Опыт ипотеки в Пензенской губернии

Пензенская губерния так же принадлежала к тем регионам России, которые до отмены крепостного права в больших масштабах закладывали крепостных крестьян и землю.

По объему заложенной в дореформенный период земли (около 60%) Пензенская губерния входила в первую шестерку, наряду с Бессарабской, Харьковской и Екатеринославской губерниями. Объем заложенных крепостных в 1859 году составил 80,7% всех крепостных Пензенской губернии.

С момента учреждения Пензенского городского кредитного общества появилась возможность получить долгосрочную ссуду и под залог недвижимости – каменных и деревянных домов, торговых лавок, фабрик, заводов.

Основу ипотечно-инвестиционной системы Пензенской губернии составляли 4 кредитных учреждения:

1. Пензенский городской общественный банк (1844-1918гг.).

2. Пензенское отделение государственного крестьянского банка (1883-1918гг.)

3. Пензенское отделение государственного дворянского земельного банка (1885-1918гг.)

4. Общество взаимного поземельного кредита (вторая половина XIX в.).

Формирование системы управления ипотечно-инвестиционного кредитования в губернии началось с Пензенского городского общественного банка.

В «Положении об общественном банке в городе Пензе», опубликованном в декабре 1844 года в «Пензенских губернских ведомостях», отмечалось: «Банк сей учреждается в Пензе на пожертвованные в пользу погоревших жителей сего города, оставшуюся без употребления и хранящуюся в здешнем Приказе общественного призрения, пять тысяч семьсот двадцать восемь рублей серебром с той целью, чтобы производством ссуд доставить местным гражданам вспомоществование в торговых их оборотах».

Правовое положение банка определено «Положением»: «Распоряжение всеми действиями Банка вверяется непосредственно ведению и начальству Пензенской Городской думы, под особенным, в отношении охранения интересов Банка, попечительством начальника губернии».

«Положение» определяло, что ссуды городской общественный банк мог выдавать под залог земельных участков, каменных и деревянных домов, торговых лавок, фабрик, заводов и прочей поземельной недвижимости, находящейся в городе и уезде на срок от 1 до 15 лет.

Кредиты предоставлялись как частным лицам, так и органам городского самоуправления и местного земства, прибыль отчислялась на нужды городского благоустройства и благотворительные цели.

Желающий заложить недвижимость подавал в банк документы на право владения; свидетельство Пензенской гражданской палаты, подтверждавшее принадлежность недвижимости заемщику, благонадежность залога и его свободу от казенных и частных взысканий; описание земельного участка и его оценка; страховой полис, если ссуда испрашивалась под залог строений.

При получении указанных документов банк запрашивал Городскую думу о производстве оценки недвижимости, которую осуществляли присяжные оценщики в присутствии одного из товарищей директора банка.

Оценочный документ утверждался Городской думой. При залоге земельных участков в уездах губернии их описание и оценка производились до момента выдачи гражданской палатой свидетельства соседними землевладельцами (не менее 3 человек) в присутствии полицейского чиновника. Итоговый документ заверялся в уездах.

При оценке закладываемых строений учитывались степень их прочности, приносимый доход и выгоды местоположения. Ценность земли определялась ее качеством, количеством, размером дохода и выгодностью месторасположения.

Если в залог предлагалась недвижимость, не приносившая дохода, банк ссуду не предоставлял. При залоге фабрик и заводов машины, товары, сырьевые запасы в оценочную сумму не входили.

Размер ссуды не должен был превышать половины оценочной стоимости, но не более 1400 руб. серебром. Срок ссуд под залог зданий составлял от 1 до 8 лет, земли - от 1 до 12 лет. Это было обусловлено тем, что при разработке «Положения» в России не было опыта ипотечной деятельности. С другой стороны Пензенский банк имел ограниченный район своего действия, что способствовало стиранию грани между долгосрочными и краткосрочными операциями.

При выдаче ссуды под расписку заемщика в книге банк делал распоряжение о наложении на принятую в залог недвижимость запрещения, уведомляя об этом городскую полицию. Наблюдение за целостью заложенной недвижимости осуществляли городская полиция и сам банк.

Если владелец заложенной недвижимости желал ее улучшить (например, капитальный ремонт, дополнительная надстройка и т.д.), то он должен был получить разрешение банка. Оно могло быть выдано только в том случае, если задуманная владельцем реконструкция не уменьшит стоимость заложенного строения.

При продаже или уступке, с переводом долга, недвижимости ее владелец обязан был получить разрешение банка. При выплате полученной ссуды банк возвращал владельцу недвижимости купчую (крепостной акт), страховой полис и свидетельство гражданской палаты с отметкой об уплате ссуды, после чего делал распоряжение о снятии с предмета залога запрещения и уведомлял полицию о прекращении надзора за целостью предмета залога.

В случае невыплаты в срок банковского долга заемщику предоставлялись 10 льготных дней (если предмет залога находился в черте города) и 20 дней, если заем произведен под залог недвижимости, находившейся в уездах губернии. По истечении льготного срока и невыплате ссуды банк уведомлял городскую полицию о проведении описи просроченной недвижимости и о доставлении доходов с нее в банк. Опись составлялась в течение 10 дней в присутствии одного из товарищей директора банка.

Стандартная схема оформления закладной

При получении от полиции описи банк принимал распоряжение о продаже заложенной недвижимости. Из вырученных от продажи денег банк удерживал ссуды и проценты, издержки при проведении продаж и особый штраф (по 1% со всей занятой суммы за каждый просроченный месяц). Если вследствие неправильной оценки заложенной недвижимости банк не получал ожидаемой прибыли, то недостача в судебном порядке взыскивалась с оценщиков, а при их несостоятельности - с лиц, которые свидетельствовали о благонадежности оценщиков.

Ссуды под залог недвижимого имущества выдавались в первую очередь купцам, мещанам и цеховым, а при наличии свободных капиталов - дворянам и чиновникам.

Финансовую деятельность банка и соблюдение им банковского законодательства контролировала Городская дума - распорядительный орган городского самоуправления. С этой целью она формировала ревизионную комиссию.

Следует отметить, что по размерам основного и запасного капитала, а также по размеру совокупного капитала Пензенский городской общественный банк к началу 1890-х гг. занимал уже 5-е место в России после Харьковского, Казанского, Калужского и Нижегородского, 6-е место занимал Самарский банк.

В 1889 г. по официальным правительственным данным Пензенский городской общественный банк занимал 3-е место в России по размерам оборотов, уступая лишь Харьковскому и Кишиневскому, имея этот оборот в размере 14,3 млн. руб. Обороты банка определялись его операциями. Ипотечная являлась одной из основных операций банка.

Признавая выгодность для банка ипотечных операций, Пензенская Городская дума отмечала на своих заседаниях, что эта операция поставлена в неблагоприятные условия: оценка усадебной земли в городе была ниже ее рыночной стоимости, а при оценке строений не учитывалась возросшая стоимость рабочей силы и строительных материалов. Поэтому домовладельцы предпочитали закладывать свои дома не в городском общественном банке, а преимущественно в обществе взаимного кредита, где расценки на строения и усадебную землю были выше. В результате наиболее активно и стабильно банк осуществлял ипотечные операции до 1872 года, пока не было открыто Пензенское общество взаимного кредита, после чего произошло снижение их темпов и физических объемов, а в период с 1902 по 1908 год – двукратное.

Более благоприятные условия залога недвижимости в других кредитных учреждениях способствовали значительному и резкому отливу заемщиков от Пензенского городского общественного банка. Только в 1916 году банк смог преодолеть кризис с залогом недвижимости и привлечь на свою сторону новых клиентов.

В 1866 году было начато устройство Пензенского поземельного земского банка, для которого губернская земская управа решила выдать ссуду в размере 150 тыс. руб. серебром с условием, чтобы оценка земельной собственности не превышала нормальных цен, устанавливаемых губернским земским собранием, а размер ссуд не превышал половины оценочной стоимости земли. Третье условие заключалось в том, что банк открывает свои операции лишь тогда, когда сумма оценки предлагаемой к залогу земли должна составить 600 тыс. руб. Однако эта инициатива не получила дальнейшего развития из-за отсутствия финансов.

Только в 1880-х гг., после учреждения Государственного Крестьянского поземельного банка и Государственного Дворянского земельного банка, в Пензенской губернии складывается система государственных ипотечных учреждений: учреждаются пензенские филиалы обеих банков.

Действия Пензенского отделения Крестьянского поземельного банка были открыты 31 января 1884 г. и осуществлялись совместно с Пензенским отделением Дворянского земельного банка.

Являясь ипотечным учреждением, пензенское отделение Крестьянского банка осуществляло свою основную функцию – выдавало ссуды при условии добровольного согласия продавцов с покупателями.

Средства для выдачи ссуд формировались путем выпуска государственных свидетельств Крестьянского банка, приносившие 5,5% годового дохода и погашавшаяся годовыми тиражами на сумму поступивших от заемщиков погасительных взносов.

Ежегодный выпуск свидетельств был ограничен 5 млн. рублей. Ссуды выдавались крестьянам, как правило, под уже купленные крестьянами земли.

Дворянский банк обслуживал только потомственных дворян, хотя позднее его заемщиками стали личные дворяне, купцы.

Заемщикам было предоставлено право погашать долги, как закладными листами, так и деньгами. Установив для заемщиков систему льгот, Дворянский банк с большой осторожностью и предельной внимательностью оценивал закладываемые имения. Это обстоятельство четко просматривается в данной таблице, характеризующей ипотечные операции Пензенского от деления Дворянского банка и объемы удовлетворенных заявлений на выдачу ссуд всех категорий (первичные, дополнительные, перезалог).

Ипотека была важным инструментом в организации сельскохозяйственного производства и в перераспределении земли между дворянами, не сумевшими приспособиться к новому экономическому укладу, и представителями недворянских сословий, создавших крепкие частные хозяйства.

В 1918 году все ипотечные банки были ликвидированы.

Дата добавления: 2015-08-03