Сводная оценка состояния объекта недвижимости

Для получения данных о конструктивных решениях и фактическом составе зданий и сооружений, а также для определения текущего состоя­ния строительных конструкций и элементов эксперт по недвижимости должен в любом случае выполнить их обследование. Результаты обследования являются основой для расчета стоимости строительства или ремон­та обследуемого объекта, определения физического износа конструктив­ных элементов и здания в целом.

В зависимости от вида решаемых задач обследование объектов может проводиться в различных формах. Для решения задач об оценке пригод­ности участков и технического состояния зданий и сооружений наиболее приемлемой является форма технической экспертизы.

Техническая экспертиза представляет собой комплексную задачу, ре­шение которой может быть эффективным только при системном подходе. Метод системного подхода предусматривает анализ факторов, влияющих на технические характеристики объекта в целом.

Обследование подлежащих строительной реконструкции зданий и со­оружений должно выполняться на основе технического задания, состав­ляемого предприятием-заказчиком. При проведении технической экспертизы вся существующая документа­ция на здание должна быть просмотрена экспертом и проанализирована.

Одной из важнейших составляющих технической документации на объект является технический паспорт на каждое здание и сооружение, в котором достаточно полно приведены все необходимые характеристики зданий и сооружений.

Необходимо также рассмотреть и изучить дополнительную докумен­тацию для определения тех характеристик здания, которые скрыты от внешнего наблюдения.

Ознакомление с проектно-технической документацией объекта недви­жимости, сопоставление и изучение этих материалов позволяет более точ­но составить программу обследования, а зачастую предугадать причины и характер возможных скрытых дефектов. Все получен­ные при проведении технической экспертизы данные необходимо сопос­тавлять с нормативными требованиями.

Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий в зави­симости от группы капитальности, определяемые сроком службы фунда­ментов, стен и перекрытий, представлены в табл. 4.2.

Таблица 4.2 – Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий

Типы зданий		Группы капитальности
I	II	III	IV	V	VI
Жилые здания
Общественные здания

В табл. 4.2 введено такое понятие, как группы капитальности зданий:

I — каменные, особо капитальные здания; фундаменты каменные или железобетонные, стены каменные, перекрытия железобетонные; норма­тивный срок службы 150—175 лет;

II — каменные, обыкновенные здания, стены кирпичные, крупнопа­нельные, фундаменты бетонные, перекрытия железобетонные или кирпич­ные своды по стальным балкам; нормативный срок службы 125—150 лет;

III — каменные, обыкновенные здания, стены из облегченной кладки, шлакобетонные, фундаменты бетонные, перекрытия деревянные, железо­бетонные или каменные своды по стальным балкам; нормативный срок службы 100 лет;

IV — деревянные здания, стены деревянные рубленные и брусчатые, фундаменты бутовые, перекрытия деревянные, нормативный срок служ­бы 50—75 лет;

V — сборно-щитовые здания, стены каркасные, щитовые, глинобит­ные, саманные, фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; нормативный срок службы 30 лет;

VI — каркасно-камышитовые и прочие облегченные здания; норматив­ный срок службы 5—15 лет.

Нормативные сроки службы являются достаточно условными.

Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания принимаются по утверж­денным укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий (УПВС), а доли элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС, — по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости конструктивных элементов в укрупненных элементах и устройств в системах инженерного оборудования здания приведены в Правилах оценки фи­зического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р).

Физический износ систем инженерного оборудования зданий в целом определяется на основании оценки технического состояния устройств, составляющих эти системы. Физический износ газового и лифтового оборудования определяется в соответствии со специальными нормативными документами.

Функциональный износ — это потеря стоимости из-за неспособности сооружения адекватно выполнять на момент проведения оценки те функ­ции, для которых оно предназначено.

Основные технические параметры для определения совместного учета исправимого и неисправимого функционального износа сведены в табл. 3.

Таблица 3 – технические параметры для определения совместного учета исправимого и неисправимого функционального износа

Моральный износ, %	Краткая характеристика здания
0-15	Планировка квартир пригодна для посемейного поселения; перего­родки и перекрытия несгораемые; дом оснащен всеми видами бла­гоустройства, но нет горячей воды и телефона
10-25	Перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично
36-45	Планировка квартир не совпадает по вертикали, имеются темные или проходные кухни и другие помещения, отсутствуют ванные комнаты
>45	Бессистемное расположение помещений (не совпадают по верти­кали), санузлы и кухни расположены над жилыми помещениями, отсутствуют все виды благоустройства

При выполнении технической экспертизы следует учитывать такие возможные изменения физико-механических свойств конструкций зда­ний и сооружений, которые приводят к ухудшению комфорта помещений и даже к аварийным ситуациям.

Капитальность зданий и сооружений и их долговечность зависят от принятых в проекте решений, а также от технического состояния фунда­ментов и несущих конструкций (капитальных стен, каркаса), перекрытий и крыши, включая кровлю.

Оценку состояния здания или сооружения следует осуществлять по совокупному состоянию всех основных конструктивных элементов и тех­нологического оборудования.

Величина износа может быть получена с помощью технико-экономи­ческого метода, который заключается в определении размеров затрат на устранение износа в процентах от восстановительной стоимости здания.

Заключение технической экспертизы по объекту недвижимости слу­жит основанием для проведения дальнейших экспертиз — экономической и управленческой.

Дата добавления: 2015-07-15