Видов имущества 4 страница

2. В п. 2 комментируемой статьи определены обязательные условия договора купли-продажи имущества в рамках приватизации. Использование в п. 2 термина "обязательные условия" не в полной мере соответствует ст. 432 ГК РФ, согласно которой могут определяться существенные условия договора. Однако установление в комментируемом Законе обязательных (существенных) условий договора купли-продажи имеет правовое основание, содержащееся в п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласно которому существенные условия договора - это в том числе те, которые названы в законе, в данном случае - в комментируемом нами Законе. Так, согласно п. 2 комментируемой статьи обязательными условиями договора купли-продажи имущества при его приватизации являются:

- сведения о сторонах договора (покупатель и продавец);

- наименование приватизируемого имущества (указание на его категорию, вид (например, движимое или недвижимое);

- место нахождения приватизируемого имущества (описание адреса);

- состав и цена приватизируемого имущества (в частности, рыночная или кадастровая стоимость);

- количество акций открытого акционерного общества, их категория или размер доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью;

- порядок и срок передачи приватизируемого имущества в собственность покупателя;

- форма и сроки платежа за приобретенное имущество (максимальный и (или) минимальный период, в течение которого необходимо уплатить цену за приватизируемое имущество по договору купли-продажи);

- условия, в соответствии с которыми приватизируемое имущество было приобретено покупателем (например, срок обеспечения проведения его государственной регистрации);

- порядок осуществления покупателем полномочий в отношении приватизируемого имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество (например, совокупность мер, которые он должен совершить до заключения договора купли-продажи);

- сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты.

Пример: заместитель прокурора Калининградской области обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Управлению муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа и ООО с иностранными инвестициями "СанСити" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи посредством публичного предложения нежилого здания и земельного участка. Судом было установлено, что постановлением администрации Гурьевского городского округа от 10 октября 2007 г. N 4108 утвержден план приватизации нежилого здания и земельного участка. Заместитель прокурора Калининградской области указал, что оспариваемый договор купли-продажи не содержит указаний на наличие обременений данного земельного участка. Однако суды установили, что спорный земельный участок находится вне водоохранной зоны, а указанные в кадастровой выписке обременения в виде охранной зоны 15 кВ, охранной зоны озера и водопровода, права прохода и проезда, имеющиеся на земельном участке, в установленном порядке не зарегистрированы. В материалах дела отсутствует акт органа исполнительной власти или местного самоуправления, устанавливающий какие-либо обременения спорного земельного участка (см. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 сентября 2011 г. по делу N А21-8602/2010).

Таким образом, судебная практика исходит из того, что включение в договор купли-продажи условий об обременении является обязательным только при их наличии и надлежащем оформлении;

- иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению (например, дополнительные обязательства).

Также п. 3 комментируемой статьи определяет, что установленные договором купли-продажи обязательства покупателя должны иметь сроки их исполнения, а также стоимостную оценку. Данное требование установлено в целях обеспечения гарантий покупателю на получение максимального объема информации об установленных обязательствах и гарантии их исполнения. Исключение составляют обязательства, не связанные с совершением действий по передаче приобретаемого в рамках приватизации имущества, выполнением работ, уплатой денег. Однако, на наш взгляд, установление такого исключения не является правомерным и обоснованным, поскольку оно создает правовое основание для так называемого затягивания процесса приватизации со стороны покупателя. С другой стороны, если покупатель заинтересован в приватизации соответствующего имущества, то все исключительные обязательства будут им выполнены в максимально короткие сроки.

3. Пункты 3 и 4 комментируемой статьи определяют моменты перехода прав собственности на приватизируемое имущество. При этом п. п. 3 и 4 предусмотрены различные порядки (моменты) перехода прав собственности на приватизируемое имущество.

В частности, из п. 3 следует, что право собственности на движимое имущество переходит к покупателю после полной его оплаты, что соответствует общим положениям о договоре купли-продажи в части, касающейся оплаты товара. Так, согласно ст. 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. При этом п. 3 комментируемой статьи содержит оговорку об особенностях перехода права собственности с учетом положений комментируемого Закона, к которым, например, относятся положения ст. 35 об оплате приватизируемого имущества в рассрочку (см. комментарий к ст. 35).

В случае если объектом приватизации является недвижимое имущество, право собственности переходит на него со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество, что соответствует ст. 551 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Однако п. 4 комментируемой статьи содержит положения, регулирующие вопросы государственной регистрации недвижимого имущества, а именно норму о том, что основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества, а расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя. По нашему мнению, указанные положения не являются предметом регулирования комментируемого Закона и должны быть предусмотрены в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4. В п. 5 комментируемой статьи содержится запрет на заключение договора купли-продажи приватизируемого имущества по результатам торгов, продажи посредством публичного предложения, продажи без объявления цены ранее чем через десять рабочих дней со дня размещения протокола об итогах проведения продажи приватизируемого имущества на сайтах в сети Интернет. Полагаем, что данный запрет был введен с целью обеспечения всем участникам торгов, процедуры по продаже приватизируемого имущества возможности ознакомления с протоколом об итогах проведения продажи приватизируемого имущества и представления по нему своих замечаний и предложений.

Считаем также, что данное положение целесообразнее было бы включить в ст. 32.1 комментируемого Закона.

Статья 32.1. Проведение продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме

Комментарий к статье 32.1

1. Пунктами 1 и 2 комментируемой статьи предусмотрена возможность продажи предполагаемого к приватизации имущества и, соответственно, заключения договора купли-продажи в электронной форме, то есть посредством информационно-телекоммуникационной сети Интернет. При этом сведения о проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме должны быть указаны в решении об условиях приватизации такого имущества, поскольку продажа приватизируемого имущества в электронной форме является условием приватизации.

2. Из п. 3 комментируемой статьи следует право продавца приватизируемого имущества привлечь юридическое лицо для организации продажи планируемого к приватизации имущества в электронной форме. Организация в данном случае представляет собой совокупность мер, направленных на обеспечение предоставления потенциальным приобретателям приватизируемого имущества информации об условиях, особенностях такой приватизации, а также иных сведений, предусмотренных комментируемой статьей. Привлечение такого юридического лица необходимо для упрощения проведения такой продажи, а также обеспечения максимально качественной организации продажи приватизируемого имущества, поэтому полагаем, что, как правило, такими юридическими лицами выступают (будут выступать) обладающие специальными знаниями и компетенцией в области продажи имущества в электронной форме лица.

3. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает обязанности юридического лица, указанного в п. 3 комментируемой статьи, использовать для организации продажи приватизируемого имущества только информационные системы, отвечающие определенным требованиям. Согласно ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" информационная система - это совокупность содержащейся в базах данных информации и обеспечивающих ее обработку информационных технологий и технических средств. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи используемые привлеченным для организации продажи приватизируемого имущества в электронной форме юридическим лицом информационные системы должны обеспечивать:

1) свободный и бесплатный доступ к информации о проведении продажи приватизируемого имущества в электронной форме, а также к правилам работы с использованием таких систем - возможность получения потенциальными приобретателями приватизируемого имущества всей необходимой информации для участия в приватизации;

2) возможность представления претендентами заявок и прилагаемых к ним документов в форме электронных документов - размещение в информационной системе образцов таких заявок и перечня прилагаемых к ним документов с указанием правил их заполнения или особенностей предоставления;

3) хранение и обработку в электронной форме заявок и иных документов, представляемых претендентами, с использованием сертифицированных средств защиты информации в соответствии с Положением о сертификации средств защиты информации, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 июня 1995 г. N 608, согласно которому основными схемами проведения сертификации средств защиты информации являются:

- для единичных образцов средств защиты информации - проведение испытаний этих образцов на соответствие требованиям по защите информации;

- для серийного производства средств защиты информации - проведение типовых испытаний образцов средств защиты информации на соответствие требованиям по защите информации и последующий инспекционный контроль за стабильностью характеристик сертифицированных средств защиты информации, определяющих выполнение этих требований.

Данное требование установлено в связи с необходимостью обеспечения сохранения представленных заявок и прилагаемых к ним документов и оперативности в их обработке;

4) защиту информации (заявок и иных документов), представляемой претендентами, в том числе сохранность указанной информации, предупреждение ее уничтожения, несанкционированных изменения и копирования. Данное требование установлено в связи с необходимостью обеспечения конфиденциальности сведений, содержащихся в заявках и указанных документах, сохранности этих сведений. Несанкционированные изменения и копирование представляют собой действия по внесению в заявки и прилагаемые к ним документы изменений, искажающих их содержание, а также по изготовлению дубликата таких заявок и документов при отсутствии на то правовых оснований;

5) создание, обработку, хранение и представление в электронной форме информации и документов, в том числе об итогах продажи в электронной форме. Данное требование введено с целью обеспечения оперативности в проведении продажи приватизируемого имущества в электронной форме;

6) бесперебойное функционирование таких систем и доступ к ним пользователей, в том числе участников продажи в электронной форме, в течение всего срока проведения такой продажи. Данное требование аналогично предыдущему включено с целью обеспечения оперативности в проведении продажи приватизируемого имущества в электронной форме и устранения всех технических неисправностей в работе информационных систем, при помощи которых обеспечивается продажа приватизируемого имущества в электронной форме.

4. Пункт 5 комментируемой статьи содержит запрет, установление которого, на наш взгляд, является излишним, поскольку он касается взимания дополнительной платы с участников приватизации, не предусмотренной комментируемым Законом, поскольку в целом те виды оплат, которые могут иметь место в связи с приватизацией имущества, установлены только комментируемым Законом.

5. Пункт 6 комментируемой статьи направлен на регулирование вопросов об информационном сообщении о продаже приватизируемого имущества в электронной форме. По общему правилу к такому информационному сообщению применяются положения ст. 15 комментируемого Закона, с той лишь особенностью, что в таком информационном сообщении должны быть указаны также и следующие сведения:

- сайт в сети Интернет, на котором будет проводиться продажа приватизируемого имущества в электронной форме, - указание адреса сайта (его имени) посредством использования комбинации цифр, символов и букв;

- дата и время регистрации на этом сайте претендентов на участие в такой продаже - указание точного числа, месяца и года такой регистрации, а также ее периода;

- порядок регистрации претендентов на участие в такой продаже - совокупность особых процедур такой регистрации;

- правила проведения продажи в электронной форме - требования, предъявляемые к собственно процедуре продажи приватизируемого имущества;

- дата и время проведения продажи в электронной форме - указание на точное число, месяц и год, а также временной период такой продажи.

Также в п. 6 комментируемой статьи содержится императивная норма о соответствии сведений, указанных в информационном сообщении о проведении продажи в электронной форме, размещаемом на сайтах в сети Интернет, и сведений, указанных в информационном сообщении о проведении продажи в электронной форме, опубликованном в официальном печатном издании. Такое требование является своего рода гарантией соблюдения прав и законных интересов участников продажи приватизируемого имущества в электронной форме, а также гарантией от различного рода злоупотреблений и коррупционных проявлений.

6. Пункт 7 комментируемой статьи содержит обязательное требование для участия всех возможных претендентов на приобретение приватизируемого имущества, продажа которого осуществляется в электронной форме, - регистрация на сайте в сети Интернет.

Право принимать решения о признании претендентов участниками продажи в электронной форме или об отказе в допуске к участию в такой продаже предоставлено продавцу приватизируемого имущества.

7. Именно в связи с предъявлением установленного п. 7 комментируемой статьи требования п. 8 комментируемой статьи предоставляет право представлять предложения о цене приватизируемого имущества только зарегистрированным участникам продажи приватизируемого имущества в электронной форме и только в течение одной процедуры проведения такой продажи. На наш взгляд, такое требование вполне обоснованно, поскольку именно такой участник является заинтересованным в приватизации лицом, в том числе в части, касающейся цены приватизируемого имущества.

8. В п. 9 комментируемой статьи приведен перечень сведений, которые должны быть указаны с даты и со времени начала процедуры проведения продажи в электронной форме на сайте в сети Интернет, на котором проводится данная процедура. Это следующие сведения:

1) наименование приватизируемого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (спецификация лота, то есть, например, категория имущества, его индивидуализирующие признаки, кадастровый номер, категория земель, если объект приватизации - земельный участок, и т.п.);

2) начальная цена, величина повышения начальной цены (шаг аукциона) - в случае проведения продажи на аукционе - цифровое (минимальное) обозначение цены приватизируемого имущества;

3) цена первоначального предложения (начальная минимальная предложенная первым зарегистрированным участником цена), шаг понижения, период, по истечении которого последовательно снижается цена предложения (указание на конкретный временной период), минимальная цена предложения (общая минимальная цена из всех предложенных зарегистрированными участниками), по которой может быть продано приватизируемое имущество, величина повышения цены в случае, предусмотренном комментируемым Законом (шаг аукциона), - в случае продажи посредством публичного предложения;

4) последнее предложение о цене приватизируемого имущества (предложенная последним участником цена) и время его поступления в режиме реального времени (указание на точный временной промежуток).

9. Норма, содержащаяся в п. 10 комментируемой статьи, представляется нам излишней, поскольку не может существовать начальной цены, если проводится продажа приватизируемого имущества без объявления цены, что уже предусмотрено п. 1 ст. 24 комментируемого Закона.

10. В п. 11 комментируемой статьи приведен перечень сведений, которые указываются на сайте в сети Интернет в течение одного часа с момента окончания процедуры проведения продажи в электронной форме, то есть с момента объявления последнего предложения о цене приватизируемого имущества. Это следующие сведения:

1) наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (спецификация лота);

2) цена сделки приватизации - последнее предложение о цене приватизируемого имущества;

3) имя физического лица (указание на фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая (ст. 19 ГК РФ)) или наименование юридического лица (указание на его организационно-правовую форму, а также, при наличии, фирменное наименование (ст. 54 ГК РФ)) - победителя торгов.

11. Пункт 12 комментируемой статьи регулирует вопросы оформления результатов процедуры проведения продажи приватизируемого имущества в электронной форме, а именно размещение протокола о результатах такой продажи на сайте в сети Интернет в течение дня, следующего после дня подписания указанного протокола. Как правило, размещение такого протокола осуществляется либо путем его сканирования, либо путем изображения его графической или электронной копии. Полагаем, что указанный срок введен с целью обеспечения оперативного ознакомления с результатами такой продажи.

12. Пункт 13 комментируемой статьи содержит бланкетную норму о требованиях к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения пользования сайтом в сети Интернет, на котором будет проводиться продажа в электронной форме. Так, согласно Требованиям к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения пользования сайтом в сети Интернет, на котором будет проводиться продажа государственного или муниципального имущества в электронной форме, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 27 февраля 2013 г. N 91, технологические и программные средства, используемые организатором, должны обеспечивать:

- круглосуточный бесплатный доступ физических и юридических лиц (далее - пользователи) для ознакомления с информацией, размещенной на сайте (за исключением времени проведения профилактических работ). Доступ к сайту должен осуществляться без установки на компьютеры пользователей дополнительного специального программного обеспечения и технических средств;

- регистрацию претендентов на участие в продаже на сайте без взимания платы;

- обслуживание не менее 5000 запросов с использованием протокола передачи гипертекста (http-запросов) в час к любым веб-страницам сайта;

- среднее время реакции программного обеспечения не более 4000 мс от момента поступления http-запроса до момента начала отправки запрошенных данных;

- максимальное время реакции программного обеспечения не более 10000 мс при нагрузке, не превышающей 5000 http-запросов в час к любым веб-страницам сайта;

- возможность создания, обработки и хранения в электронной форме заявок на участие в продаже и прилагаемых к ним документов.

13. Пункт 14 комментируемой статьи содержит бланкетную норму, касающуюся порядка организации и проведения продажи в электронной форме. Так, например, согласно Положению об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме, утв. Постановлением Правительства РФ от 27 августа 2012 года N 860, продавец приватизируемого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации при продаже имущества осуществляет следующие функции:

- обеспечивает соблюдение требований комментируемого Закона, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов, регулирующих продажу имущества;

- обеспечивает в установленном порядке проведение оценки подлежащего продаже имущества;

- определяет в случаях, предусмотренных комментируемым Законом, начальную цену продажи имущества, цену первоначального предложения и цену отсечения при проведении продажи имущества посредством публичного предложения, единую цену продажи при проведении специализированного аукциона, а также шаг аукциона и шаг понижения;

- принимает решение о привлечении организатора, заключает с ним договор;

- утверждает электронную форму заявки на участие в продаже имущества;

- определяет по согласованию с организатором даты начала и окончания регистрации на электронной площадке заявок, дату и время проведения процедуры продажи имущества;

- определяет размер, срок и условия внесения физическими и юридическими лицами задатка на участие в продаже имущества на аукционе, конкурсе, продаже имущества посредством публичного предложения, а также иные условия договора о задатке;

- заключает с претендентами договоры о задатке.

Дата добавления: 2015-08-09