Система качественных и количественных соотношений по принятию решений

На ценность местоположения земельного участка, а также находящиеся на нем объекты недвижимости в.условиях стабильной рыночной экономики огромное влияние оказывают следующие объективные факторы

• полезность;

• отчуждаемость;

• спрос, дефицитность;

• ликвидность.

Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кроме объективных (факторов, характеризующих стоимость объекта недвижимости, на его цену обычно оказывают влияние и ряд следующих субъективных факторов:

- особый интерес покупателя к данному объекту недвижимости;

- недостаток информации о конъюнктуре рынка;

- воздействие рекламы;

- особые условия продавца;

- особые условия покупателя;

- ограничение во времени на совершение сделки у продавца и покупателя;

- стремление покупателя к монопольному господству на части рынка;

- особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки покупателем;

- иные субъективные факторы.

Для получения достаточно объективной информации о стоимости объекта недвижимости и соответственно грамотного принятия управленческого решения необходимо определять правовой статус. В неравновесных условиях перехода к рыночной экономике вышеперечисленные факторы имеют определенные специфические отличия.

При экспертизе местоположения объектов недвижимости, как правило, достаточно широко применяются экспертные системы, которые основываются на корректировках по различным экологическим, экономическим и градостроительным факторам.

Однако их математические модели и алгоритмы, как правило, «мультипликативные», весьма несовершенны. Поэтому полученные результаты экспертизы смещены от истинных зна­чений и не отличаются высокой степенью точности и надежности. Кроме того, возникает и проблема абсолютной калибровки результатов относи­тельных экспертных оценок в денежных единицах.

В качестве альтернативы разработаны иные модели оценки. Ниже рас­смотрен простейший вариант построения аддитивной математической модели экспертных оценок местоположения объекта недвижимости. Не­смотря на сознательно проведенное упрощение, эта модель позволяет не только получить принципиально новую информацию о ценообразовании на реальные городские земельные участки, на которых расположена не­движимость, в зависимости от таких факторов, как экология, градострои­тельные особенности, транспортное обеспечение и т. д., но и получить ре­зультаты оценок с минимальной погрешностью.

Основная суть используемых подходов состоит в первоначальном вы­делении аномальных областей по соответствующему ценообразующему фактору на территории города и логическом переборе объектов по каждо­му информационному слою в определенном интервале параметров. Кри­терии аномального влияния определенных факторов и отбора объектов устанавливаются в рамках двухкомпетентной модели представления рыночной стоимости основных объектов оценки (либо ее комбинации).

Дата добавления: 2015-07-15