Читайте также:
|
Общая схема организации ипотечного кредитования следующая:
Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого продавцами (риэлтерами). Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (предварительный договор купли-продажи).
Заемщик обращается к кредитору за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи. Кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов, которые призваны дать кредитору максимальную информацию о клиенте, и в то же время максимально сократить процедуру оформления кредита.
Кредитор проверяет кредитоспособность заемщика и при ее подтверждении между ними заключается кредитный договор.
Порядок этих операций может быть изменен. Так, заемщик может вначале обратиться к кредитору, получить подтверждение своей кредитоспособности, а затем подбирать себе жилье.
 №
| Операция | Заемщик | Продавец (риэлтер) | Банк | Оценщик | Страх. фонд | Регистратор | Фонд ипотеки | Администрация области |
| Поиск и выбор жилья | |||||||||
| Заявление на кредит | |||||||||
| Оценка стоимости. Страхование | |||||||||
 4
| Кредитный договор | ||||||||
| Регистрация залога | |||||||||
| Оплата | |||||||||
| Переуступка прав требования по закладной | |||||||||
| Оплата кредита | |||||||||
| Снятие запрета на отчуждение собственности | |||||||||
| Переоформление прав собственности на жилье |
Принципиальная схема ипотечного кредитования
Заемщик, в процессе оформления ипотечного кредита, осуществляет страхование заложенного жилья, а также жизни и трудоспособности. Часть расходов по страхованию могут брать на себя другие участники ипотечного рынка.
По согласованию с продавцом заемщик может взять на себя (полностью или частично) расходы, связанные с оценкой жилья. Экспертное заключение о стоимости может быть приложено к пакету документов на получение кредита.
Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни и трудоспособности заемщика определяется кредитором.
В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.
Заемщик оформляет покупку квартиры у продавца, заключает договор купли-продажи квартиры с продавцом. Банк выплачивает полную стоимость квартиры продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли-продажи, который регистрируется в порядке предусмотренном действующим законодательством.
Учреждение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру, и покупатель вселяется в нее, а также регистрирует ипотеку (залог жилой площади). Расходы по регистрации залога, по закону об ипотеке несет заемщик.
Если есть предпосылки для продажи закладных на вторичном рынке ипотеки (наличие институтов вторичного рынка и заключении договоров на продажу закладных вторичному держателю закладных), кредитор продает кредит (уступает права по закладной), обеспеченный залогом жилого помещения, участнику вторичного рынка – эмитенту новых ценных бумаг. Кредитор получает назад выплаченную им заемщику сумму кредита и согласованную маржу, высвободившиеся деньги кредитор использует для выдачи кредита следующему заемщику. Кредитор может не продавать ипотечный кредит на вторичном рынке и продолжать его обслуживание, получая от заемщика ежемесячные платежи. Кредитор, продавший кредит фонду ипотечного жилищного кредитования, продолжает его обслуживание (за согласованную плату), то есть в установленные договором сроки взимает с заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и своевременно перечисляет данные средства на счет фонда ипотечного жилищного кредитования.
 |
 |
Погашение кредита за счет принудительной продажи имущества
Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в РФ возможно во внесудебном и в судебном порядке.
В случае наступления несостоятельности заемщика, который отселяется в специально формируемый для этого муниципалитетом жилой фонд, первичный кредитор продолжает перечислять на счет вторичного кредитора все предусмотренные кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита. Окончательные расчеты между ними происходят после этой реализации и зависят от итогового баланса по кредиту.
При этом первичный кредитор несет кредитный риск, связанный, прежде всего, с качеством проверки платежеспособности заемщика, а региональный фонд жилья и ипотеки (вторичный кредитор) несет лишь риски, связанные с деятельностью администрации или другими неэкономические факторами в пределах, установленных договором.
Ипотечный фонд формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа кредитов (обеспеченных залогом) различных заемщиков, выданных различным кредиторам. Фонд выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. При этом фонд может получить поручительство в обеспечение своих обязательств по ценным бумагам органов исполнительной власти субъектов РФ. Вырученные от продажи ценных бумаг средства фонд направляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.
После завершения цикла ипотеки закладная возвращается залогодателю и он переоформляет (если необходимо) право собственности на квартиру.
Дата добавления: 2015-08-03; просмотров: 108 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Понятие ипотеки и ее экономические функции | | | Первичный и вторичный рынок закладных |