Виды ипотечных кредитов

Все кредиты можно разделить по 4 признакам:

- по способу амортизации,

- по периодичности платежей,

- по форме участия кредитора в доходе,

- по использованию закладной.

Основной классификацией является разделение платежей на постоянные и платежи с переменными выплатами. Ряд платежей можно отнесли к нескольким классификационным группам: пружинные кредиты, обратный аннуитет, добавленный процент. Это объясняется структурой каждого вида кредита, которые основаны на принципиально разных принципах выдачи и погашения кредита. Так например, пружинные кредиты и обратный аннуитет основаны на раздельных выплатах основной суммы и процентов, кроме того, платежи по таким кредитам носят переменный характер. То же самое можно сказать и о добавленном проценте: к.пр., данная схема используется для определения суммы погашения при досрочных выплатах, кроме того, добавленный процент может быть использован при расчетах на вторичном рынке ипотеки.

1. Ипотечные кредиты с «шаровыми платежами»

ИК с «шаровыми платежами» предусматривают крупный итоговый (шаровой) платеж счет погашения долга в конце срока. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока «шарового платежа» не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств. Предполагается, что для погашения «шарового» платежа заемщик может получить новую ссуду в размере всего этого платежа или его части.

ИК с «шаровыми платежами» могут быть классифицированы на 3 основных вида:

А. Замораживание всех платежей вплоть до истечения срока кредита.

Б. Выплаты одних только процентов, затем – «шаровой платеж».

В. Частичная амортизация с итоговым «шаровым платежом».

А. Замораживание всех платежей вплоть до истечения срока кредита. Данный вид ипотеки предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент. Приведенная стоимость шарового платежа рассчитывается по формуле 14:

PV(платежей) = Шаровой платеж / (1 + i)^t (14)

где PV (платежей) – приведенная стоимость платежей заемщика; Шаровой платеж – платеж заемщика в t году;

i – ставка дисконта; t – срок кредита (лет).

Замороженные ипотечные обязательства получили ограниченное распространение. Кредитор, стремящийся получить деньги еще до истечения срока кредита, может продать его с достаточно большой отдачей для покупателя (с большой скидкой) вследствие большого риска неплатежей и низкой ликвидности обязательства.

Б. Выплаты одних только процентов. Данный вид кредитов с итоговым внесением «шарового платежа» в размере суммы кредита предусматривает периодическую выплату процентов.

Оценка такого кредита (текущей стоимости платежей) производится в 3 этапа:

а) Учет процентных выплат как аннуитета и определение их текущей стоимости по формуле 15:

PV (аннуитет) = Процентный платеж ´ (1 - 1 / (1 + i)^t) / i (15)

где PV (аннуитет) - приведенная стоимость аннуитета (процентных платежей);

Процентный платеж - аннуитет; i - ставка дисконта; t - срок кредита;

(1 - 1 / (1+i)^t) / i - текущая стоимость единичного аннуитета (пятая функция денежной единицы).

б) Учет шарового платежа как реверсии и определение его текущей стоимости по формуле 16:

PV (шарового платежа) = Шаровой платеж / (1 + i)^t (16 )

где PV(шарового платежа) - текущая стоимость шарового платежа;

Шаровой платеж - платеж основной суммы в конце срока кредита;

i - ставка дисконта; t - срок кредита;

1 / (1 + i)^t - настоящая стоимость единицы (четвертая функция денежной единицы).

в) Определение текущей стоимости платежей (сложение результатов первых двух этапов).

В. Частичная амортизация с итоговым «шаровым платежом». Данные кредиты предусматривают частичную амортизацию еще до истечения срока кредита. Данная кредитная схема представляет собой самоамортизирующуюся ипотеку, выплачиваемую досрочно.

2. Пружинные кредиты

Некоторые ИК предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Они получили название пружинных кредитов (Springfield loans), выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются.

Часто выплатам основной суммы предшествуют несколько лет одних лишь процентных платежей. В силу этого пружинные кредиты могут быть отнесены и к переменным ИК и к кредитам с раздельными выплатами.

Размеры платежей по основному долгу R постоянны:

R₁ = R₂= R_k = R_n = D / n, D – сумма всего долга; n – общее количество платежей.

Остаток основного долга в начале каждого расчетного периода (D_k):

D_k = D – R ´ (k - 1), k – номер расчетного периода.

Величина процентного платежа для k- го расчетного периода (I_к):

I_k = D_k ´ i = [D – R ´ (k - 1)] ´ i, i – ставка процентов по займу.

Величина срочной уплаты в каждом расчетном периоде (Y_k):

Y_k = D_k ´ i + R; Y_k = [D – R ´ (k - 1)] ´ i + R.

Разновидностью данного вида кредита является кредит, по которому выплатам основной суммы предшествуют в течение нескольких лет только процентные платежи, а по истечении льготного периода выплачиваются равные платежи в счет основного долга и проценты на непогашенный остаток.

3. Постоянный ипотечный кредит

Отличительной особенностью постоянного ИК является то, что размер платежа по кредиту остается неизменным в течение всего срока погашения. Сумма платежа определяется по формуле 4. Постоянный ИК бывает 2 видов:

А) Постоянный кредит – Данный платеж включает как выплаты основной суммы кредита, так и выплаты %-ов. Выплаты %-ов рассчитываются как % на остаток кредита на начало года, а выплаты основной суммы - разница между годовым платежом и выплатой %-ов по кредиту. В силу этого выплаты по основной сумме кредита сначала небольшие, а к концу срока увеличиваются. Динамика выплаты %-ов носит обратный характер - в силу того, что остаток кредита в начале срока большой (кредит еще не погашен) выплаты %-ов макс-ны, а затем, по мере погашения кредита, снижаются. Остаток кредита на конец каждого года равен разнице между остатком кредита на начало года и выплат основной суммы кредита. Данная схема погашения ипотечного кредита называется самоамортизируемой. Практически все ИК являются самоамортизируемыми.

Б) Постоянный ИК с дисконтом. Кредитный договор может предусматривать какие либо дополнительные платежи со стороны заемщика. В этом случае отдача кредитора будет больше, чем норма процента. К дополнительным платежам относятся дисконтные пункты, стоимость оформления кредита, штрафы за досрочное погашение и т.д.

Дисконтные пункты являются широко распространенной практикой в сфере ипотечного кредитования. Если дисконтные пункты имеют место, то фактический размер кредита, выдаваемого заемщику, уменьшается, в то время как платежи будут рассчитаны исходя из номинальной суммы кредита. Следовательно, отдача кредитора при таких условиях будет выше ставки %-та по кредиту. Т.о., можно сделать вывод, что кредитор может увеличить свою отдачу добиваясь дополнительных платежей от заемщика. Существует ряд причин широкого применения дисконтных пунктов:

1. законодательство может ограничивать кредитора в размере нормы процента, а применение дисконтных пунктов позволяет уклоняться от этого ограничения;

2. по чисто психологическим причинам увеличение нормы процента менее привлекательно для заемщика, чем эквивалентное введение дисконтных пунктов.

Расходы на оформление кредита включают расходы на подготовку, оформление и мониторинг документации, такой как кредитная справка, амортизационная схема кредита, ведение учета погашения кредита, организация периодических инспекций нового строительства или ремонта, и т.д. Эти издержки действительно имеют место для кредитора и они должны быть компенсированы в момент заключения сделки. В противном случае, досрочное погашение кредита может полностью исключить возможность их выплаты. Механизм расчета стоимости оформления кредита аналогичен случаю дисконтных пунктов.

Штраф за досрочное погашение кредита также может изменить отдачу кредитора. Если кредит не имеет дисконтных пунктов, то досрочное погашение не изменит действительную норму процента. Если же кредит имеет дисконтные пункты, то сокращение срока кредита досрочным погашением увеличивает действительную норму процента. Штраф за досрочное погашение часто включается одним из условий кредитной сделки и определяется как % от невыплаченной суммы кредита на момент досрочного погашения. Такой платеж снижает риск убытков кредитора в результате неожиданного поступления денег, для размещения которых потребуется некоторое время. Более того, при снижении рыночной нормы %-та размещение денег по старой норме просто невозможно. С другой стороны, при росте рыночной нормы %-та кредитор заинтересован в досрочном погашении кредита, чтобы разместить освободившиеся фонды на более выгодных условиях.

Расчет отдачи кредитора производится методом итераций. Величина действительной нормы %-та определяется из решения уравнения (формула 11):

Сумма с дисконтом = PV(аннуитет) + PV(досрочные выплаты со штрафом)

где Сумма с дисконтом – начальная сумма кредита с учетом дисконтных пунктов;

PV (аннуитет) – настоящая стоимость аннуитетных платежей по кредиту;

PV (досрочные выплаты со штрафом) – настоящая стоимость платежа при погашении с учетом уплачиваемого штрафа.

Т.о., ИК с постоянной нормой %-та (постоянный ИК) удобны, в силу своей простоты, для всех участников ипотеки и обеспечивают кредитору своевременный возврат выданного кредита с процентами.

Недостатком данной схемы ипотечного кредитования является отрыв от динамики рыночной конъюнктуры: при росте процентных ставок на рынке проигрывает кредитор, а при снижении - заемщик.

4. Ипотечные кредиты с переменными выплатами

Для снижения риска изменения процентных ставок на рынке используются ИК с переменными выплатами.

Норма процента кредита является функцией риска, которому подвергается кредитор, отдавая свои деньги в пользование заемщику. Теоретически функция риска в общем виде выражается в виде 3 слагаемых:

1) Безрисковая ставка - соответствует стоимости денег во времени в условиях отсутствия любого риска;

2) Премия за риск - включает компенсацию за финансовый риск, риск низкой ликвидности и другие риски, в том числе и риск неожиданных изменений темпов инфляции.

3) Компенсация инфляции - обеспечивает заемщику предохранение от обесценивания его средств в результате снижения покупательной способности денег.

Схемы ипотечного кредитования с неизменяемыми характеристиками в течение всего срока кредита достаточно хорошо отвечают условиям стабильной экономической ситуации с прогнозируемым уровнем инфляции. Однако при увеличении темпов инфляции, которое не было учтено в момент выдачи кредита, кредитор будет терпеть существенные убытки, в то время как заемщик будет приобретать дополнительные средства, теряемые кредитором. Др.сл., один из участников рыночных отношений (кредитор) оказывается в неравных условиях по сравнению с другим. Такая ситуация характерна для нашей страны в настоящее время. Поэтому в России необходимо внедрение новых схем ипотечного кредитования, которые бы устраняли складывающуюся дискриминацию.

§ Кредиты с нарастающими платежами

Ипотеки с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты. При оценке таких кредитов платежи могут быть сгруппированы по времени их получения и затем для определения их текущей стоимости дисконтированы по требуемой ставке отдачи. Нарастающие платежи применяются главным образом домовладельцами, рассчитывающими на рост доходов.

Отличие нарастающих платежей, н-р, от кредитов с пересматриваемой нормой процента, заключается в том, что изменение ставки по кредиту не привязывается к конкретному индексу, а увеличивается периодически на постоянную величину. Отличие нарастающих платежей, н-р, от кредитов с корректируемой нормой %-та, заключается в том, что начальная ставка по кредиту является заниженной.

§ Обратный аннуитет

ИК с обратным аннуитетом минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще отсутствие таковых вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пор, пока К_из не превысит установленный уровень. Предполагаемый временной период погашения ипотеки может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, определенным контрактом.

Существенным недостатком данной кредитной схемы для кредитора является замораживание платежей на начальном этапе кредитования, что снижает чистую приведенную стоимость кредита, если его рассматривать как инвестиционный проект кредитора. Некоторое возрастание размера платежа по сравнению с постоянным кредитом может представлять определенные трудности для заемщика, но в целом приведенная стоимость платежей по данной кредитной схеме ниже, поэтому обратный аннуитет более привлекателен для заемщика, если его доход позволяет поддерживать повышенные выплаты по обслуживанию долга.

§ Ипотечные кредиты с переменными платежами.

Одним из механизмов, защищающих кредиторов от непредвиденного роста инфляции, является схема ипотечного кредитования с переменными платежами (с переменной нормой процента), которая подразделяется на 3 категории:

А. Кредиты с пересматриваемой нормой процента;

Б. Кредиты с корректируемой нормой процента;

В. Кредиты с индексируемыми платежами.

Кредиты с переменной нормой процента, кроме своих преимуществ для кредитора, обладают одним существенным недостатком - более высокая степень риска невыполнения обязательств, по сравнению с обычными кредитами, что объясняется 2 причинами:

1. существует вероятность того, что заемщик не сможет справиться с фактическими темпами инфляции, и его доходы не позволят производить погашение кредита;

2. ограничения области изменения процента может привести к значительной негативной амортизации, при этом остаток кредита может превысить его начальную сумму и, т.о., изменить соотношение заем - стоимость для данного кредита; более того, рост остатка кредита может превзойти темпы увеличения стоимости недвижимости на рынке.

Т.о., по сравнению с обычными кредитами, кредиты с переменной нормой процента требуют более тщательного анализа заемщика и объекта залога.

5. Ипотечные кредиты с участием

Кредиты с участием, также как и кредиты с переменными выплатами, направлены на защиту интересов кредиторов в условиях быстро растущей инфляции.

Принципиальная схема ИК с участием заключается в том, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода либо часть от суммы увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом, кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием, к.пр., применяются при финансировании приносящей доход собственности. К.пр., они предусматривают выплаты основной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс «кикер». Смысл «кикера» состоит в том, что кредитор участвует в доходах, получаемых собственником. «Кикеры» принимают различные формы, включая:

- часть ренты сверх базовой суммы;

- часть чистого операционного дохода сверх базовой суммы;

- часть денежных поступлений до уплаты налога;

- доля в стоимости собственности при ее продаже.

Дополнительный денежный поток, который может получать кредитор в виде участия, называют возможным интересом, получение которого прямо связано с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своего возможного интереса. Участие кредитора в получении дохода иногда называют «откатом» собственного капитала, так как при такой схеме часть дохода как бы перераспределяется кредитору в обмен на более льготные условия кредита для заемщика.

В силу того, что кредитор получает дополнительное участие, первоначальный процент по кредиту устанавливается ниже, чем по стандартной ипотеке, что позволяет заемщику приобретать долее дорогую недвижимость или увеличивать соотношение заем - стоимость.

Для кредитора увеличение прибыли путем участия в получении дохода дает возможность снижения контрактной нормы процента ниже рыночного значения. Уменьшение нормы процента эквивалентно уменьшению величины платежа. То есть, уменьшение нормы процента соответствует снижению риска невыполнения обязательств. Но при этом доля прибыли, которую кредитор надеется получить от участия в доходе, имеет значительно большую степень риска, от определения которой и зависит решение кредитора на участие в подобной сделке.

Вероятность получения возможного интереса зависит от базы его определения. Если возможный интерес будет связан с действительным валовым доходом, то любое увеличение арендной платы будет увеличивать долю участия кредитора. Если же возможный интерес будет связан с чистым операционным доходом, то доля участия кредитора будет зависеть от уровня операционных расходов и качества управления собственностью. Для кредитора такой вариант, естественно, не выгоден.

С точки зрения заемщика ситуация прямо противоположна. Если возможный интерес связан с действительным валовым доходом, то повышение арендной платы вследствие роста операционных расходов повышает приток средств к кредитору за счет уменьшения притока средств к заемщику.

Другим аспектом риска кредитора является зависимость от степени увеличения стоимости собственности. Если в течение срока проекта стоимость собственности не увеличилась по разным причинам, в том числе по причине плохого управления, то получение возможного интереса от увеличения стоимости собственности может стать весьма проблематичным. С целью снижения риска такого типа, кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках уровня управления собственностью.

Достаточно сложным является вопрос риска кредитора и в случае, если заемщик получает дополнительное финансирование, н-р, wrap-кредит. Наконец, решение на участие в сделке во многом зависит от стратегии кредитора, направленной либо на достижение перспективных результатов, либо на достижение текущих результатов.

В зависимости от природы «кикера» ИК с участием делятся на:

а) участие в увеличении стоимости собственности;

б) участие в доходе.

Дата добавления: 2015-08-03