких-либо нарушений охраняемых законом прав и свобод граждан. Верховный Суд РФ указал в этом определении, что с его позиции согласно действующему законодательству правовые акты, действие которых прекращено, сами по себе основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей уже не являются и, следовательно, каких-либо нарушений охраняемых законом прав и свобод граждан повлечь не могут.

Несмотря на то что большинство земельных долей уже неоднократно перераспределено и перепродано, а нормативные акты, регламентирующие порядок их выдела, в настоящее время утратили свою силу, окончательно данный вопрос так и не нашел своего правового разрешения. До настоящего времени споры о собственности на земельные доли являются предметом судебных разбирательств, например, в конце 2012 г. аналогичный вопрос стал предметом судебного разбирательства Оренбургского районного суда по делу N 2-494/2013г., причем истцам, количество которых составило несколько десятков, в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано. В настоящее время дело пересматривается судом апелляционной инстанции.

2. Реорганизация колхозов и совхозов началась с Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" и Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", которыми в оборот были активно включены земли сельскохозяйственного назначения. Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 обязал местные администрации обеспечить выдачу гражданам, ставшим собственниками земли, соответствующих свидетельств на право собственности на землю (земельные доли). Указы Президента РФ от 25 марта 1992 г. N 301, от 14 октября 1992 г. N 1229, от 27 октября 1993 г. N 1767, от 22 июля 1994 г. N 1535, от 14 февраля 1996 г. N 198, от 16 мая 1997 г. N 485 <47> определили порядок приобретения в собственность земли гражданами и юридическими лицами и, соответственно, совершения ими сделок с землей. Согласно Постановлению Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" размер земельной доли рассчитывался в гектарах, в балло-гектарах <48>.

--------------------------------

<47> В настоящее время все перечисленные Указы, за исключением Указов от 22 июля 1994 г. N 1535 и от 16 мая 1997 г. N 485, которые применяются со значительными ограничениями, утратили силу.

<48> В настоящее время данное Постановление утратило силу, но именно оно являлось правовой основой для выдела земельных долей.

Размер земельной доли в гектарах определяется путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей. Общая площадь сельскохозяйственных угодий определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии - по государственному акту (свидетельству).

Размер земельной доли в балло-гектарах рассчитывается путем деления суммы балло-гектаров всех сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) указанной организации (предприятия), на число лиц, имеющих право на получение земельной доли.

Несмотря на утрату юридической силы Постановления Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96, нормы комментируемой статьи предусматривают преемственность нормативных актов: от Постановления к рассматриваемому Закону. Так, п. 2 настоящей статьи признает расчет, произведенный в соответствии с Постановлением Правительства РФ, действительным. Одновременно наряду с ранее действовавшим порядком определения размера земельной доли комментируемая правовая норма указывает на его изменение - определение размера земельной доли в виде простой правильной дроби. Все три порядка расчета долей имеют одинаковую силу, однако непосредственному применению они подлежат лишь в пределах действия тех нормативных актов, которыми они установлены. Таким образом, в настоящее время размер земельной доли может быть определен в виде простой правильной дроби.

3. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статья 247 ГК РФ предусматривает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого - вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Таким образом, несмотря на наличие оформленного права собственности на земельную долю, его обладатель фактически лишен свободы деятельности по распоряжению ею. Поскольку решение о юридической судьбе земельной доли может быть принято только совместно всеми собственниками, то закономерно возникает вопрос о порядке распределения между ними голосов. Порядок распределения голосов должен быть единым для всех участников-дольщиков, поскольку в противном случае их право собственности будет нарушено. Статья 9 Конституции РФ равным образом гарантирует и защищает право частной собственности, т.е. не допускает факта подобных нарушений.

Наиболее спорным вопросом в настоящее время является подтверждение факта надлежащего проведения собрания пайщиков и предоставления им равной возможности на участие в принятии решения о передаче своих долей, в том числе в аренду. Несмотря на то что Закон устанавливает основные критерии распределения голосов дольщиков (пайщиков) на собрании, именно данный вопрос зачастую и становится камнем преткновения при принятии решений о юридической судьбе земельных долей. Причем острота данной проблемы сохраняется до настоящего времени.

Основой для определения количества голосов, принадлежащих каждому дольщику, является размер земельной доли и количество долей, приходящихся на данного субъекта. Положения п. 3 комментируемой статьи призваны упростить процедуры распределения голосов, голосования и подсчета голосов.

В первую очередь количество голосов определяется применительно к размеру причитающейся каждому участнику земельной доли. При его определении должна использоваться общая единица измерения, позволяющая обеспечить равенство прав всех участников. В этой связи в качестве единицы измерения устанавливается документально подтвержденная величина доли, т.е. сведения о площади участка, отраженные в его кадастровом паспорте. При этом следует заметить, что земельная доля может объединять в себе несколько земельных участков. В подобной ситуации определение размера доли производится посредством суммирования площадей всех входящих в нее участков, принадлежащих данному лицу. Так, например, Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 ноября 2012 г. N 46-КГ12-13 в качестве грубого нарушения норм комментируемого Закона было признано выделение земельных долей дольщикам на различных полях, а также включение в повестку дня следующих вопросов:

1) определения местоположения части находящегося в общей долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;

2) определения местоположения части находящегося в общей долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей, для последующего выделения.

Между тем, как следует из материалов дела, согласно повестке дня, изложенной в протоколе общего собрания от 7 декабря 2009 г. N 1, рассматривались следующие вопросы:

- согласования местоположения и границ выделяемого в первоочередном порядке дольщиками земельного участка в счет принадлежащих им в совокупности 125/485 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок;

- согласования местоположения и границ выделяемого в первоочередном порядке дольщиками земельного участка в счет принадлежащих им в совокупности 46,6666/485 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок;

- согласования местоположения и границ выделяемого в первоочередном порядке дольщиками земельного участка в счет принадлежащих им в совокупности 7/485 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок;

- согласования местоположения и границ выделяемого в первоочередном порядке дольщиками земельного участка в счет принадлежащих им в совокупности 3/485 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок;

- согласования местоположения и границ частей находящихся в общей долевой собственности земельных участков в счет земельных долей для последующего выделения.

При этом, как следует из указанного протокола, выделение земельных участков конкретным пайщикам было произведено на различных полях. Таким образом, решением общего собрания от 7 декабря 2009 г. по первому вопросу вместо определения местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке могли выделяться земельные участки в счет земельных долей для последующего выделения, были согласованы и установлены местоположения четырех выделяемых земельных участков.

Приведенный пример явно свидетельствует об одновременном нарушении и иных требований комментируемой статьи, в частности о применении единого порядка определения размера земельных долей. Равноценность долей в случае предоставления земельных долей на разных полях также представляется сомнительной. В соответствии с подп. 2 п. 3 комментируемой статьи равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей. Однако указанного решения собранием принято не было, в связи с чем в отношении указанных дольщиков были сформированы неравноценные земельные доли.

В большинстве случаев правоприменительной деятельности соблюдается лишь одно правило, установленное п. 3 комментируемой статьи, - о применении единого способа определения размера земельных долей. Если хотя бы одна из долей определена в виде простой правильной дроби, то все доли должны быть определены именно в таких дробях.

Статья 16. Регулирование отношений, связанных с договорами аренды земельных долей, заключенными до вступления в силу настоящего Федерального закона

Комментарий к статье 16

1. Аренда земель, в том числе и сельскохозяйственных угодий, характерна для российского законодательства как до принятия комментируемого Закона, так и после вступления его в законную силу. Однако земельное законодательство России представляет собой единый согласованный и непротиворечивый комплекс правовых предписаний, призванный урегулировать общественные отношения. Принцип единства системы законодательства, при котором все нормы права являются согласованными и не противоречат друг другу, в большинстве случаев является идеалом, к которому должно стремиться действующее законодательство. Не является исключением и рассматриваемый Закон, нормы которого характеризуются рядом несогласованностей с требованиями ЗК РФ, а также иных нормативных актов. При этом следует учитывать, что правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель базируется на нормах ГК РФ, устанавливающего общие правила заключения договоров аренды, в том числе и особенности аренды недвижимости; ЗК РФ, призванного определить особенности такого объекта аренды, как земля, в зависимости от категории, в состав которой входит соответствующий участок.

Комментируемый Закон является специальным нормативным актом, призванным регламентировать порядок оборота земель сельскохозяйственного назначения - одной из категорий, которой в России отдается несомненный приоритет, поскольку в ее состав ходят наиболее продуктивные земли. По общим правилам разрешения коллизий именно нормы специального законодательного акта подлежат применению в случае возникновения противоречий при регулировании конкретных правоотношений, т.е. нормы комментируемого Закона. В этой связи закономерно возникает необходимость приведения положений иных нормативных актов, применяемых к правоотношениям по поводу земель сельскохозяйственного назначения, в соответствие предписаниям комментируемого Закона. Аналогичное требование Закон устанавливает и для договоров аренды земель и земельных участков, заключенных до приобретения силы комментируемым Законом.

Защита интересов правообладателей земельных долей из категории земель сельскохозяйственного назначения призвана обеспечить соблюдение норм законодательства и сохранение наиболее продуктивной категории объектов. Зачастую указанный подход способствует повышению уровня эффективности судебной защиты прав указанных субъектов.

Так, ООО обратилось с иском о признании недействительным постановления главы администрации муниципального образования, которым гражданину предоставлен в аренду земельный участок <49>. По мнению заявителя, при вынесении постановления нарушены положения ЗК РФ и комментируемого Закона. В удовлетворении иска правомерно отказано по следующим основаниям. При рассмотрении дела в суде истец не доказал факт заинтересованности и нарушения своих прав оспариваемым постановлением. Статья 4 АПК РФ провозглашает принцип доступности судебной защиты прав и законных интересов. В то же время в статьях 4 и 198 АПК РФ подчеркивается, что право на обращение в суд принадлежит заинтересованному лицу. Граждане и юридические лица могут обращаться в суд в случае, если их права и законные интересы нарушены. То есть при предъявлении иска необходимо доказать, что ответчик нарушил принадлежащее заявителю субъективное право, каковым в рассматриваемом деле является право на земельный участок. В соответствии с п. 3 ст. 270 и п. 3 ст. 288 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены судебного акта, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения. Истец не смог доказать, каким образом спорное постановление нарушает его законные права. При отсутствии таких сведений требования ООО не подлежат защите, поскольку для признания ненормативного акта недействительным необходимо, чтобы он не только не соответствовал законодательству, но и нарушал права и законные интересы общества (ст. 13 ГК РФ). Право аренды на землю сельскохозяйственного назначения не может быть признанно законным, поскольку выделенный в натуре в счет земельных долей участок не прошел кадастровый учет и в отношении его не проведены землеустроительные работы. Указанные факты установлены Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 22 марта 2006 г. N Ф08-1027/2006.

--------------------------------

<49> URL: http://www.lawmix.ru/commlaw/131.

Яркой иллюстрацией не только преемственности норм отдельных правовых предписаний, но и необходимости соблюдения установленных требований выступает и следующий пример судебной практики Волго-Вятского региона. Глава фермерского хозяйства обратился в суд с иском об истребовании земельного участка из незаконного владения. Требования заявителя удовлетворены по следующим основаниям. Из материалов дела видно, что спор возник между ООО и крестьянским (фермерским) хозяйством по поводу права аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения. На момент рассмотрения иска земля использовалась ООО. По мнению общества, его права на участок подтверждаются договорами аренды, предусматривающими обязанность арендодателей осуществить государственную регистрацию сделки. Поскольку со стороны ООО условия договора были выполнены, общество полагало, что использует участок на законных основаниях. Рассматривая дело, суд установил, что спорный земельный участок входил в состав земель сельскохозяйственной организации и был впоследствии выделен несколькими гражданами (арендодателями) в натуре. Первоначально арендодатели заключили договор с ООО, но права общества на участок по данной сделке не были признаны законными. Как установлено судом, на момент подписания договора с обществом земельные доли не были выделены в натуре, не проведено межевание земельного участка и не присвоены кадастровые номера. То есть объект договора не определен, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ влечет признание его незаключенным, а поскольку договор не прошел государственную регистрацию, он также в силу статьи 433 ГК РФ является ничтожным. Судом правильно указана обязанность собственников земельных долей осуществлять межевание и постановку участка на кадастровый учет с последующей государственной регистрацией. В результате выдела долей образуется новый участок - объект недвижимости, единственным доказательством прав на который является государственная регистрация (ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Поскольку арендодателями при заключении договора с обществом не выполнены требования действующего законодательства, права общества на спорный участок являются незаконными. Анализ договора, заключенного фермерским хозяйством и арендаторами, показал, что он полностью соответствует действующему законодательству, следовательно, права фермера на истребование земли законны и обоснованны. Судом не принят во внимание аргумент о том, что общество произвело посев озимых культур и поэтому вправе использовать участок до окончания сельскохозяйственных работ. По смыслу норм статьи 46 ЗК РФ не допускается расторжение договора аренды в период полевых сельскохозяйственных работ, если сделка заключена в соответствии с действующим законодательством. Затраты общества подлежат компенсации по правилам статьи 303 ГК РФ. При этом полученный урожай принадлежит законному владельцу участка - арендатору, то есть фермерскому хозяйству. Иск главы фермерского хозяйства был правомерно удовлетворен Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 13 марта 2006 г. N А28-11166/2005-187/20.

В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" при рассмотрении жалобы на отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка подлежит выяснению вопрос о соответствии данной сделки требованиям законодательства. В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при проведении государственной регистрации осуществляются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Основанием для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Таким образом, договор аренды земельного участка признан ничтожным, а соответственно, комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки.

Аналогичную позицию отражает и Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2010 г. по делу N А41-16862/09, согласно которому договор аренды земли, не прошедший государственную регистрацию, является ничтожным и не порождает правовых последствий. В целях устранения сложившихся на момент принятия и вступления в силу комментируемого Закона проблем применения отдельных норм гражданского и земельного законодательства правовым предписанием п. 1 комментируемой статьи предусмотрена обязанность приведения ранее заключенных договоров аренды земельных долей в соответствие требованиям комментируемого Закона. Реализация комментируемого правового положения включается в обязанности сторон договора, причем не имеет принципиального значения, какая из сторон станет инициатором внесения соответствующих изменений.

2. Нормы комментируемой статьи, равно как и иные переходные положения, носят временный характер и ориентированы на строго определенный промежуток времени - восемь лет с момента вступления в силу комментируемого Закона. Комментируемая норма устанавливает достаточно длительный период ее реализации, что обусловлено необходимостью инвентаризации всех имеющихся договоров аренды земельных долей, выявления тех из них, которые не соответствуют установленным правовым предписаниям, и приведения их в соответствие нормам комментируемого Закона.

Следует также обратить внимание, что изменение договора в соответствии с предписаниями гражданского законодательства может производиться сторонами как путем заключения дополнительного соглашения в любой момент в течение всего срока действия договора, так и посредством заключения договора аренды на новый срок с корректировкой его предписаний. Во втором случае ранее заключенные договора сохраняют свою силу на протяжении всего срока их действия, они заключены в соответствии с требованиями действующего на момент их подписания правовых норм, прошли обязательную государственную регистрацию, в связи с чем не могут быть признаны недействительными. Подобный подход позволяет достичь соответствия положений договоров нормам комментируемого Закона лишь после истечения срока их действия. Подобный подход способствует применению договоров, не соответствующих нормам комментируемого Закона. В подобной ситуации решающая руководящая роль в приведении всех действующих договоров аренды в соответствие правовым нормам должна принадлежать регистрирующему органу, поскольку он наделен исключительной компетенцией.

Однако подобная роль для регистрирующего органа законом не предусмотрена. В этой связи приведение в соответствие договоров аренды земельных долей является исключительной обязанностью сторон такого соглашения, что, в свою очередь, в значительной степени затягивает процесс установления соответствия. Как свидетельствует практика деятельности регистрирующего органа, по отдельным территориям с момента принятия комментируемого Закона уровень изменений в договоры аренды не претерпел значительных изменений, т.е. в преобладающем большинстве стороны договоров корректировали условия аренды земельной доли после истечения срока действия ранее заключенного договора.

3. Положения п. 3 настоящей статьи направлены на определение порядка приведения ранее заключенных договоров в соответствие предписаниям комментируемого Закона. По своей сути указанные предписания являются трансформацией общих норм гражданского законодательства, в частности, общие нормы о представительстве. В своем большинстве договоры аренды земельных долей являются многосторонними сделками, в которых в качестве арендодателя выступает большинство бывших членов колхоза (совхоза или иного хозяйства), которым в процессе акционирования хозяйств был выделен земельный пай. В некоторых случаях количество арендодателей составляет несколько сотен человек, в большинстве договоров количество арендодателей исчисляется десятками. Привлечь всех субъектов к регистрации договора аренды практически невозможно. В этой связи на указанные сделки в полной мере распространяются общие нормы о представительстве, в соответствии с которыми для заключения договора аренды большинство участников долевой собственности выдают доверенности на заключение договора аренды и его государственную регистрацию одному из своих представителей. Закон предоставляет дольщикам право свободного выбора своего представителя, в том числе и среди лиц, не обладающих долями, но, как свидетельствует юридическая практика, такой представитель в большинстве случаев выбирался из числа дольщиков.

Следует также обратить внимание, что речь в данном случае идет о физических лицах, доверенности которых для государственной регистрации сделки с недвижимостью должны быть нотариально удостоверены. Однако в ряде сельских населенных пунктов нотариусы отсутствовали, в связи с чем выдача доверенности была сопряжена для доверителя с дополнительными расходами и необходимостью поездки к нотариусу и т.п. В указанной ситуации Основы законодательства РФ о нотариате предусматривают круг должностных лиц, которые также наделяются правом удостоверения доверенностей, приравниваемых к нотариальным. Согласно ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате в случае, если в поселении или расположенном на межселенной территории населенном пункте нет нотариуса, соответственно глава местной администрации поселения и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления поселения или глава местной администрации муниципального района и специально уполномоченное должностное лицо местного самоуправления муниципального района имеют право совершать следующее нотариальное действие: удостоверять доверенности. Таким образом, положения п. 3 комментируемой статьи фактически указывают на возможность применения общих положений законодательства о нотариате к сделкам с долями земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 17. Утратила силу. - Федеральный закон от 13.05.2008 N 66-ФЗ.

Статья 18. Документы, удостоверяющие право на земельную долю

Комментарий к статье 18

1. Удостоверение права на земельную долю, равно как и на иные объекты недвижимости, в современной России можно условно разделить на два этапа - до и после принятия специального нормативного акта, определяющего порядок регистрации права собственности, - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В отличие от большинства переходных положений комментируемого Закона предписания настоящей статьи не только актуальны в настоящее время, но и сохранят свою силу на длительный промежуток в будущем, поскольку в большинстве своем право собственности на земельные доли было оформлено до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а соответственно, документы, подтверждающие данное право, не соответствуют его правовым предписаниям. Следует также обратить внимание, что начиная с 1990 г. бланки свидетельства о праве собственности неоднократно изменялись. Даже при оформлении права собственности в соответствии с требованиями ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" собственник может иметь свидетельство старого образца. Последнее изменение данного документа фактически сводилось лишь к изменению цветового фона свидетельства - с голубого на розовый, содержание правоустанавливающего документа при этом практически не изменилось.

До 1 февраля 1998 года свидетельства о праве собственности выдавались органами местного самоуправления, земельными комитетами, а после 1998 - года органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. теми органами, которые в соответствующий период времени были наделены необходимыми полномочиями. Передача полномочий от одного органа другому не может рассматриваться в качестве основания недействительности ранее выданного документа, равно как и не требует его подтверждения и т.п. Таким образом, положения настоящей статьи можно рассматривать в качестве своеобразной формы реализации принципа "закон обратной силы не имеет". В соответствии с данным правовым положением при регистрации права собственности на земельные доли подлежат применению нормы того закона, который действовал в соответствующей местности в момент государственной регистрации рассматриваемого юридического факта. В этой связи документы, подтверждающие право собственности на землю, полученные в 1993 году, имеют такую же юридическую силу, как и документы, полученные в любое другое время. Они одинаково свидетельствуют о том, что гражданину или юридическому лицу принадлежит на праве собственности земельный участок.

Согласно ст. 9 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. (утратил силу) сельскохозяйственному предприятию, земли которого передаются в коллективно-долевую собственность граждан, выдавался акт на право собственности бессрочного (постоянного) пользования с указанием в нем размера земель, находящихся в государственной и коллективно-долевой собственности, списка собственников и земельной доли каждого из них. Право собственности на земельную долю удостоверялось специальными документами, выдаваемыми местными советами народных депутатов, в которых указывается размер земельной доли. Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" (утратило силу) были установлены единые для РСФСР две формы государственного акта. Во исполнение этого Постановления была разработана и утверждена Инструкция Роскомзема от 9 марта 1992 г. "О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" (утратила силу). Она определяла порядок составления, выдачи (замены) и хранения государственных актов. Отметим сразу, что на момент принятия Постановления Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 (утратило силу) не ясны были как масштабы предстоящей земельной реформы, так и юридические формы ее осуществления. Это отразилось и на перечне лиц, которым акты должны были выдаваться.

Государственный акт по форме N 1 должен был выдаваться гражданам, которым предоставляются земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства гаражей, для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, а также предпринимательской деятельности.

Государственный акт по форме N 2 должен был выдаваться предприятиям, учреждениям, организациям, которым предоставляются земельные участки для сельскохозяйственного производства или для несельскохозяйственных нужд, а также гражданам для организации крестьянских (фермерских) хозяйств.

Согласно п. 1.8 Инструкции Роскомзема от 9 марта 1992 г. (утратила силу) к государственному акту в качестве приложения выдавался список собственников при передаче земельных участков в коллективно-долевую собственность граждан земель колхозов, других кооперативных сельхозпредприятий, акционерных обществ, в том числе созданных на базе государственных предприятий (при выдаче государственного акта по форме N 2). Что же касается земельных долей, то право на них должно было удостоверяться справкой (!), выдаваемой в необходимых случаях по форме, приведенной в приложении 1 к Инструкции. По сути, в этом пункте Инструкции воспроизводились положения ст. 9 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. (утратил силу).

Так, 16 июня 1992 г. Постановлением главы администрации Гаврилово-Посадского района Ивановской области колхозу им. Фрунзе был выдан государственный акт N Иво-02-000036 "в том, что указанному собственнику... земли... предоставляется всего 2525 га земли, в т.ч. в собственность 2525 га... в коллективно-долевую собственность 2525 га, из них бесплатно 2525 га... для ведения сельскохозяйственного производства" <50>. К этому акту приложен список 295 сособственников с указанием размера их земельной доли. Естественно, что такой акт вызывает недоумение, поскольку после приватизации земель сельскохозяйственного назначения возникает юридическая конструкция с множественностью субъектов права на один и тот же объект права. Но этим курьезность ситуации не исчерпывается: государственный акт колхозу им. Фрунзе выдан до утверждения постановлением главы администрации Гаврилово-Посадского района от 13 августа 1992 г. N 204-1 проекта перераспределения земель колхоза и до возникновения у граждан долевой собственности на землю. Какие-либо дополнительные комментарии здесь излишни. Добавим, что редко где в Ивановской области можно найти государственные акты, подписанные председателями районных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству и заверенные печатью. В случае необходимости с таких государственных актов невозможно сделать нотариально заверенные копии для представления их в отделы регистрационной службы. Кроме того, они вообще не могут рассматриваться в качестве документов, удостоверяющих в настоящее время право долевой собственности. Такое право удостоверяется только свидетельствами, которые после 27 октября 1993 г. стали выдаваться каждому сособственнику.

--------------------------------

<50> URL: http://www.mosuruslugi.ru/articles/437/.

Форма свидетельства на право собственности на землю, которое имеет силу до оформления государственного акта, порядок его выдачи и регистрации были установлены письмом Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств от 13 января 1992 г. N 3-14/60. Предусматривалось, что эти свидетельства выдаются гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям на основании принятых органами местной администрации решений о предоставлении земельных участков районными (городскими) комитетами по земельной реформе и земельным ресурсам, а в сельских населенных пунктах - руководителями исполнительных органов сельских (поселковых) советов народных депутатов. При наличии планово-картографических материалов вместе со свидетельством должен был выдаваться чертеж, план (выкопировка с плана) землепользования с указанием границ земель, предоставляемых в собственность или пользование.

Поскольку на начало 1992 года в законодательных актах о земельной реформе не содержалось четкого и недвусмысленного указания на характер долевой собственности, которая должна возникнуть у граждан после приватизации земли, то и свидетельства, утвержденные письмом Госкомзема от 13 января 1992 г. N 3-14/60, не могли служить эффективным инструментом закрепления этой политики. Также свидетельства выдавались чаще всего сельхозпредприятиям. Они удостоверяли право постоянного (бессрочного) пользования землей под производственными объектами (коровниками, зернохранилищами, силосными ямами, навесами, зерносушилками и т.д.). Но в них вписывались и право аренды, и даже (с конца 1992 г.) сведения о долевой собственности на землю на всю площадь приватизированного участка. Как видно из его формы и содержания, свидетельство предназначалось скорее для "внутреннего" потребления, нежели для удостоверения действительно возникшего права. Такой вывод напрашивается и потому, что ни в Положении о внутрихозяйственной комиссии по приватизации земли и реорганизации колхоза (совхоза), ни в каких-либо иных методических руководствах не определялась природа этого документа. Тем не менее в судебной практике известны случаи, когда обладатели таких свидетельств рассматривали их в качестве документов постоянного действия <51>.

--------------------------------

<51> Там же.

Рассмотрим следующий пример. В ходе реорганизации совхоза-завода "Кавказ" Изобильненского района Ставропольского края внутрихозяйственная комиссия подготовила среди прочего документы по приватизации земли. Трудовой коллектив совхоза принял решение от 11 декабря 1992 г. о реорганизации предприятия АООТ "Кавказ". Данным решением также утверждены размеры земельных долей работников и пенсионеров совхоза-завода и общий паевой фонд в размере 45194 тыс. руб. Внутрихозяйственная комиссия выдала лицам, имеющим право на земельный и имущественный пай, свидетельство собственности на земельный и имущественный пай по форме, утвержденной Положением о внутрихозяйственной комиссии. Однако из-за нерасторопности трудового коллектива, а также каких-то афер главы Изобильненского района земельный участок был у предприятия изъят. Бывшие акционеры совхоза-завода (члены трудового коллектива и пенсионеры совхоза-завода) обратились в суд, полагая, что земельный участок, изъятый на основании постановления главы района от 14 декабря 2000 г. N 346, находится в коллективно-долевой собственности. Довод истцов о том, что доказательствами приобретения права на земельные доли являются свидетельства собственности на земельный и имущественный пай, выданные внутрихозяйственной комиссией совхоза-завода "Кавказ" по форме, утвержденной Положением о внутрихозяйственной комиссии, суд посчитал несостоятельным. Ссылка на абз. 5 п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (утратил силу), согласно которому свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие названного Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным п. 3 этого Указа, основана на неправильном применении действовавшего законодательства. В данной норме имеются в виду свидетельства на право собственности на землю, выдаваемые местными администрациями на основании п. 6 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (утратил силу), в частности по форме, установленной в письме Государственного комитета по земельной реформе РСФСР от 13 января 1992 г. N 3-14/60 <52>.

--------------------------------

<52> Там же.

После вступления в силу Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (утратил силу) право участников долевой собственности получало видимое подтверждение. В соответствии с п. 5 данного Указа "каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности, выдавалось свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной настоящим Указом, с указанием площади земельной доли (пая) без выдела в натуре". Сельскохозяйственные предприятия должны были представить в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев), а главы районных администраций - принять постановления о выдаче таких свидетельств уже с конца 1993 года. Массовая выдача этих желтых и розовых свидетельств гражданам происходила в 1994 - 1995 годах. Несмотря на наименование документа, на самом деле свидетельства образца 1993 года удостоверяли и удостоверяют право гражданина не на землю, а на земельную долю, размер которой указывался в гектарах или в баллогектарах.

Согласно п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 указанное свидетельство являлось документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством. Осуществление иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком означает в том числе техническую возможность участвовать в общих собраниях участников долевой собственности и подтверждать свое право на участие уже не ссылкой на список лиц, у которых возникло право на земельную долю, а демонстрацией документа, удостоверяющего право. Такой порядок сохраняется вплоть до настоящего времени: к протоколам общих собраний прилагаются явочные листы с указанием реквизита документа каждого лица, участвующего в работе общего собрания. С 1998 года и до настоящего времени они выдаются регистрационной службой: во-первых, лицам, унаследовавшим земельные доли, во-вторых, приобретателям земельных долей по различным основаниям (дарение, купля-продажа, решение суда), в-третьих, собственникам земельных долей, которые по каким-то причинам решили зарегистрировать первичное право, хотя ст. 18 комментируемого Закона от них этого не требует, в-четвертых, участникам долевой собственности, которым по тем или иным техническим причинам не выписывались и не выдавались свидетельства образца 1993 года, например тем гражданам, кто выехал за пределы района до момента выдачи розовых свидетельств.

На практике имел место случай в Юрьев-Польском районе Владимирской области в 2002 году, когда управление сельского хозяйства района с подачи, кажется, районной администрации распространило слух, что будущий Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" может создать какие-то сложности для собственников земельных долей, сведения о праве на которые не внесены в ЕГРП. Колхозы буквально завалили пачками свидетельств учреждение юстиции. В итоге гражданам вместо прежних свидетельств выдали свидетельства о государственной регистрации права. При этом не обошлось без курьеза. В графе "Документ-основание" (для выдачи новых свидетельств) часто указывалось (на примере ЗАО "Невежино"): "Свидетельство на право собственности на землю серии РФ-XII ВЛ-16 г. N 372068 от 18 ноября 1994 г.". Основанием для их выдачи является либо постановление об утверждении проекта перераспределения земель с приложением списка или копии проекта с вшитым списком, либо (например, в Юрьев-Польском районе Владимирской области) постановление главы районной администрации о выдаче свидетельств на право собственности на землю с приложением списка. Если отдел ФРС откажет в выдаче свидетельства о государственной регистрации, шансы признать в судебном порядке этот отказ незаконным весьма велики <53>.

--------------------------------

<53> Там же.

2. В соответствии с пунктом 9 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (до 1998 года), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующие документы:

- выданные после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (утратил силу);

- государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей" (утратило силу);

- свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю" (утратило силу).

Согласно п. 3.1 ст. 22.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, являются документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю и к которым должны быть приложены:

- заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве собственности на образуемые земельные участки в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания;

- соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.

В соответствии с п. 18 Требований к проекту межевания земельных участков, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 3 августа 2011 г. N 388, в состав приложения проекта межевания земельных участков, утверждаемого решением собственника земельной доли или земельных долей, включаются заверенные кадастровым инженером копии документов, удостоверяющих права на земельную долю или земельные доли, в счет которых выделяется земельный участок. При этом согласно ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат обязательной государственной регистрации. Таким образом, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России и Росреестра, в качестве копий документов, удостоверяющих права на земельную долю или земельные доли, в счет которых выделяется земельный участок, в состав приложения проекта межевания земельных участков, утверждаемого решением собственника земельной доли или земельных долей, включаются:

- копии свидетельств о праве на земельные доли, выданных до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- выписки из принятых до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю;

- копии свидетельств о государственной регистрации прав;

- копии правоустанавливающих документов, выданных после вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на земельную долю или земельные доли, предоставленные после вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и подтверждающие возникновение таких прав, в том числе их государственную регистрацию (если права возникли с момента государственной регистрации).

Положения комментируемой статьи призваны определить преемственность правовых предписаний отдельных нормативных актов при определении порядка регистрации права собственности и документального его подтверждения. Однако данное предписание носит временный характер, поскольку замена ранее выданного документа о праве собственности осуществляется постепенно - в процессе государственной регистрации перехода права собственности по различным основаниям. Следует также обратить внимание на тот факт, что предписания настоящей статьи практически не являлись предметом судебных разбирательств, т.е. преемственность указанных документов, подтверждающих возникновение права собственности, признается всеми уполномоченными органами и иными субъектами в полном объеме. Замена ранее выданного свидетельства или иного документа, предусмотренного настоящей статьей, не является обязанностью правообладателя. Она производится в случае перехода права собственности, а также при внесении изменений в какие-либо сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время следует заметить, что практика большинства территориальных подразделений Росреестра пестрит случаями добровольной замены таких документов. Таким образом, исключая обязанность правообладателя, закон одновременно не лишает его права на приведение имеющихся у него документов о праве собственности на земельную долю в соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе и норм комментируемого Закона, а также ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 19. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Комментарий к статье 19

1. Положения настоящей статьи призваны определить совокупность правоотношений, на которые распространяются предписания комментируемого нормативного акта. Приобретение федеральным законом юридической силы свидетельствует о начале его применения на всей территории Российской Федерации в отношении всех лиц, законно пребывающих на территории государства. В этой связи четкое определение момента вступления в силу данного нормативного акта имеет принципиальное практическое значение при урегулировании правоотношений.

В соответствии со ст. 1 ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" на территории Российской Федерации применяются только те федеральные законы, которые официально опубликованы.

Федеральные законы подлежат официальному опубликованию в течение семи дней после дня их подписания Президентом Российской Федерации. Официальным опубликованием федерального закона считается первая публикация его полного текста в "Парламентской газете", "Российской газете", Собрании законодательства Российской Федерации или первое размещение (опубликование) на Официальном интернет-портале правовой информации (www.pravo.gov.ru).

Текст комментируемого Закона опубликован в "Российской газете" от 27 июля 2002 г. N 137, в "Парламентской газете" от 27 июля 2002 г. N 140-141, в Собрании законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. N 30 ст. 3018. Таким образом, указанный нормативный акт был одновременно размещен в двух официальных источниках - "Российской газете" и "Парламентской газете", что затрудняет определение источника его официального опубликования, но однозначно свидетельствует о том, что отправной точкой отсчета при определении момента вступления в силу является 27 июля 2002 года.

2. Федеральные законы вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении десяти дней после дня их официального опубликования, если самими законами или актами палат не установлен другой порядок вступления их в силу. Комментируемый Закон в силу предписаний настоящей статьи определяет специальный порядок (который подлежит непосредственному применению) вступления его норм в силу.

Нормы комментируемого Закона вступают в силу по истечении шести месяцев с момента его официального опубликования. Таким образом, Закон применяется с 28 января 2003 года. По общему правилу он реализуется в полной мере применительно к тем отношениям, которые возникли после указанной даты. Однако в ряде случаев нормы закона могут быть наделены и обратной силой. Например, юридическая практика свидетельствует о том, что нормы закона могут применяться при урегулировании длящихся отношений, возникших до вступления его в силу и не завершившихся к указанному моменту. Обратная сила закона для российской правовой системы является исключением, в связи с чем нормативно установлен исключительный перечень оснований для применения ею отдельных правовых предписаний - отмены ответственности или смягчения ее санкций. Поскольку предметом правового регулирования комментируемого Закона является не применение мер ответственности, а урегулирование порядка оборота земель сельскохозяйственного назначения, то правило обратной силы к отношениям, подпадающим под его действие, не может применяться.

С момента вступления комментируемого Закона в силу его предписания имеют несомненный приоритет перед требованиями иных нормативных актов, в том числе и федеральных законов, при урегулировании отдельных аспектов оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 19.1. Применение отдельных положений настоящего Федерального закона

Комментарий к статье 19.1

1. Нормы Федерального закона призваны определить основную тенденцию развития правоотношений и их урегулирования. Особенности объекта регулирования комментируемого Закона указывают на ряд проблем его реализации применительно ко всем без исключения земельным участкам. Более того, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сферу совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, в связи с чем каждый из регионов наделен правом на принятие собственных нормативных актов в данной области. Такие нормативные акты должны соответствовать положениям комментируемого Закона, а также конкретизировать их, дополнять с учетом особенностей отдельно взятой местности.

В период становления и развития современного российского законодательства отдельные субъекты РФ принимали нормативные акты, которые опережали даже общефедеральные, например, законодательство Республики Башкортостан в начале 90-х годов нередко выступало в качестве своеобразной апробации отдельных правовых норм на практике. В частности, именно данный регион одним из первых ввел право частной собственности на землю, которое впоследствии было закреплено указом Президента, а позже - Конституцией РФ 1993 г. Однако следует также отметить, что подобная ситуация в большей мере является исключением из правила, нежели самим правилом. Большинство субъектов РФ длительное время сохраняли прежние тенденции и в значительной степени отставали от требований федерального законодательства. В подобной ситуации для достижения целей принятия комментируемого Закона и внедрения его в практику возникла необходимость разработки и регламентации порядка взаимодействия Российской Федерации и ее субъектов по отдельным вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения, которые нашли свое отражение в рамках предписаний комментируемой статьи.

Анализ нормотворческой деятельности ряда субъектов РФ свидетельствует о том, что в большинстве случаев соответствующие законодательные акты принимались ими в конце 2003 - начале 2004 г., т.е. на протяжении достаточно длительного периода времени правоотношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения не имели региональной правовой базы. Единственным источником регулирования их оборота выступал комментируемый Закон. В этой связи следует обратить внимание на следующее нормативное несоответствие. Обязанность принятия нормативного акта субъекта РФ, обеспечивающего реализацию комментируемого Закона, возникла у регионов с момента вступления комментируемого акта в законную силу, т.е. с 28 января 2003 года. При этом п. 1 комментируемой статьи предусматривает применение его предписаний в том случае, если на момент вступления данного акта в силу не будет принят указанный выше региональный закон. Таким образом, положения п. 1 комментируемой статьи указывают на практически повсеместное применение норм Федерального закона до момента принятия и вступления в силу соответствующего регионального акта.

2. Еще одной особенностью реализации рассматриваемой правовой нормы выступает предмет правового регулирования регионального закона. В силу предписаний комментируемой статьи субъекты РФ обязаны разработать закон, обеспечивающий реализацию комментируемого Закона, т.е. его роль и значение сводятся к определению процессуальных особенностей реализации федеральных предписаний. Однако в большинстве случаев субъектами РФ разработаны и приняты аналогичные законы, которые в ряде случаев дублируют федеральные нормы, в некоторых случаях определяют особенности оборота сельскохозяйственных земель на территории отдельного региона, в отдельных случаях не лишены и противоречий. Даже наименование региональных законов в большинстве своем идентично федеральному, например Закон Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области", Закон Республики Дагестан от 29 декабря 2003 г. N 46 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан".

Как свидетельствуют даты принятия указанных региональных законов, нормы комментируемого акта в полном объеме обладали исключительной юридической силой на всей территории РФ и ее субъектов более года. Принципиальное значение предписаний настоящей статьи сводится к нормативному закреплению общих правил, которые не отражают особенностей отдельного региона, но позволяют обеспечить единообразие оборота самой значимой категории земель - сельскохозяйственного назначения, обеспечить их сохранность и целевое использование.

Дата добавления: 2015-08-09