Понятие ипотеки и ее экономические функции

Ипотека – залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Существует и др. понятие ипотеки. Ипотека – кредит, полученный под залог недвижимости.

Интерес кредитора к залогу выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть. Если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога продается, а из полученной суммы первыми ранее других возможных кредиторов в полном объеме будут удовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом. По этой причине принято считать, что в отличие от других способов обеспечения обязательств (неустойка и поручительство), при которых кредитор «верит должнику», в обязательстве обеспеченном залогом, кредитор «верит конкретной вещи». Именно поэтому этот вид гарантии возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.

Ипотека, вследствие специфики предмета залога, по сравнению с другими видами залога имеет свои особенности.

Преимущества ипотеки, где недвижимость является предметом залога:

1. Недвижимость обладает высокой и стабильной ценой с тенденцией к повышению;

2. Физическая устойчивость недвижимости - фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц);

3. Недвижимость является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса. Таким образом, ипотека не только не «омертвляет» имущество, но даже стимулирует его к активному использованию.

Недостатки недвижимости как предмета ипотеки:

1. Недвижимость - низколиквидный актив. В связи с этим эффективность ипотечных операций во многом обусловлена уровнем развития рынка недвижимого имущества, что определяет сроки его экспозиции при продажах на открытых аукционах. При этом задержка в реализации недвижимости приводит к убыткам кредитора.

2. Использование недвижимости как предмета залога требует, как правило, привлечение специалистов-оценщиков в этой области для расчета залоговой стоимости недвижимости и оплате их услуг, что приводит к удорожанию ипотечных операций.

3. Даже при правильной первоначальной оценке стоимости объекта недвижимости возможны случаи значительных колебаний его стоимости, обусловленные как частными форс-мажорными обстоятельствами, так и общей экономической ситуацией.

4. Наиболее сложным и спорным вопросом ипотеки является вопрос реализации залогового права в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Проблема «обращения взыскания» или «принудительного исполнения» существенно сужает применение ипотеки. Особенно сложен вопрос об исполнении взыскания по ипотечным кредитам, обеспеченным жильем. В этом случае кредитор должен иметь возможность выселить из квартиры заемщика, а квартиру продать. Возможность выселить заемщика в России гарантирована Законом об ипотеке от 16 июля 1998 года, согласно которому заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания» (ст. 78). Анализ показывает, что обеспечить выселение из квартиры довольно трудно. Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

Но несмотря на вышеперечисленные сложности, ипотека уже многие годы используется в мировой практике хозяйствования и актуальность ее применения как долгосрочного инструмента экономической деятельности не вызывает сомнений.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до н. э. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Термин «ипотека» ввел в обиход архонт Солон. Первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство.

Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил оформлять обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I веке н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В Древнем Риме ипотечное право не имело двух необходимых качеств – «специальности» и «гласности», а потому не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Её могли устанавливать на всё имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определённое имущество. С другой стороны, некоторым лицам римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим имуществом не обеспечивается какое-либо другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться о состоянии данной земельной собственности.

Дата добавления: 2015-08-03