SWOT-анализ

Анализ рынка складской недвижимости представляет собой сбор, сведение в систему и анализ числовых показателей рынка. Любой анализ рынка начинается с всестороннего изучения рыночной ситуации, в которой работает компания, и оценки типов возможностей и угроз, с которыми она может столкнуться. Для анализа рынка объектов недвижимости применяется SWOT-анализ. SWOT-анализ позволяет выявить сильные и слабые стороны объекта, а также потенциальные возможности и угрозы. Достигается это за счет сравнения внутренней силы и слабости компании с возможностями, которые дает им рынок. Исходя из такого анализа делается вывод о том, в каком направлении организация должна развивать свой бизнес.

Одним из главных факторов оценки складской недвижимости является местоположение объекта. Склад расположен по ул. Вычулки-Ямно, г.Брест. При помощи SWOT-анализа местоположения покажем сильные и слабые стороны, а также потенциальные возможности и угрозы (см. табл. 3.1).

Местоположение объекта складской недвижимости представлено на рисунке 3.1:

Рис.3.1 – Местоположение объекта

Таблица 3.1 SWOT-анализ местоположения объекта складской недвижимости

Сильные стороны	Слабые стороны
1. Расположен на выезде из города 2. Близость трассы М1 3. Небольшая плотность застройки 4.Удобные подъездные пути 5. Близость СЭЗ «Брест».	1. Слабо развитая инфраструктура2. Удаленность от ж/д ветки
Возможности	Угрозы
1. Строительство предприятий производственного назначения на прилегающей территории. 2. Расширение склада на прилегающей территории	1. Свободная территория для строительства новых складских помещений и логистических центров (конкурентов). 2. Увеличение плотности застройки – ухудшение возможности маневрирования большегрузных автомобилей.

Из данной матрицы видно, что у объекта складской недвижимости преобладают сильные стороны, что показывает его хорошее месторасположение. Однако присутствуют и угрозы, т.к. существует возможность застройки прилегающей территории предприятиями-конкурентами.

В качестве дополнений к данной таблице, могут составляются так называемые вспомогательные матрицы. Таких матриц две: матрица возможностей и матрица угроз. Матрица строится следующим образом: сверху по горизонтали откладывается степень влияния возможности на деятельность организации (сильное, умеренное, малое); слева по вертикали откладывается вероятность того, что организация сможет воспользоваться возможностью (высокая, средняя, низкая). Аналогичным образом строится матрица угроз (см табл. 3.2, 3.3).

Таблица 3.2 Матрица возможностей

Вероятность реализации возможностей	Влияние
Сильное	Умеренное	Малое
Высокая	-	-	-
Средняя	-	Увеличения числа клиентов при возможном появлении новых предприятий	-
Низкая	-	Увеличение количества хранимого груза, а следовательно и клиентов за счет расширения площадей	-

Таблица 3.3 Матрица угроз

Вероятность реализации угроз	Последствия
Разрушительные	Тяжелые	Легкие
Высокая	-	Увеличение плотности застройки приведет к ухудшению условий для маневрирования большегрузных автомобилей. Это приведет к необходимости использования более мелких и более маневренных автомобилей, что приведет к увеличению расходов.	-
Средняя	-	-	-
Низкая	-	Уменьшение кол-ва потенциальных арендаторов при возможном появлении новых складских объектов-конкурентов	-

Таблица 3.4. Матрица анализа

	Возможности	Угрозы
Силы	Совокупность сильных сторон и возможностей в будущем может способствовать увеличению площади склада и числа клиентов.	Угрозу потери арендаторов ослабляет отсутствие большого количества конкурентных складов в городе
Слабости	Отсутствие ж/д ветки не позволяет увеличить разновидность материалов при складировании, что может привести к потере арендаторов	Строительство новых складов той же классности может привести к потере арендаторов.

По данным качественного SWOT-анализа можно сделать вывод, что местоположение склада является достаточно выгодным, т.к. преобладают сильные стороны.

Более точный анализ можно произвести на основе количественных показателей и оценок, методом взвешенной бальной оценки (см. табл. 3.5)

Таблица 3.5 Взвешенная балльная оценка

Результаты SWOT	Значимость	Оценка	Взвешенная оценка в баллах
1	2	3	4
Сильные стороны:
1. Расположен на выезде из города.	3	4	12
2. Близость трассы М1.	5	5	25
3. Небольшая плотность застройки.	3	3	9
4. Удобные подъездные пути.	5	4	20
5. Близость СЭЗ «Брест».	4	4	16
Итого:			82
Слабые стороны:
1. Слаборазвитая инфраструктура.	3	4	12
2. Удаленность от ж/д ветки.	4	4	16
Итого:			28
Возможности:
1. Строительство предприятий производственного назначения на прилегающей территории.	4	4	16
2. Расширение склада на прилегающей территории.	5	5	25
Итого:			41
Угрозы:
1. Свободная территория для строительства новых складских помещений и логистических центров (конкурентов).	5	5	25
2. Увеличение плотности застройки – ухудшение возможности маневрирования большегрузных автомобилей.	3	3	9
Итого:			34

В данной таблице параметр значимость и оценка оценивались по пятибалльной шкале в баллах от 1 до 5. Баллу 1 соответствует минимальная значимость данного критерия, баллу 5 – максимальная значимость данного критерияТаким образом, по результатам взвешенной бальной оценки очевидно, что среди факторов, определяющих выгодность местоположения объекта, больше сильные стороны объекта (82 балла). Это показывает выгодное местоположение склада для привлечения потенциальных арендаторов. Возможности местоположения открывают дополнительные перспективы по преобразованию и развитию склада. Угрозы не имеют разрушительного воздействия.Таблица 3.6. Матрица оценок по факторам SWOT-анализа

	ИнтенсивностьАi	Возможности	Угрозы
1	2	1	2
Вероятность появления		0,4	0,7	0,4	0,3
Коэффициент влияния		0,6	0,7	0,6	0,6
Сильные стороны
1. Расположен на выезде из города.	5	0	0	0	1
2. Близость трассы М1.	4	0	0	1	0
3. Небольшая плотность застройки.	4	3	4	4	3
4. Удобные подъездные пути.	3	1	0	0	2
5. Близость СЭЗ «Брест».	3	1	0	0	0
Слабые стороны
1. Слаборазвитая инфраструктура.	2	2	1	0	0
2. Удаленность от ж/д ветки.	4	0	0	0	0

Таблица 3.7. Преобразованная матрица

	ИнтенсивностьАi	Возможности	Итого	Угрозы	Итого
1	2	1	2
Вероятность появления		0,4	0,7		0,4	0,3
Коэффициент влияния		0,6	0,7		0,6	0,6
Сильные стороны
1. Расположен на выезде из города.	5	0	0	0	0	0,9	0,9
2. Близость трассы М1.	4	0	0	0	0,96	0	0,96
3. Небольшая плотность застройки.	4	2,88	7,84	10,72	3,84	2,16	6
4. Удобные подъездные пути.	3	0,72	0	0,72	0	1,08	1,08
5. Близость СЭЗ «Брест».	3	0,72	0	0,72	0	0	0
Итого		4,32	7,84	12,16	4,8	4,14	8,94
Слабые стороны
1. Слаборазвитая инфраструктура.	2	0,96	0,98	1,94	0	0	0
2. Удаленность от ж/д ветки.	4	0	0	0	0,96	0	0,96
Итого		0,96	0,98	1,94	0,96	0	0,96

По итогам оценки основных полей матрицы видно, что склад имеет высокий потенциал, так как силы и возможности значительно превосходят слабые стороны и угрозы сравниваемые с ним показатели в бальной оценке. Вывод: данный объект недвижимости обладает хорошими характеристиками местоположения, которые увеличивают его конкурентоспособность перед другими складами. Плюсом является то, что вблизи склада нет потенциальных конкурентов. Удобные подъездные пути делают его привлекательным с точки зрения доставки груза на склад и со склада. Проведенный анализ говорит о большом потенциале склада класса В+, благодаря его местоположению и развитию складской недвижимости на территории г.Бреста.

3.2. Анализ рынка Брестской складской недвижимости

Исходя из того, что стоимость складской недвижимости не зависит от её местоположения, проанализируем рынок складской недвижимости классов В,С и D по г. Бресту в целом.

Таблица 3.8. Объекты-аналоги

№ п/п	Месторасположение	Площадь, кв.м	Арендная плате за 1 кв.м/мес BYR (USD)	Описание	Источник информации
	Южная часть Бреста, Московский р-н		52 950 (5)	Складские отапливаемые помещения площадью 460 кв.м. в южной части города Бреста. Отдельностоящее отапливаемые здание 2014 года постройки с прилегающей асфальтированной территорией.. Класс В	brest.megapolis-real.by
	Северная часть Бреста, Промышленная зона		31 770 (3)	Помещение для хранения материалов 1700 метров,железнодорожный путь,открытая площадка 2.5 га. Класс D.	brest.megapolis-real.by
	Северо-западная часть, Промышленная зона	318,3	20 000 (1,9)	Производственно-складское помещение в северо-западной части Бреста. Функциональная планировка: производственная и офисная площади.. Класс С.	kvartiradom.by
	Северная часть Бреста, Промышленная зона		20 000 (1,9)	Отдельностоящее неотапливаемое здание с прилегающей территорией. Есть электричество. Территория огорожена.. Класс С.	kvartiradom.by
	Промышленная зона г. Бреста		26 860 (2,5)	Отдельностоящее неотапливаемое здание с прилегающей территорией. Двое автоматических въездных ворот для большегрузного транспорта. Высота потолков- 6м. Есть электричество. Территория огорожена. Класс С.	kvartiradom.by
	ул. Шоссейнай в г.Бресте		53 720 (5)	Утепленное и чистое, высота 7м. Класс С.	kvartiradom.by
	п. Гершоны		31 770 (3)	Отапливаемое,с рампой 1,2м, высота 12 м, наличие офисных помещений. Класс В.	stand.by

Исходя из таблицы видно, что на рынке складской недвижимости преобладают склады класса C, которые не составят ощутимую конкуренцию складу, предоставленному по заданию к курсовой работе. Можно заметить, что объект не проигрывает в месторасположении. Так же возможно что у данных арендодателей уже существует клиентская база и для привлечения клиентов необходимо тщательно выбирать оказываемые услуги. Это усложняет ситуацию, так как требуется нанимать рабочих для оказания этих услуг. По данным таблицы среднерыночная цена аренды 1 м² складского помещения составляет 33 750 бел. руб. (3.2 USD).

Вывод:Проводя анализ приведенную выше таблицу 3.2, делаем вывод, что склад класса С с характеристиками, описанными в задании по курсовому проектированию, достаточно конкурентоспособен. Так как высота потолка (7,8 м) позволяет переустройство склада класса С в склад класса В+, следовательно проблему с повышением классности будем решать путем модернизации пространства склада и обустройства прилегающих территорий.

Для улучшения склада будут проведены следующие виды работ:

1. Строительство офисного помещения.

2. Антипылевое покрытие пола.

3. Устройство системы видеонаблюдения.

4. Оборудование офиса для персонала.

5. Приобретение и установка стеллажей.

6. Приобретение необходимых машин для осуществления дополнительных услуг.

После проведения работ по физическому изменению объект будет конкурентоспособен на рынке складской недвижимости класса В+

Данный склад может быть сдан организациям, которым требуется помещение под хранение строительных материалов, оконных профилей, оконных систем, а так же мебели, расположенным неподалеку от склада.

План маркетинга

План маркетинга это план продвижения продукции или услуг с детальным описанием предоставляемых услуг, установленной цены на эти услуги, методов поиска потребителей и основных моментов договорных отношений, способов продвижения продукции и услуг на рынке.

Основными составляющими плана развития маркетинга являются ценовая, сбытовая, коммуникационная и товарная политика.

Дата добавления: 2015-07-20