Развитие системы ипотечного кредитования с середины XIX в. по 1918 г.

Первичный рынок закладных – сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитования конкретных юридических и физических лиц по залог конкретных объектов недвижимости с последующей продажей закладных бумаг всем заинтересованным лицам.

В России с середины XIX века по 1918 год первичный рынок закладных был представлен «усеченно-открытой» моделью ипотечно-инвестиционного кредитования.

С принятием 19 февраля 1861 года Манифеста об отмене крепостного права и Положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости значительно расширяется число потенциальных ссудозаемщиков. Ими становятся крестьяне, получившие права свободных сельских обывателей, сельские общины, состоявшие из крестьян, водворенных на земле одного помещика. Согласно Положения «каждый крестьянин мог приобретать в собственность недвижимыя и движимыя имущества, а также отчуждать оныя, отдавать их в залог». Дворяне сохранили права на недвижимость, но не имели больших капиталов. Оживляется предпринимательская деятельность, потребовавшая серьезных капиталовложений. Это становится особенно очевидным в начале 70-х годов 19 века, с появлением в России первых акционерных обществ.

В качестве основных принципов, которые обусловили становление и развитие национальной системы ипотечно-инвестиционного кредитования необходимо выделить следующие:

1. Обеспечение государственной поддержки заемщиков, кредиторов, инвесторов.

2. Создание структуры государственных гарантий эмиссионных ценных бумаг.

3. Создание государственного регулирования и контроля деятельности кредитных учреждений.

К концу 80-х годов 19 века ипотечно-инвестиционная система включала в себя сословные и земские, взаимные и акционерные, частные и государственные кредитные учреждения.

1. Сословные кредитные учреждения

В 1881 году Государственный Совет признал целесообразным ввести целесообразным специальные кредиты в форме ипотечного крестьянского банка. 19 мая 1881 года был принят соответствующий закон об ипотеке, а 18 мая 1883 года был зарегистрирован Государственный Крестьянский поземельный банк, который был призван ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. При земельной ипотеке земля оставалась в собственности землевладельца, который при этом сохранял за собой право передавать ее по наследству вместе с ипотечным долгом.

Всего через два года, в июне, принимая во внимание нужды «дворянского поместного землевладения, во многих местах расстроенного искудением хозяйственных средств и затруднением кредита», учреждается Государственный дворянский земельный банк.

Государственный Крестьянский поземельный банк

Первоначально право на получение ссуд было предоставлено исключительно лицам, принадлежащим к крестьянскому сословию, в том числе сельским обществам, товариществам и домохозяйствам. Но через 12 лет такое право получили и мещане-землевладельцы, проживающие в сельской местности и постоянно занимающиеся земледелием. До 1905 года банк выдавал ссуды наличными деньгами, затем ипотечными облигациями. Средства для выдачи ссуд банк получал посредством выпуска государственных свидетельств Крестьянского поземельного банка, которые приносили банку 5,5% годового дохода и погашались путем проведение ежегодного тиража на сумму погасительных взносов, поступивших от заемщиков за минувший год. Свидетельства банка выпускались по разрешению Министерства финансов и не могли превышать сумму более 5 млн. рублей. Реализацию свидетельств, их погашение производил Государственный банк.

Ссуды выдавались на срок от 24,6 лет до 34,6 лет. Через 11 лет с момента образования банка, этот срок был значительно расширен: заемщик мог получить кредит, как минимум на 13 лет и, как максимум на 51 год.

Размер ссуды не мог превышать в среднем 80-90 % оценки покупаемой земли: единоличные покупатели получали ссуду в размере 50% покупной цены, товарищества и общества – от 75 до 80 %.

Ссудный процент составлял 7,5-8,5 % годовых. В отличие от других банков, где ссуды имели не целевой характер, кредит Крестьянского банка предоставлялся исключительно на покупку земли.

Свидетельства банка вводились в котировку на Петербургской бирже. Их курс был выше, чем курс закладных листов акционерных земельных банков, а порой даже выше номинала. Но преимущественно свидетельства шли ниже номинала, а пополнение курсовой разницы производилось за счет запасного и, частично, собственного капитала банка. К 1905 году общая сумма курсовых потерь достигла 22 млн. рублей.

В 1906 году банк получил право реализовывать свидетельства по мере действительной потребности в деньгах для покупки земли. При этом ссуды стали выдаваться пятипроцентными свидетельствами по их нарицательной цене. Продавцам земли было предоставлено право выбора между пятипроцентными и особыми именными обязательствами. Последние были изъяты законом из обращения на бирже и подлежали оплате повышенным доходом в6 % годовых.

Государственный дворянский земельный банк

Дворянский банк выдавал ссуды посредством закладных листов. Оплата процентов по ним происходила за счет срочных платежей заемщиков. Погашение долгов производилось деньгами и закладными листами.

Клиенты Дворянского банка имели ряд льгот. В частности, в сравнении с акционерными земельными банками, более продолжительный срок ссуд, более низкий процент роста (на 1,5-2 %), более выгодный порядок взимания просроченных платежей. Авторитет государства, являвшегося учредителем банка, положительно сказывался на цене закладных листов. Кроме того, банку, в связи с отсутствием акционеров, не требовались средства для уплаты дивидендов. Чистая прибыль банка служила источником пополнения запасного капитала, за счет которого также предоставлялись льготы заемщикам.

Первые пять лет работы банка ссуды выдавались на срок от 36,7 лет до 48,8 лет, а затем - на срок от 11 до 66,6 лет. Ссудный процент под залог имения равнялся 5%, впоследствии был снижен до 4%. Размер ссуды не превышал 60% стоимости имения притом, что под залог принимались имения стоимостью не менее 500 тыс. руб. Размер ссудного процента с одной заложенной десятины земли составлял 2,34%.

Реализацией закладных листов занимался Государственный банк. Закладные листы Дворянского банка высоко котировались на биржах России и, прежде всего, на Петербургской, где вводилось в котировку до 60% всех ценных бумаг.

2. Акционерные земельные ипотечные банки

Только в период с 1871 по 1872 год в России появилось 10 акционерных земельных банков. В частности, Московский, Санкт-Петербургский, Виленский, Донской, Киевский, Харьковский Нижегородско-Самарский и другие земельные банки. Банки являлись всесословными, кредитуя дворян, купцов, крестьян.

Сумма выпущенных в обращение закладных листов не должна была превышать сумму складочного и запасного капитала банка более чем в 10 раз.

Акционерные банки выдавали долгосрочные ссуды в размере до 60% от стоимости недвижимости, зафиксированной в результате ее оценки. Срок кредита не превышал 56 лет. Размер краткосрочной ссуды (от 1 года до 3 лет) не мог превышать 10% оценочной стоимости недвижимости.

По предоставленным ссудам заемщики выплачивали банкам 5-6,5 % годовых. Банки, в свою очередь, по закладным листам выплачивали 6% годовых, со временем размер выплат понизился до 4-5 %.

В соответствии с уставом, банки выдавали ссуды исключительно закладными листами, но по просьбе заемщика могли брать на себя и функции по реализации уже выданных закладных листов. Однако на деле банки реализовывали закладные листы, не спрашивая заемщиков, передавая последним сумму денег, соответствующую курсу проданной закладной.

Акционерные банки действовали при поддержке и под контролем правительства. Непосредственный контроль осуществляла Особая канцелярия по кредитной части Министерства финансов. Правительство устанавливало нормы оценки имений, порядок выдачи ссуд (каждая из ипотечных ссуд утверждалась кредитной канцелярией), контролировало выпуск акций и закладных листов, обеспечивало взаимодействие акционерных банков с государственными банками – Дворянским и Крестьянским. В случае банкротства акционерного банка государство брало на себя ликвидацию его дел, обеспечение держателей обязательств.

3. Общество взаимного поземельного кредита

Во второй половине 19 века участниками ипотечного кредитования становятся общества взаимного кредита. Это были, как правило, частные организации, выстраивавшие свою деятельность по принципу долевого участия. С момента выдачи ссуды до полного погашения долга заемщик становился членом кредитного общества, участвуя в управлении и распределении прибыли. Ссуды могли выдаваться как в денежной форме (серебром или золотом), так и облигациями самого общества. Каждый член общества отвечал по обязательствам общества по облигационному займу в пределах заложенного имущества по принципу круговой поруки.

Для привлечения кредитных ресурсов на сумму выданных под залог недвижимости ссуд, выпускались закладные листы, обеспеченные всем имуществом общества. Приобретая ценные бумаги таких обществ, инвесторы рассчитывали главным образом на то, что в случае неплатежа по ценным бумагам заложенное недвижимое имущество может быть продано.

В 1866 году было учреждено всероссийское Общество взаимного поземельного кредита для выдачи ссуд под залог недвижимости во всей империи. Складочный капитал общества составлялся из единовременных взносов заемщиков золотом или серебром. При окончательном погашении долга взносы возвращались заемщикам, а до того момента давали им право участвовать в прибыли общества. Ссуды, выдаваемые этим обществом, были, как правило, долгосрочными (56 лет) и не могли превышать размера 50% оценочной стоимости имения. По долгосрочным так называемым «металлическим» ссудам заемщики один раз в полгода платили 3,8%. Расходы по оценке недвижимости и изготовлению закладных листов оплачивались заемщиком единовременно из расчета 1% занимаемой суммы.

Несмотря на то, что общество взаимного поземельного кредита являлось частной организацией, оно активно поддерживалось государством: источником формирования вспомогательного капитала общества были ассигнования Российского правительства в размере 5 млн. рублей пятипроцентными банковскими билетами для дальнейшего обеспечения платежей по закладным листам. В скором времени закладные листы общества стали ценными бумагами, размещаемыми на иностранных фондовых рынках.

С 1881 года, в результате инфляции, ссуды стали выдаваться в «кредитной валюте». Ссуда, получаемая заемщиком, была выражена в металлических рублях, переведенных по курсу в кредитные рубли. Погашение кредита также производилось по курсу, но в условиях инфляционного процесса и быстрого обесценивания российского кредитного рубля по отношению к металлической валюте стремительно возрастал рост неплатежей заемщиков. По этой причине в 1890 году общество взаимного поземельного кредита было ликвидировано, его имущество было передано на баланс Государственного дворянского земельного банка. Находящиеся в обращении закладные листы были обменены на закладные листы этого банка. Закладные листы общества были признаны государственным долгом, а в 1898 году они были обменены правительством на государственные облигации.

4. Прочие ипотечные учреждения

Среди других ипотечных учреждений необходимо выделить городские общественные банки, находившиеся в ведении городских властей. Если в середине 19 века подобных банков насчитывалось чуть более тридцати, то в 1990 году их число возросло до 247, а к 1914 году стало 319. Подробный анализ их значения в российской ипотечно-инвестиционной системе будет сделан в следующей главе на примере Пензенского городского общественного банка.

В конце 19 века система ипотечно-инвестиционного кредитования расширяется за счет ссудосберегательных и кредитных товариществ, сельских, волостных и станичных общественных ссудосберегательных касс и земельных касс. Государство оказывает им всю необходимую помощь - за счет кредитов государственного банка многие банки формируют свой первоначальный капитал. Бурный рост ипотечных учреждений связан с окончанием действия правительственных мер, принятых в 1872 году с целью ограничения образования новых кредитных организаций в течение последующих двадцати лет.

В 1914-1915 гг. происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы и образование развитой кредитно-банковской системы долгосрочного кредитования, имевшей хорошее законодательное и организационное обеспечение. В ее состав входили: Дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк, городские кредитные общества и городские общественные банки, земские банки, общества взаимного поземельного кредита, ссудосберегательные товарищества, кредитные товарищества и др.

Создавая государственные ипотечные учреждения в 80-х годах 19 века, правительство видело их задачу в том, чтобы поддержать дворянство и крестьянство в экономической борьбе с чуждыми земле сословиями и содействовать наиболее согласному с государственными интересами распределению земельной собственности.

Россия являлась преимущественно аграрной страной, поэтому поземельный кредит составил основу кредитной системы. Помимо мобилизации земельной собственности часть ипотечных ссуд использовалась для вложения в сельское хозяйство и промышленность. В ряде случаев, когда земля принадлежала промышленным обществам и товариществам, поземельные ссуды представляли собой прямое кредитование промышленных предприятий. Иногда полученная ссуда использовалась для приобретения акций и облигаций промышленных предприятий, железнодорожных обществ, банков. Разница между суммой процентов по акциям промышленных предприятий и значительно меньшей суммы процентов платежей по ипотечным ссудам обеспечивала землевладельцу стабильный доход.

Ипотека, тем самым, стала важным каналом перемещения капиталов из сельского хозяйства в промышленность и банковскую сферу.

Развитие системы ипотечного кредитования в России продолжалось до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности на землю, осуществленные советской властью, подорвали основу существования ипотечных банков. 8 декабря 1918 года был принят Совнаркома о ликвидации Дворянского и Крестьянского банков, а 24 декабря декретом Совнаркома были ликвидированы все частные банки.

Характерно то, что условия зарождения системы ипотечно-инвестиционного кредитования в Российской империи не отличались высокой политической и экономической стабильностью. Это было время великих реформ и революций. Однако применение основополагающих принципов позволило не только внедрить эту систему, но и сделать ее по тем временам, высокоразвитой.

Дата добавления: 2015-08-03