Градостроительный критерий

Согласно существующей в настоящее время теории порогов, развитие города представляет собой последовательность указанных уникальных решений и действий по созданию и реконструкции городской инфраст­руктуры и по освоению новых земель. Эти решения и действия связаны с преодолениями порогов, связанных со скачкообразным ростом капита­ловложений. Пороги могут быть:

• физическими (необходимость значительных затрат на сооружение моста и создание инфраструктуры на другом берегу реки, на осушение за­болоченных и подтопляемых участков, на освоение территорий со слож­ным рельефом или неблагоприятными инженерно-строительными усло­виями и т. п.);

• функциональными (изменение характера функционального исполь­зования территории, например, изъятие сельскохозяйственных земель, снос индивидуальной застройки и др.);

• технологическими (реконструкция существующих инженерных сооружений и коммуникаций водоснабжения, канализации, транспорта и т.д. и связи с ограниченной пропускной способностью или радиусом действия);

• структурными (дальнейшее развитие города нуждается и трансформации планировочной структуры, например, в дорогостоящей перестройке центра города, а также в сфере обслуживания необходимость резкого скачка емкости обслуживающих учреждений).

Пороговый анализ условий территориального роста города позволяет выявить и количественно оценить дискретные порции градостроительных ресурсов, которые могут быть использованы в процессе развития города. Он показывает, таким образом, лишь внутренние возможности города, но не отвечает на вопрос, каковы потребности в этих возможностях. Для ответа на этот вопрос, без которого экспертиза местоположения с учетом перспектив развития города является малоэффективной, целесообразно учесть, то что наращивание градообразующей базы происходит также дискретно, определенными порциями, которые можно прогнозировать. Таким образом, пороговый анализ территориальных ресурсов города необходимо дополнить подобным анализом роста градообразующей базы, что может быть осуществлено на основе использования метода энергопроизводственных циклов.

Пороговый анализ в использовании территориальных ресурсов городов при экспертизе местоположения объектов недвижимости (пространственных порогов) и в наращивании их градообразующей базы (путем выявления территориально-производственных комплексов и их звеньев разного ранга, масштаба и степени завершенности) весьма перспективный из возможных методов прогнозирования развития городов. Он может дать важную (хотя и не исчерпывающую) информацию предпроектного характера, существенно необходимую для выбора оптимальных решений.

Как правило, когда плотность зданий и сооружений в городе становится достаточно высокой, происходит ревизия освоенных территорий - не обязательно путем реконструкции главных магистралей, но часто и прокладкой новых путей по задворкам старой части города. Наиболее устойчивые структуры города — его центр (особенно исторический) и трассировка основных магистралей. Более изменяемой является жилая застройка. Еще менее стабильными должны быть зеленые насаждения и другие незастроенные пространства, которые являются резервом развития более стабильных функционально-планировочных элементов города (жилых зон, участков для строительства деловых и общественных здании, производственных территорий, дорог и т. п.).

Первыми кандидатами на территории, отторгаемые под жилищное строительство, оказываются сельскохозяйственные угодья на границе с городом.

При выборе зон для приращения к территории города с точки зрения порогового анализа полезно принять во внимание рекомендации, сведенные в таблицу.

Таблица 1 - Характеристика природных и планировочных условий территорий по степени благоприятности для жилищного строительства

Природные и планировоч­ные факторы	Благоприятные территории	Неблагоприятные территории	Особо неблагоприятные территории
Рельеф	Уклон поверхности от 0,5 до 10%	Уклон поверхности менее 0,5% и от 10 до 20%, а в горных местностях до 30%	Уклон поверхности свыше 20%, а в горных местностях более 30%
Грунты	Допускающие уст­ройство фундамен­тов зданий и соору­жений обычного типа при расчетном сопротивлении от 1,5 кг/см^2 и более (пески, суглинки, глины, лесс непросадочный)	Требующие устрой­ство фундаментов усиленного типа при расчетном сопротив­лении в пределах от 1 до 1,5 кг/см^2 (пес­ки, глины, суглинки, лесс непросадочный и др.)	Требующие устройство сложных фундаментов при расчетном сопротивлении менее 1 кг/см2; а также плывуны и макропористые проса- дочные грунты
Гидрогеологические условия	Залегание безнапорных водоносных горизонтов на глубине не более 3 м; не требуется понижения уровня грунтовых вод и устройства гидроизоляции	Залегание безнапор­ных водоносных го­ризонтов на глубине от 1 до 3 м от поверхности; требуется понижение уровня грунтовых вод и уст­ройство сложной ги­дроизоляции	Залегание водонос­ных горизонтов на глубине менее 1 м от поверхности
Затопляемость	Незатопляемые или затопляемые не чаще, чем один раз в 100 лет (обеспеченность 1%)	Расположенные между линиями за­топления паводками, повторяющимися один раз в 100 лет (1% обеспеченности) и один раз в 25 лет (4% обеспеченности) с наивысшим гори­зонтом высоких вод не более 0,6 м над уровнем земли	Затопляемые один раз в 25 лет и чаще (4% обеспеченности и более), также расположенные в нижнем бьефе крупных водоемов и подвергающиеся опасности затопления при разрушении плотины или дамбы с катастрофическими последствиями
Заболоченность	Заболоченность отсутствует. Осушение территории возможно простейшими способами	Требуются специ­альные работы по осушению. Торфяни­ки слоем менее 1 м	Значительная забо­лоченность грунто­вого питания, труд­но осушаемая. Торфяники слоем более 2 м
Инсоляция	Нормально инсолируемые в течение всего года	Сильно затененные горами и холмами (не более половины нормальной продолжительности инсоляции)	Неинсолируемые в течение всего года
Размыв бе­регов водо­токов и во­дохранилищ	Размыв отсутствует	Размыв и переработ­ка берегов в ряде мест; зона перера­ботки не превышает по ширине 10м	Реки с блуждающими руслами, значительное распространение размыва и переработки берегов; зона переработки превышает 10 м по ширине
Карст	Карст отсутствует	Незначительное число неглубоких воронок затухшего карста	Значительное число воронок активного карста глубиной более 10 м. Наличие в пределах территории подземных пустот
Почва	Черноземы, красноземы, по механическому составу — легкие и средние суглинки, супеси	Слабозасоленные почвы, выщелоченные, кислые, по механическому составу — пески, глины, средние и тяжелые, суглинки тяжёлые	Солонцы, солончаки; почвенный слой отсутствует, по механическому составу - скальные породы почти, зараженные гниющими органическими и радиоактивными веществами
Ветры	Хорошо проветриваемые и защищенные от сильных и вредоносных ветров и бурь или допускающие устройство ветрозащитных зеленых зон. Расположенные с наветренной стороны по отношению к источникам сильного загрязнения атмосферы	Замкнутые котлови­ны с длительным за­стоем воздуха и уча­стки, не защищенные от сильных и вредоносных ветров и бурь. Расположенные с подветренной стороны по отноше­нию к источникам сильного загрязне­ния атмосферы, но за пределами санитарных зон	Расположенные в пределах санитарно- защитных зон промышленных предприятий и других источником сильного загрязнения атмосферы.

Окончание табл.1

Содержанием обоснований решений при оценке местоположения объ­екта недвижимости является сопоставление исходной ситуации, целей проекта. Градостроительными средствами формирования материально- пространственной среды общественной жизнедеятельности являются планировочная организация и инженерно-техническое оборудование тер­ритории. Исходная ситуация при анализе местоположения любого объек­та недвижимости характеризуется природными условиями района, в ко­тором он располагается, демографическими данными, сложившимся хозяйственным и градостроительным использованием территории, харак­тером и состоянием застройки (в условиях реконструкции), санитарно - гигиеническими характеристиками, общей инвестированностью террито­рии (прошлыми капиталовложениями в застройку, инженерные сети и благоустройство территории). Комплексное представление об исходной ситуации характеризует сложившееся к моменту проектирования прост­ранственное строение и степень ресурсообеспечения (природного и тех­нического) территории объекта.

Среди основных градостроительных факторов, влияющих на ценность местоположения объекта недвижимости (с учетом градостроительного критерия) принято выделять следующие.

Градостроительный, в том числе престижность места:

а) малоэтажная, беспорядочная застройка;

б) многоэтажные здания — банки, административно-деловой центр;

в) сооружения культуры — театры, музеи;

г) многоэтажные здания — гостиницы, рестораны;

д) наличие торговых центров.

Ландшафтный, в том числе:

а) наличие водных поверхностей;

б) наличие зеленых массивов;

в) близость к центру города;

г) наличие архитектурных памятников.

В табл. 2. и 3 показаны основные градообразующие факторы, которые необходимо учитывать при анализе местоположения недвижимости как при новом строительстве, так и при реконструкции сложившейся застройки города, а также рекомендации по повышению ее градостроительной ценности.

Таблица 2 - Район освоения и нового строительства

Анализ и оценка исходной ситуации	Ландшафтное зонирование территории (геология, рельеф, растительность и др.). Характеристика строительных условий площадок. Характеристика территории по условиям транспортных связей (внешние коммуникации). Место предполагаемых площадок в системе сложившегося расселения (связь с городом-центром, тяготеющие поселения). Определение емкости площадок
Разработка социально-функциональной программы (задание на проектирование)	Расчет общей численности населения города. Развитие градообразующей базы: отраслевая структура занятого населения. Развитие сферы обслуживания — расчет емкости учреждений с учетом сопряженного населения. Расчет потребностей в жилище с учетом половозрастной и семейной структуры. Разработка программы экологического баланса в развитии города. Программа реализации генерального плана. Очередность строительства с учетом строительной базы
Рекомендации по выбору проектного решения	Выбор площадки. Формирование межселенных связей города в системе расселения. Расчет территории (баланс). Зонирование по интенсивности освоения. Функциональное зонирование территории. Трассировка улично-дорожной сети. Районирование территории (деление на городские трудоселитебные районы, жилые районы и микрорайоны). Размещение общегородского центра и формирование системы центров культурно-бытового обслуживания. Экологическое зонирование и разработка микроклиматического паспорта города: выделение санитарно-защитных зон. Композиционное решение города

Таблица 3 - Район реконструкции исторически сложившейся застройки

Анализ и оценка исходной ситуации	Размещение района в плане города (место в функциональной и транспортной структуре). Ландшафтный анализ территории. Характеристика опорного фонда застройки (капитальность, инженерное оборудование физический и моральный износ). Функциональный анализ района. Историко-архитектурный и композиционный анализ застройки. Санитарно-гигиеническая характеристика (условия инсоляции, аэрации, уровень шума, состояние воздушного бассейна). Анализ населения (численность, половозрастной состав, типы семей, данные но дневному населению)
Разработка социально-функциональной программы (задание на проектирование)	Демографическая гипотеза (численность и структура населения, проживающего в районе реконструкции, характеристики дневного населения). Развитие сферы обслуживания (расчет емкости с учетом дневного населения). Развитие административных, научных, производственных функций района. Расчет потребностей в жилище, с учетом специфики состава населения района. Разработка программы охраны памятников истории и архитектуры. Разработка экологической программы совершенствования городской среды. Разработка программы реализации проекта
Рекомендации по выбору проектного решения	Определение границ реконструируемого района. Функциональное зонирование территории. Формирование системы транспортных и пешеходных связей и района с другими частями города. Предложения по реконструкции и новому функциональному использованию зданий, вертикальному зонированию. Формирование системы озеленении и благоустройства. Определение зон охраны памятников и регламентация строительства в этих зонах (этажность, материал, характер архитектуры зданий). Формирование системы административно общественных комплексов с учетом их общегородской доступности. Разработка градостроительных мероприятий по совершенствованию санитарно-гигиенических условий (санация застройки, озеленение и др.). Разработка композиционной структуры района с учетом использования архитектурно-градостроительного наследия

Окончание табл.3

Дата добавления: 2015-07-15