Вторичный рынок ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты

Кредитные схемы, рассмотренные далее, являются прикладными и представляют собой разновидность вторичного (субординированного, или младшего) финансирования. На собственность, под которую уже предоставлен первый кредит, кредитор может предложить вторую, или младшую ипотеку. Последняя создает вторичное залоговое право, включая в свой остаток сохраняющийся первый кредит. Такие ипотеки называются кредитами с перезакладываемым залогом.

1. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом

Схемы финансирования, предусматривающие получение нескольких кредитов под одно и тоже обеспечение, широко используются на финансовом рынке. Применение подобного финансирования на рынке недвижимости обусловлено тем, что в условиях роста нормы процента оно выгодно и кредитору и заемщику. Такие кредиты называются Wrap-кредитами (wraparound mortgage, WAM).

Кредиты с перезакладываемым залогом имеют повышенный кредитный риск. При любом кредите, главный риск для кредиторов состоит в невыполнении заемщиком своих обязательств. Особенностью положения wrap-кредитора является то, что, даже при невыполнении заемщиком своих обязательств, он должен продолжать платежи первому кредитору. Если поступление платежей первому кредитору прекратится, то он может потребовать срочной выплаты остатка первого кредита. Подобный поворот событий невыгоден второму кредитору, так как его претензии на возмещение долга имеют вторичный приоритет, а стоимости реализованного залога может не хватить для удовлетворения его претензий. Т.о., второй кредитор, оказавшись в более рискованном положении, будет рассчитывать на более высокую норму процента, компенсирующую дополнительный риск, и увеличивать действительную норму своей прибыли путем применения дисконтных пунктов, дополнительных комиссионных и т.д.

Основной риск заемщика состоит в потере права выкупа заложенной собственности. В данной ситуации риск заемщика также увеличивается, т.к. исправно внося платежи второму кредитору, заемщик может оказаться перед фактом, что второй кредитор не платит первому. Т.е., если второй кредитор не будет выполнять свои обязательства, заемщик может потерять право выкупа заложенной собственности. Одним из методов снижения риска заемщика является привлечение для производства расчетов третьей незаинтересованной стороны, которая является доверенным лицом заемщика и второго кредитора и распределяет поступающие от заемщика платежи первому и второму кредитору.

Основные схемы ипотеки с использованием кредитов с перезакладываемым залогом:

- синхронный wrap-кредит;

- частично амортизируемый wrap-кредит;

- wrap-кредит с увеличенным сроком;

- wrap-кредитора с увеличенным сроком без выплаты наличных;

- укороченный wrap-кредит.

2. Добавленный процент

Некоторые кредиты, особенно вторые ипотеки, предусматривают выплату добавленного процента. Сумма процентов прибавляется к основной сумме и делится на число месяцев для определения ежемесячных выплат. Процентная ставка устанавливается на достаточно низком уровне, однако эффективная отдача может быть высокой.

«Правило 78» часто используется для расчета процентных уступок по досрочно погашаемым кредитам. Число 78 – сумма всех чисел от 1 до 12. По годовому кредиту с ежемесячными выплатами, досрочно погашаемому через 1 месяц, выплачивается 12 / 78 процента, остальные 66 / 78 процента составят уступку. Если кредит выплачивается через 2 месяца, то как процент будет уплачено 23 / 78 (12+11=23).

Формула для расчета суммы чисел за N лет, используемой в знаменателе, имеет следующий вид (формула 17):

Сумма = N ´ (N + 1) / 2 (17)

где Сумма – сумма чисел лет; N – число лет (срок кредита до).

Кредиты с добавленной процентной ставкой являются обычными при финансировании личной собственности, такой, как автомобили, передвижные дома и лодки, но иногда данный вид кредитов используется и в операциях с недвижимостью.

В итоге, необходимо отметить, что, при оценке инвестиционных проектов, а ИК м.б. рассмотрен как инвестиционный проект, наиболее приемлем показатель NPV проекта, в силу наличия ряда недостатков у показателя IRR. Кроме того, такой расчет дает возможность сравнивать различные кредитные схемы по преимуществу для заемщика. Критерием выбора кредитной схемы заемщиком, в этом случае, является минимизация текущей стоимости платежей по каждому кредиту, в то время как кредитора интересует ее максимизация. Очевидно, что оптимальным вариантом будет являться некий компромисс между заемщиком и кредитором. В силу значительных различий в принципах кредитования по различным кредитным схемам и, что немаловажно, большой зависимости амортизации кредита от действующих и быстро изменяющихся рыночных условий, каждая кредитная сделка должна анализироваться индивидуально. Поэтому трудно сделать однозначный вывод относительно преимущества того или иного вида кредита для заемщика или кредитора.

Дата добавления: 2015-08-03