Решение об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Установление права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) производится общим собранием с обязательным утверждением его существенных условий: сроков, местоположения, порядка пользования и пр.

Решение об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.

Условия определения единым способом размеров земельных долей определены ст. 15 комментируемого Закона. В соответствии с подп. 3 п. 3 ст. 15 комментируемого Закона при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами РФ.

Субъектами РФ должны быть установлены коэффициенты, необходимые для определения единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий (см. письмо Министерства сельского хозяйства РФ от 9 июня 2011 г. N 15-15/343 "О порядке определения размера земельной доли).

4. Министерством экономического развития РФ в письме от 25 ноября 2011 г. N Д23-4894 даны разъяснения по отдельным положениям комментируемого Закона. Так, в частности, по вопросу изменения общей площади (ранее указанной в правоустанавливающих документах) земельного участка (единого землепользования), находящегося в долевой собственности, и, соответственно, изменения размера земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, Минэкономразвития поясняет следующее.

Площадь находящегося в общей долевой собственности земельного участка может быть изменена при уточнении границ земельного участка на основании заключения кадастрового инженера, подготовленного по итогам кадастровых работ. Вместе с тем такое уточнение не является основанием для автоматического изменения размера долей, выраженных в га. Основанием для изменения их размера может быть соглашение, заключенное между участниками общей долевой собственности, или решение суда.

Следует отметить, что вопрос об уточнении площади земельного участка не отнесен Законом к компетенции общего собрания участников долевой собственности, а потому не может быть им рассмотрен.

Пунктом 3 комментируемой статьи определен закрытый перечень вопросов, решения по которому могут быть приняты общим собранием. В частности, подп. 2 и 4 п. 3 рассматриваемой статьи предусмотрено проведение собрания по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков и утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания.

При этом общая площадь всех образуемых в счет долей земельных участков может отличаться от площади исходного земельного участка, если одновременно с их образованием происходит уточнение местоположения границ исходного земельного участка.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 13.1 Закона проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером.

В случае необходимости проведения согласования местоположения границ земельных участков результаты такого согласования оформляются в порядке, установленном ст. ст. 38 и 40 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно п. 16 ст. 13.1 Закона кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.

В ГКН и ЕГРП вправе обратиться собственник земельной доли, лицо, уполномоченное собственником в установленном законом порядке (п. 2 комментируемой статьи), либо лицо, уполномоченное общим собранием на совершение указанных действий как в отношении исходного земельного участка, так и в отношении образуемых из него земельных участков (подп. 6 п. 3 комментируемой статьи).

Необходимость замены свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельную долю при уточнении размера земельной доли или границ образуемого в счет земельной доли земельного участка законодательством не установлена.

При уточнении границ и размеров земельного участка его кадастровый номер сохраняется.

В случае выдела из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, земельного участка в счет земельной доли (в том числе если в процессе выделения были уточнены границы и размер земельного участка, из которого осуществляется выделение, - измененный земельный участок), измененный земельный участок сохраняет свой кадастровый номер, а образуемый в результате выдела земельный участок приобретает новый кадастровый номер.

Указанное правило действует также и в отношении земельных участков, являющихся единым землепользованием (многоконтурными земельными участками).

В отношении необходимости заключения отдельного соглашения о распределении долей Минэкономразвития сообщает, что в случае выделения земельного участка на основании решения общего собрания такое соглашение не требуется, так как согласно подп. 4 п. 3 комментируемой статьи на общем собрании может быть принято решение об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков, которое оформляется протоколом в порядке, установленном п. п. 11 и 12 ст. 14.1 комментируемого Закона.

Отдельное соглашение об определении размера долей в праве общей собственности заключается в случае выдела в счет долей земельного участка несколькими участниками общей долевой собственности в порядке п. 4 ст. 13 Закона.

5. О порядке определения и регистрации изменений размера доли при образовании земельных участков в счет соответствующей доли в случае, если размер земельных долей на находящийся в общей долевой собственности земельный участок выражен в гектарах.

Согласно п. 5 ст. 13 Закона размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

В соответствии с п. 7 ст. 13 Закона порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта РФ. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

При этом способ выражения размера земельной доли при образовании соответствующего земельного участка определяется общим собранием участником общей долевой собственности или собственником земельной доли самостоятельно при ее выделении в порядке ст. 13 комментируемого Закона.

Следует отметить, что ст. 14 Закона, определяющая в том числе вопросы, по которым общим собранием может быть принято решение, не предусматривает возможности принятия решения по вопросу изменения размера долей, не связанному с выделом соответствующих этим долям земельных участков. Исключение составляет случай приведения размера долей к одному выражению.

Таким образом, в общем случае способ выражения размера земельных долей или размер долей определяется решением общего собрания или решением суда. При выделении земельного участка в счет земельной доли в порядке п. 4 ст. 13 Закона указанные показатели определяются собственником земельной доли самостоятельно, если они не были определены решением общего собрания или решением суда.

Пунктом 3 комментируемой статьи определены вопросы, по которым общее собрание может принять решение, обязательное для всех участников общей долевой собственности.

Пункт 1 ст. 14.1 Закона устанавливает, что общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в п. 3 ст. 14 Закона. Указанный перечень является закрытым.

По вопросу возможности принятия общим собранием решения по отмене решения, принятого общим собранием ранее, но в составе иных участников, Минэкономразвития сообщает следующее.

Необходимость принятия решения, отменяющего ранее принятое решение, по мнению Минэкономразвития, отсутствует. В случае если решение принимается по тому же вопросу, достаточно принятия нового решения, которое автоматически отменяет ранее принятое по тому же вопросу решение.

Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию с тем, чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.

Статья 14.1. Общее собрание участников долевой собственности

Комментарий к статье 14.1

1. Комментируемая статья устанавливает своего рода форму управления земельными участками сельскохозяйственного назначения, находящимися в общей долевой собственности, определяя требования и правила проведения общего собрания участников долевой собственности, порядок принятия и оформления принятых им решений.

Инициаторами проведения общего собрания участников долевой собственности могут выступать следующие субъекты земельных правоотношений:

1) участники долевой собственности. Ими могут быть граждане, имеющее право собственности на долю земельного участка, юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также муниципальные образования.

Право собственности на земельную долю у городского округа, городского или сельского поселения возникает в силу отказа от права собственности на земельную долю по месту расположения земельного участка, у муниципального района - в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории;

2) лица, использующие находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции. К ним относятся организации любой формы собственности и любой организационно-правовой формы (общества, товарищества, кооперативы), производящие сельскохозяйственную продукцию, крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальные предприниматели, основным видом деятельности которых является производство сельхозпродукции;

3) орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Полномочия органа местного самоуправления осуществляет глава администрации соответствующего муниципального образования (поселения или городского округа), на территории которого расположен земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, либо иные должностные лица администрации в зависимости от структуры исполнительного органа.

По нашему мнению, недостатком п. 1 комментируемой статьи является то, что он не определяет форму предложения участника долевой собственности о проведении общего собрания участников долевой собственности. Полагаем, что в целях подтверждения соблюдения установленного комментируемой статьей порядка проведения общего собрания участников долевой собственности предложение о таком проведении должно быть направлено в письменной форме председателю общего собрания и содержать сведения, однозначно свидетельствующие о выдвижении инициативы проведения такого общего собрания. Данное предложение, на наш взгляд, должно содержать также и обоснование необходимости проведения общего собрания участников долевой собственности. Кроме того, полагаем, что возможно включение в него и предложений по повестке дня общего собрания участников долевой собственности.

Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в п. 3 ст. 14 комментируемого Закона (см. комментарий к ст. 14).

2. На орган местного самоуправления комментируемым Законом возложены обязанности в части организации проведения общего собрания участников долевой собственности. В целях подготовки и проведения общего собрания орган местного самоуправления должен совершить следующие действия:

а) известить участников долевой собственности о проведении общего собрания;

б) обеспечить составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня и предложений участников долевой собственности об изменении размеров земельных долей, выраженных единым способом (если ранее данные доли были выражены разными способами), составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания;

в) проверить правомочность общего собрания участников долевой собственности;

г) проверить документы, удостоверяющие личность участника, доверенности представителей и документы, удостоверяющие право на земельную долю, для допуска к участию в голосовании;

д) непосредственно принимать участие в организации и проведении общего собрания. В целях исполнения настоящего полномочия орган местного самоуправления:

- удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц;

- председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран;

- подписывает протокол общего собрания;

- участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса;

е) зафиксировать результаты голосования общего собрания по каждому вопросу;

ж) составить протокол общего собрания, обеспечить хранение протокола общего собрания, копии утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков;

з) по запросу выдает выписки из протокола общего собрания или копии такого протокола, выписки из утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков или его копии.

Заверенные уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, выписки из протокола общего собрания или копии такого протокола, выписки из утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков или его копии выдаются любому заинтересованному лицу в трехдневный срок со дня обращения за плату в размере, покрывающем расходы на изготовление выписок и копий.

3. Подготовка к проведению и проведение общего собрания участников долевой собственности включает в себя следующие этапы:

1) первый этап. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, указанные лица должны направить в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомление в письменной форме с соблюдением установленных требований. Оно в обязательном порядке должно содержать сведения о дате, времени и месте проведения общего собрания, вопросы, выносимые на рассмотрение общего собрания, и др. (см. ниже).

Если инициатором проведения общего собрания выступает сам орган местного самоуправления или городского округа, то в таком случае уведомления, соответственно, не требуется. Указанный орган обязан известить участников долевой собственности о проведении общего собрания. Данная процедура строго регламентирована комментируемой статьей. Извещение участников производится в нескольких формах с соблюдением установленных сроков;

2) второй этап. Соответствующее сообщение публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, и одновременно размещается на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети Интернет (при ее наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Кроме того, не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Как правило, это специально отведенные места, где размещается любая информация для населения соответствующего муниципального образования от имени местной администрации. Комментируемая статья закрепляет обязательные требования к содержанию сообщения и уведомления о проведении общего собрания (см. подробнее: п. п. 3 и 4 комментируемой статьи);

3) третий этап. Органом местного самоуправления составляется, а при наличии - перепроверяется перечень участников долевой собственности;

4) четвертый этап. Определяется правомочность общего собрания. Общее собрание проводится, если состав участников правомочен принимать решения. Правомочность общего собрания может быть определена двумя способами:

- присутствие на собрании участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20% их общего числа;

- присутствие на собрании участников долевой собственности, владеющих более чем 50 процентами таких долей, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок;

- присутствие не менее чем 50% общего числа участников долевой собственности на земельный участок, не включенных в указанный список, в случае, если количества участников долевой собственности на земельный участок, не включенных в утвержденный список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, недостаточно для обеспечения правомочности общего собрания.

Обратим внимание, что при решении вопроса о правомочности общего собрания также необходимо учитывать положения п. 7 комментируемой статьи;

5) пятый этап. По каждому вопросу, входящему в повестку дня, проводится обсуждение и принимается решение (см. подробнее: п. 8 комментируемой статьи);

6) шестой этап. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли (см. подробнее положения п. п. 11 - 12 комментируемой статьи).

4. Нарушение установленного порядка подготовки к проведению и проведения общего собрания участников долевой собственности может повлечь признание решений, принятых на таком собрании, недействительными. Рассмотрим ряд примеров из судебной практики.

Пример 1. В повестку дня общего собрания были включены и рассмотрены вопросы, которые не содержались в уведомлении о проведении общего собрания. Суд пришел к выводу, что изменение повестки в день проведения собрания фактически свидетельствует о ненадлежащем извещении участников долевой собственности о повестке общего собрания и является нарушением прав и интересов тех участников долевой собственности, кто не принимал участия в работе общего собрания, а потому общее собрание участников общей долевой собственности проведено с грубыми нарушениями процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Решение общего собрания участников общей долевой собственности было признано недействительным (см. Определение Верховного Суда РФ от 13 ноября 2012 г. N 46-КГ12-13).

Пример 2. Общее собрание участников долевой собственности было проведено в количестве участников, не отвечающем требованию, установленному частями 5 и 6 статьи 14.1 комментируемого Закона. Суд пришел к выводу, что такое собрание является неправомочным, принятые на нем решения незаконны. На данном основании иск о признании незаконным протокола общего собрания собственников земельных долей и принятого решения о выделении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения был удовлетворен (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 16 января 2013 г. по делу N 33-118/2013(33-14288/2012).

Пример 3. Решение о выделе земельного участка принято неправомочным собранием участников долевой собственности в связи с отсутствием кворума. Заинтересованное лицо обратилось в суд с требованием о признании незаконным выдела земельного участка, об аннулировании сведений о выделенном земельном участке, обязании кадастрового органа восстановить сведения о площади ранее существовавшего земельного участка. Суд второй инстанции определил, что при рассмотрении дела в первой инстанции не установлено фактическое количество собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, и направил дело на новое рассмотрение (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 21 августа 2012 г. по делу N А72-2314/2011).

Следует обратить внимание, что, в свою очередь, соблюдение установленного комментируемой статьей порядка проведения общего собрания участников долевой собственности может быть основанием для отказа в удовлетворении искового заявления о признании решения общего собрания участников долевой собственности недействительным. Так, ООО "Северная Нива" обратились в суд с иском к администрации муниципального образования "Новодомосейкинский сельсовет" Северного района Оренбургской области о признании незаконным решения общего собрания участников долевой собственности в связи с тем, что оно было проведено с грубейшим нарушением требований ст. 14.1 комментируемого Закона. Однако суд указал, что собрание было проведено с соблюдением требований о его правомочности. В частности, на момент проведения общего собрания на нем присутствовали и были зарегистрированы 33 участника долевой собственности, владеющие в совокупности 37 долями в праве общей долевой собственности на земельный участок. То есть имелся необходимый кворум - 22% участников от общего числа участников долевой собственности, что соответствует требованиям п. 5 ст. 14.1 комментируемого Закона (см. Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 4 октября 2012 г. по делу N 33-5617/2012).

Дата добавления: 2015-08-09