Метод цены капитальных вложений

Метод цены капитальных вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями, поэтому в настоящем Отчете он применяется в справочном порядке.

В общем случае, для отечественного инвестора, формула выглядит следующим образом:

СД = R_o + b (R_ср - R_o) + S, где

R_о – безрисковая ставка дохода;

R_ср – средняя доходность на рынке;

b - коэффициент, показывающий взаимосвязь доходности актива со среднерыночными колебаниями. Данный показатель является также мерой систематического риска при вложениях средств в данный актив, т.е. он выражает рискованность инвестиций, связанную с общерыночной ситуацией. При b<1 риск и, соответственно, доходность актива ниже среднерыночной, а при b>1 – выше;

S₁ – поправка, учитывающая риск вложения средств в данный объект недвижимости.

Условно безрисковая ставка принята 14,72% (см. Метод суммирования).

Коэффициент b определен оценщиком «экспертным» методом путем анализа факторов риска. Нормированные веса факторов риска взяты из мировой практики. Их «привязка» к страновым условиям обеспечивается выбором местных безрисковых и среднедоходных ставок.

В качестве среднерыночной доходности использовалась доходность по сбалансированному портфелю ценных бумаг на рынке ценных бумаг. По данным аналитического журнала «Рынок ценных бумаг» (www.rcb.ru) данная доходность на дату оценки составляет 25% годовых в валюте.

S – поправка, учитывающая риск вложения средств в оцениваемый объект. При нахождении величины данной поправки оценщик руководствовались тем, что существуют определенные риски (систематические и несистематические), которые влияют на стоимость объекта недвижимости, с точки зрения его инвестиционной привлекательности. Данная поправка соответствует премии за риск вложения в объект недвижимости, рассчитанной в разделе «Метод суммирования», в размере 7%.

Таким образом, ставка дисконтирования по методу МЦКВ составляет:

СД = 14,72% + 1,34 * (25% – 14,72%) + 7% = 35,56 %.

Согласование результатовТаблица 5

Метод	Ставка дисконтирования, %
Суммирования	35,32
МЦКВ	35,56
Простое среднее:	35,44
Итоговая ставка дисконтирования:

Расчет коэффициента b. Таблица 6

Фактор и величина риска	Низкий риск	Средний риск	Высокий риск
0,5	0,6	0,75	0,875		1,25	1,5	1,75	2,0
Факторы финансового рынка
	Ликвидность
	Стабильность дохода
	Доходность
	Ожидаемых рост доходов CF
	Доля на рынке
	Диверсификация клиентуры
	Диверсификация по территории
	Регулирование
	Цикличность
	Конкуренция
	Препятствия к вхождению на рынок
	Капиталоемкость
Общеэкономический рост
	Уровень инфляции
	Экономический рост
	Изменение государственной политики
Итоги:
Количество наблюдений
Взвешенный итог		1,2			3,00	3,75	3,00	5,25	4,00
Итого:	20,20
Количество факторов
Количество оценщиков
Итоговый коэффициент бета:	1,347

Стоимость продажи недвижимости в конце прогнозного периода (реверсии)

по модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

V (term) = CF(term) / (R-g), где

V(term) – стоимость предприятия в постпрогнозный период;

CF(term) – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного периода;

R – ставка дисконта;

g – поправка на рекапитализацию.

Конечная стоимость V(term) по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.

Дата добавления: 2015-10-24