Документальное оформление проведения технической экспертизы

Перед проведением технической экспертизы объекта недвижимости организация, которой она поручена (имеющая специальную лицензию), совместно с заказчиком подготавливают Программу обследования и оцен­ки, ориентированная форма которой приведена в Приложении 3.

По итогам проведения технической экспертизы здания или сооруже­ния заполняется техническая карта, которая входит в общую регистраци­онную карту, заводимую на исследуемый объект.

Форма технической карты представлена в Приложении 4.

После технического обследования здания или сооружения определя-ется физический износ конструктивного элемента или системы.

Физический износ — потеря стоимости в результате физического ста­рения и воздействия сил природы. Правильная эксплуатация здания мо­жет замедлить физический износ, но не в состоянии остановить его пол­ностью.

Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания следует принимать по ут­вержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий, а для элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС, — по их сметной стоимости.

При определении физического износа участка или системы, имеющих все признаки износа, которые соответствуют определенному интервалу его значений, износ следует принимать равным верхней границе. Если вы­явлен только один или несколько признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый, т. е. суммарный физический износ:

ФИ = УФИ + НФИ, где УФИ — устранимый физический износ; НФИ — неустранимый физический износ.

Теоретически величина устранимого физического износа определяет­ся затратами на полное восстановление эксплуатационных свойств.

Неустранимым физический износ считается тогда, когда на время про­ведения оценки неэкономично ремонтировать или заменять элемент, т. е. затраты на ремонт превышают прирост стоимости.

На основании проведенных обследований объекта недвижимости, оп­ределения его физического износа (конструкций здания, инженерных коммуникаций и оборудования) и с учетом данных, внесенных в «Техни­ческую карту» и «Ведомость дефектов...», организация, проводившая тех­ническую экспертизу здания, подготавливает «Технический отчет», со­держащий общую характеристику обследования, характеристику объекта, обобщенные результаты обследования, определение физического износа, а также выводы и рекомендации.

В качестве примера такого отчета приводится работа по технической экспертизе конкретного объекта, выполненную кафедрой «Экспертиза не­движимости» Пермского государственного технического университета (Приложение 6).

Вопросы для самоконтроля

1. Параметры эксплуатационной пригодности зданий и сооружений.

2. Факторы, определяющие надежность зданий и сооружений.

3. Факторы, воздействующие на здания и сооружения.

4. Основные виды технической экспертизы недвижимости.

5. Порядок выполнения предварительного обследования объекта.

6. Состав детального инструментального обследования.

7. Обследование строительного участка и объекта технической экспер­тизы.

8. Оценка физического и морального износа объекта экспертизы (пример).

9. Параметры для оценки состояния теплофизических характеристик ограждающих конструкций.

10. Предельные значения нормативной воздухопроницаемости огражда­ющих конструкций.

11. Особенности технической оценки инженерного оборудования.

12. Обследование загазованности и радиоактивного загрязнения поме­щений.

13. Характерные уязвимые места в зданиях и дефекты в конструкциях.

14. Дефекты и повреждения железобетонных конструкций.

15. Дефекты и повреждения каменных конструкций.

16. Дефекты деревянных конструкций.

17. Подход к оценке технического состояния объекта.

18. Программа обследования.

19. Обследование основания и фундаментов.

20. Натурное обследование несущих и ограждающих конструкций зда­ний и сооружений.

21. Анализ результатов обследования.

22. Определение физического износа на основе технического обследова­ния объекта.

23. Устранимый физический износ.

24. Неустранимый физический износ.

25. Моральный (функциональный) износ.

Приложение 1

Дата добавления: 2015-07-15