Экономический критерий

Структурная политика города в экономической теории понимается как политика коррекции пропорций, отношений и системных связей эко­номического развития городского сообщества, поиска такого распределе­ния людских ресурсов, земли, недвижимости, финансов и других ресурсов по различным направлениям развития с целью получения ожидаемого ре­зультата, выраженного в системе экономических, социальных и политиче­ских показателей.

Побудительные механизмы привлечения инвестиций характеризуют­ся тремя классами.

Фискально-монетарные. Это меры, направленные на снижение налого­вого бремени, ссудной политики коммерческих банков и сокращение пе­риода окупаемости инвестиций.

Финансовые. Прямые платежи и помощь со стороны национальных, региональных и местных администраций, направленные на привлечение важных проектов и управление инвестиционными потоками; частичное возмещение инвестиций, вложенных в земельные участки, здания и обо­рудование, компенсация затрат на научно-исследовательские и опытно- конструкторские работы (НИОКР) за счет занижения прибыли.

Социально-политические. Меры, подразумевающие совершенствова­ние технических и операционных условий для различных компаний. В ка­честве примера нефинансовых побудителей может выступать:

• государственное финансирование развития местной инфраструкту­ры, т. е. подъездные автомобильные и ж/д пути, причалы; развитие теле­коммуникаций, водоснабжения, дренажных систем, энергообеспечения и т. п.;

• ассигнования на специальные образовательные программы для местного персонала;

• социальная направленность, уровень инвестиционной привлекательности и др.;

• предоставление возможности иностранным компаниям участвовать в открытых тендерах на равных правах с местными компаниями;

• информационные туристические визиты инвесторов за счет государства;

• упрощенные механизмы ратификации: быстрое утверждение проектов путем непосредственного контакта с ответственным лицом.

• Среди основных экономических критериев, которые влияют па цен кость местоположения объекта недвижимости, можно выделить следующие:

• близость к транспортным магистралям;

• близость к станциям метрополитена и остановкам наземного транспорта;

• наличие автостоянок;

• ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных сетей);

• ситуация с подъездными дорогами: строительство новых, реконструкция существующих.

В условиях рынка земель для определения экономической ценности местоположения объекта недвижимости необходимо определить сравнительную ценность участка городской территории, где он расположен, которая при оценке всех вариантов территориально-пространственного о роста города составляет суммарные результаты по городу в целом. Для установления сравнительной ценности земельных участков используются утвержденные распоряжением Минимущества России от 7 марта, 2002г № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», которые предполагают использование следующих методов проведения оценки.

Метод сравнения продаж — применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод выделения — применяется для оценки застроенных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффектив­ному использованию.

Метод распределения — также применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения идентичны предыдущему, но предполагают до­полнительно наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты — применяется для оценки за­строенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого зе­мельного участка.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчиты­ваться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сло­жившихся на рынке земли.

Метод остатка — применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застрой­ки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагаемого использования — применяется для оценки заст­роенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода — возможность использования земельно­го участка способом, приносящим доход.

Дата добавления: 2015-07-15