Рефинансирования ипотечных кредитов.

Ипотека - многогранное явление экономической и социальной жизни общества, исторически и национально обусловленное, что предопределило многообразие существующих ипотечных моделей. Основное отличие их друг от друга заключается в механизме рефинансирования ипотечных кредитов и количестве уровней в этом механизме.

Рефинансирование ипотечных кредитов - процесс привлечения кредиторами с использованием различных способов долгосрочных инвестиционных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов заемщикам на первом уровне ипотечной системы. Рефинансирование может осуществляться через накопительные вклады населения на счетах банка-кредитора, через продажу банком закладных на первичном рынке или через эмиссию ипотечных ценных бумаг (например, ипотечные облигации), которая может осуществляться как банком-кредитором, так и компанией-инвестором, которая самостоятельно оперирует с данным видом ценных бумаг. Размещая их на фондовом рынке как высоко ликвидные и доходные ценные бумаги.

Схема рефинансирования ипотеки (на примере кредитных обществ XIX в.)

Схема работы кредитных обществ была примерно такой же, как в "американской модели ипотеки". Заемщик брал под залог имущества заем в кредитном обществе и постепенно возвращал кредит живыми деньгами с выплатой процентов. Общество выпускало на основе обеспеченных залогом кредитных обязательств ценные бумаги - облигации, которые приносили стабильный доход и потому были вполне ликвидными. Помимо кредитования деньгами, общество могло также давать займы своими же облигациями, которые заемщик сам продавал инвестору. Тот, в свою очередь, получал по ним доход.

Такая замкнутая схема обеспечивала бесперебойное, постоянное рефинансирование. Кредитное общество увеличивало свои активы, что позволяло ему развиваться, выдавать большее число займов.

Об успехе работы кредитных обществ XIX века свидетельствует их прибыльность. Доходы были настолько высоки, что позволяли обществу активно заниматься благотворительной деятельностью: выплачивались стипендии студентам Московского университета, передавались средства в пользу пострадавшим от неурожая. А самое удивительное - одна из основных статей благотворительности, - общество оплачивало жилье заемщикам, "впавшим в нужду", и стипендии на обучение их детям!

Кредитные общества, которые предшествовали своим преемникам, были построены по другому принципу и потому обречены на банкротство. Так, создаваемые со второй половины XVIII века казенные банки, которые тоже кредитовали под залог земли и имущества, но не выпускали при этом ценных бумаг, потерпели крах в 50-е годы XIX века, истощив собственные резервы и так и не дождавшись притока инвестиций.

Кредитные общества, созданные в 60-х годах XIX века (а также земельные банки) с учетом негативного опыта казенных банков, изначально строились по замкнутой схеме, особую роль в которой играл именно выпуск ценных бумаг.

Ссудный процент по ипотечным облигациям устанавливался в зависимости от состояния рынка долгосрочных капиталов в момент выпуска, а также от срока, на который был рассчитан заем. Закладные листы размещались и на зарубежных рынках ценных бумаг - таким образом в страну привлекался иностранный капитал. Для того чтобы в условиях инфляции российского бумажного рубля исключить обесценивание иностранного капитала и обеспечить возможность обращения облигаций одновременно на внутренних рынках ряда государств, общество выпустило долговые обязательства с номиналом в российской металлической валюте (серебряных, а потом золотых рублях) и нескольких иностранных валютах. Номинал обозначался таким образом: «100 рублей серебром, или 16 фунтов стерлингов, или 188,8 голландских гульденов».

Использовались также выигрышные облигационные займы, то есть помимо процентов владелец облигации получал шанс выигрыша.

Таким образом, видно, что в нашей стране была успешная практика рефинансирования ипотечных кредитов, не чуть не уступавшая «современным» моделям рефинансирования. Так что есть смысл возвратиться к своей истории и искать эффективную схему рефинансирования не в зарубежных моделях, а в позабытой российской.

Международная практика хозяйствования выявила три наиболее эффективных механизма рефинансирования ипотечных операций: выпуск и размещение на фондовом рынке облигаций под залог закладных; инвестирование через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ); организация вторичного рынка закладных. Именно они предопределяют ближайшие перспективы развития ценных бумаг на рынке недвижимости в России.

1. Рефинансирование банков через механизм выпуска облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов). Коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитный договор под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных. Затем банк выпускает облигации с обеспечением по ним в виде залога закладных.

Практическая реализация этой модели в России возможна при условии - эмиссия банками облигаций, обеспеченных залогом закладных, с точки зрения ее правового оформления, требует внесения изменений в действующее законодательство РФ. В первую очередь, необходимо принятие закона об ипотечных облигациях и ипотечных банках. Закон должен четко определить стандарты выпуска ипотечных облигаций, создания, регулирования и контроля деятельности специализированных институтов и ряд других вопросов.

2. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через ОФБУ, которые являются одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить денежные средства и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, денежные средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных. В состав ОФБУ могут входить банковские учреждения, общества взаимного кредитования, паевые фонды, общественные организации и др.

Кредитные организации, имеющие в своем распоряжении квалифицированные кадры и владеющие развитыми кредитными технологиями, способны выполнить грамотную экспертизу закладным. Переход прав по закладной означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Региональные и местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах целесообразно размещать денежные средства региональных и местных органов власти, направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионных фондов, средства населения, средства предприятий. При этом бюджетные средства, направленные в ОФБУ, следует рассматривать не как безвозмездное бюджетное финансирование программы, а как долгосрочный актив, приносящий стабильный индексированный доход, защищенный от возможного банкротства кредитной организации, поскольку кредитная организация является лишь доверительным управляющим, а имущество, переданное в управление, не включается в конкурсную массу при банкротстве банка. Более того, в инвестиционной декларации может быть введено специальное ограничение по целевому использованию. Например, указано, что денежные средства учредителей направляются на покупку закладных данного региона или другие ограничения.

Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе консолидировано создается рынок закладных. Это необходимо для формирования самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования, активного вовлечения кредитных организаций региона, иных субъектов хозяйствования и граждан в систему ипотечного кредитования.

3. Рефинансирование кредитов через операторов вторичного рынка закладных. Международная практика показала, что эта модель является наиболее совершенной и эффективной организационно-финансовой схемой финансирования ипотечного кредитования. В России задачу создания полноценного вторичного рынка закладных призвано решить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданное по постановлению Правительства РФ аналогично соответствующим учреждениям в развитых и развивающихся странах. Агентство должно стать основным механизмом трансформации инвестиционных ресурсов в ипотечные кредиты.

В настоящее время Агентством разработаны стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных кредитов, которые обеспечивают надежность всей схемы в целом и в том числе надежность источника погашения.

Для скорейшего развития рынка ценных бумаг в целях рефинансирования ипотечных банковских кредитов также целесообразно предоставление государственных гарантий (РФ или субъектов РФ) по ценным бумагам Агентства. По мере развития его отмена для операторов вторичного рынка ипотечного рынка может быть обусловлена тем, что ипотечные ценные бумаги обеспечены:

- долговыми обязательствами (кредитами), предусматривающими ежемесячную выплату процентов и части основного долга;

- поручительством банка по кредитам, права по которым переуступлены оператору вторичного рынка;

- в конечном счете, ипотекой жилья, обеспечивающей кредит.

Эмиссия ипотечных ценных бумаг подлежит обязательной государственной регистрации.

Дата добавления: 2015-08-03