Реализация Пензенской муниципальной программы ипотеки

Жилищная проблема в Пензенской области является одной из самых острых, поскольку жизненный уровень ее жителей один из самых низких в России

По официальным данным около 30 тыс. жителей Пензы состоят в очереди на улучшение жилищных условий. В связи с этим 25.06.1999 г. Решением Городской Думы были утверждены Концепция ипотечной программы и правила продажи жилья в кредит с рассрочкой платежа до 15 лет. Процентная ставка по кредиту установлена в размере 7 % годовых. Постановление от 25.06.99 г. №1104 «О разработке муниципальной программы ипотечного кредитования». Ответственным является Пензенский Муниципальный Внебюджетный Фонд "Жилье".

Учредителем Фонда является Пензенская городская Администрация.

Целью деятельности Фонда является совершенствование системы обеспечения населения г. Пензы жильем, направленное на осуществление конституционных прав граждан на жилье.

Задачами деятельности Фонда являются:

- создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу;

- аккумулирование денежных средств предприятий, организаций и населения, направленных для жилищного строительства;

- поддержка участия граждан в финансировании строительства или приобретения жилья;

- участие в формировании рынка жилья;

- содействие развитию производственной базы домостроения и обеспечения районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры;

- развитие конкуренции в сфере жилищного строительства;

- разработка и представление на рассмотрение администрации г. Пензы программ развития жилищной сферы города;

- экспертиза проектов и программ региональных и иногородних участников рынка жилья, выдача заключений и рекомендаций администрации г. Пензы;

- аккумулирование целевых финансовых средств с целью строительства нового жилья, приобретения излишков жилья у населения и работы на вторичном рынке жилья через систему уполномоченных риэлторов (обмен меньшей площади на большую, размен, аренда, ипотечное кредитование очередников и т.д.);

- привлечение финансовых средств из других регионов России в жилищную сферу г. Пензы;

- привлечение бюджетных средств, предназначенных для жилищной сферы, в том числе на принципах кредитования;

- привлечение средств целевых государственных ссуд в жилищную сферу г. Пензы;

- инвестирование аккумулированных средств городского фонда социального жилья для малоимущих слоев населения;

- дифференциальная работа с очередниками;

- контроль за исполнением жилищных программ, утвержденных администрацией г. Пензы;

- взаимодействие с иными участниками рынка жилищной сферы, осуществление совместных программ на договорной основе.

Основной группой, на которую ориентирована программа, являются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Основные положения муниципальной ипотечной программы:

Ипотечное кредитование возникает при выдаче ипотечных займов и при продаже жилья в кредит с условием рассрочки платежа.

Право на участие в программе имеют граждане, имеющие не более социальной нормы общей площади на одного члена семьи (33 кв. м на семью из одного человека, 42 кв. м на семью из двух человек, по 18 кв. м на человека на семью из трех и более человек.

Сумма ипотечного займа (рассрочки), предоставляемого гражданам, не может превышать 70% от стоимости приобретаемого жилья, на первом этапе реализации программы – не более 40%.

Ипотечные займы и рассрочка предоставляется на срок до 15 лет. Проценты на заем (рассрочку) устанавливаются в размере 7% годовых.

Возврат займа (рассрочки) обеспечивается залогом недвижимого имущества, приобретаемого гражданином.

Средства, получаемые от реализации программы, направляются на дальнейшее финансирование программы.

Программа носит социально-ориентированный характер.

Программой предусматривается две различных схемы ипотеки – продажа жилья в кредит (с рассрочкой платежа) и выдача ипотечных займов. На первом этапе будет применяться в основном продажа жилья в кредит с условием рассрочки платежа, поскольку эта ипотечная схема проще реализуется и позволяет поддерживать строительную отрасль путем увеличения муниципального жилищного строительства.

В дальнейшем оба варианта могут применяться параллельно, исходя из наличия ресурсов и источников финансирования, текущей рыночной конъюнктуры и т.д.

Продажа жилья в кредит с условием рассрочки платежа осуществляется на основе следующих условий:

1) Право приобретения жилья в кредит предоставляется гражданам:

- зарегистрированным по месту жительства в г. Пензе;

- имеющим не более социальной нормы общей площади на одного члена семьи.

2) Условиями продажи жилья в кредит являются:

- оплата не менее 60% от стоимости приобретаемого жилья (в зачет оплаты гражданин может продать Фонду или оформить договор залога на имеющееся в его собственности жилье);

- оплата денежными средствами первоначального взноса за приобретаемое жилье в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья в кредит;

- размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 30% совокупного ("семейного") месячного дохода. В доход включается для работающих граждан заработок по месту основной работы, для пенсионеров – установленный размер пенсии;

- оформление залога на приобретаемое жилье.

3) Фонд совместно с Администрациями районов г. Пензы осуществляет прием заявлений от граждан на приобретение жилья в кредит.

4) Из числа подавших заявление граждан формируется список, который утверждается Администрацией г. Пензы.

5) Фонд предоставляет гражданину для осмотра один вариант из имеющегося в собственности Фонда жилья (всего таких предложений может быть сделано не более пяти). В случае отказа гражданина от данного варианта указанная квартира предлагается следующему по списку гражданину.

6) После получения согласия гражданина приобрести предлагаемое жилье Фонд и гражданин заключают предварительный договор, определяющий цену продаваемого в кредит жилья, размер первоначального взноса, стоимость приобретаемого у гражданина жилья и другие существенные условия сделки.

7) После заключения предварительного договора гражданин оплачивает первоначальный взнос за приобретаемую квартиру.

8) После оплаты первоначального взноса Фонд и гражданин заключают договор на приобретение жилья на условиях предварительного договора.

9) После регистрации прав собственности на приобретаемое жилье Фонд и гражданин заключают договор залога. Предметом залога является приобретенная в рассрочку квартира.

10)Гражданин вселяется в приобретенную квартиру после регистрации прав собственности на приобретаемое жилье, после чего в течение нескольких лет погашает задолженность по оплате приобретенной квартиры.

Ресурсные источники ипотечной программы:

- средства городского бюджета;

- средства областного бюджета;

- средства граждан (не менее 60% от стоимости приобретаемого жилья).

Таким образом, основным ресурсным источником программы являются средства населения. Бюджетные средства должны стать основой для развития ипотечного кредитования.

Кроме того, возможно привлечение средств федерального бюджета, выделяемых по программам отселения северян, "Государственные жилищные сертификаты" (для военнослужащих), "Свой Дом", целевым программам развития ипотечного кредитования ("Дом для Вашей семьи" и др.).

Все бюджетные средства являются возвратными, то есть используются как ресурсный источник программы по мере поступления от граждан, что позволит через несколько лет вывести программу на самофинансирование.

Практика работы показала, что ипотечная программа пользуется большим доверием среди жителей города в основном потому, что ее реализацией занимается не частная фирма, а муниципальный фонд, а также потому, что работа идет под патронажем городской администрации.

Средняя наценка (без учета % по кредиту) по всем квартирам составила 4 % от себестоимости, в том числе по вторичному жилью – 4 %. Это говорит о том, что входящая цена квартир (себестоимость) была достаточно высока. Часть клиентов пыталась самостоятельно продать свои квартиры – обычно это удавалось тем, кто сразу был на это настроен и, скорее всего, имел покупателя на свою квартиру до визита в Фонд несколько клиентов впоследствии отказались от попыток продать квартиру самостоятельно и прибегли к помощи МФ "Жилье" – обычной причиной неудач являлись завышенные ценовые претензии.

Анализ продаж показывает, что для очередников - участников программы предпочтительным является вторичное жилье по причине более низкой цены и стандартных площадей квартир. Тем самым ипотечная программа осуществляется в основном на рынке стандартных квартир, который является очень эластичным, то есть для увеличения числа продаж существенную роль играет цена – как цена 1 кв. м, так и общая цена квартиры.

В ходе реализации Пензенской муниципальной программы ипотечного кредитования возникли и некоторые проблемы. Существует ряд проблем, который не позволяет сделать ипотеку массовой, доступной для людей с доходом ниже среднего.

1. Спрос на ипотечные кредиты в начальный переходный период создают клиенты со средним стабильным уровнем дохода. Для широкого круга населения г. Пензы сегодня мало доступна схема кредитования под залог жилья, когда кредит составляет около 70% от стоимости приобретаемого жилья, а 30% оплачивается из собственных средств заемщика.

Проводимая в Пензе реформа ЖКХ и переход к 100%-ной оплате жилищно-коммунальных услуг увеличат ежемесячные обязательные платежи населения, что в свою очередь еще больше снизит планку доступности ипотечных жилищных кредитов.

2. Существующая нормативно-законодательная база не в полной мере обеспечивает развитие данной программы. Разработка данной базы требует системного развития законодательства и должна основываться на опыте, накопленном в процессе реализации конкретных проектов.

3. Отмечается недовольство участников программы высокой стоимостью продаваемого жилья и районами, где продаются квартиры.

Сравнительный анализ цен 1 кв. м жилья по годам позволяет сделать вывод о том, что цены на жилье в г. Пензе растут более чем на 30% каждый год. При этом стоимость 1 кв. м в кирпичных домах по-прежнему выше, чем в панельных.

Ипотечная программа Пензы предполагает работу с жильем высокой степени готовности. Фактически подрядчик почти полностью собирает жилье за счет собственных средств, и только потом МФ «Жилье» продает его квартиры и возвращает ему деньги. В этом причина того, что «на ипотеку» отдают жилье в неходовых районах по высоким ценам. В результате невозможно снизить стоимость жилья в программе – подрядчику выгоднее продать его самому даже с учетом того, что он не является профессиональным риэлтором. Долгий цикл продажи (с учетом вторичного жилья) также оттягивает получение денег подрядчиком. Вместе с тем, МФ «Жилье» при прекращении программы в любой момент может исполнить свои обязательства перед строителями, вернув непроданные квартиры и расплатившись за проданные в течение примерно полугода, то есть система является устойчивой.

4. При отсутствии государственной поддержки, в первую очередь финансовой, ипотечное кредитование не может охватить в ближайшие годы, значительную часть населения г. Пензы. Дефицит финансовых ресурсов преодолевается в результате создания самой ипотечной системой дополнительных доходов в бюджетной сфере за счет эффекта мультипликатора налогов, а также дополнительными мерами по вовлечению средств населения в строительство. Также используются средства городского бюджета, стоимость незавершенного строительства, дебиторская задолженность бюджету предприятиями строительно-промышленного комплекса.

Дата добавления: 2015-08-03