внешний (или экономический).

Физический износ – обусловлен изменениями физических свойств объекта под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил.

Для его расчета элементы здания подразделяются на:

ž долговременные – фундамент, перекрытия, стены и др.;

ž быстро изнашивающиеся, срок службы которых меньше расчетной экономической жизни здания –коммуникации, водопровод, крыша и др.

Определяется:

1) непосредственным обследованием элементов здания;

2) соотношением фактического (Т_ф) и нормативного сроков службы (Т_н):

.

Стоимость износа (И) определится следующим образом:

.

Физический износ бывает:

ž устранимый – текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше добавленной стоимости;

ž неустранимый – когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка квартиры, несовременная инфраструктура объекта, излишества, устаревшая архитектура и т. п.).

Функциональное устаревание обусловлено влиянием НТП в области архитектуры и строительства. Причина – недостаток или избыток чего-либо. Излишества, имеющиеся у объекта, например, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Функциональный износ зависит от затрат на исправление недостатка в сравнении с ожидаемым приростом стоимости объекта:

ž устранимый – связан с отсутствием какого-либо элемента; измеряется разницей между затратами на его установку на данном и на новом объекте;

ž неустранимый – необратимое устаревание, измеряется потерей ренты, для чего используется валовой рентный мультипликатор, измеряемый делением цены продажи на арендную плату сопоставимых объектов.

Экономический (внешний) износ – снижение стоимости объекта при негативном изменении его внешней среды, обусловленного экономическими (избыток предложения), политическими или другими внешними факторами.

Причины: депрессивность района; действия органов власти; изменения на рынке занятости; близость к природным и антропогенным объектам: болотам, заводам, аэропортам, ресторанам, бензоколонкам очистным сооружениям, железнодорожным станциям. Как правило, неустранимы из-за фиксированного расположения объектов недвижимости.

Способы измерения:

ž анализ парных продаж, когда сравниваются два сопоставимые объекты, один с признаками внешнего износа, другой – без. Разница в ценах позволит установить размер внешнего износа оцениваемого здания.

ž определение величины рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора.

Метод 2. Срок физической (полезной) жизни объекта – период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии, когда в нем можно жить и работать. Этот срок заканчивается при сносе.

Срок экономической жизни объекта – период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения повышают стоимость недвижимости. Этот срок заканчивается, когда улучшения уже не могут повысить стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Хронологический (фактический) возраст – период со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст – соответствует фактическому состоянию объекта на момент оценки. Основан на оценке его технического состояния и внешнего вида, может быть больше или меньше хронологического возраста.

Срок оставшейся экономической жизни – период от даты оценки до конца его экономической жизни. Ремонт и модернизация увеличивают этот срок, но изменения уровня жизни населения могут существенно его снизить.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в %, отражает срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

,

где И – износ,

ВС – восстановительная стоимость,

ЭВ – эффективный возраст,

СЭЖ – срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

.

Здания одного и того же хронологического возраста в зависимости от их состояния и мероприятий по сохранению могут иметь различный износ.

ž ЭТАП 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков:

- метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж;

- метод соотнесения (переноса) – общая цена продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, разделяется на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Стоимость земельного участка равна общей цене комплекса без стоимости зданий и сооружений;

- метод капитализации земельной ренты: стоимость определяется путем капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей;

- метод “остаток для земли”: отличается от метода капитализации земельной ренты тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, отнесенной к земельному участку;

- др.

В соответствии с законом «О плате за землю» оценка земельных участков проводится на основе капитализации величины земельного налога, которая составляет 1% от платы за 1 м² участка.

Дата добавления: 2015-07-17