Расчет стоимости прав аренды на земельный участок

На дату оценки документов, подтверждающих право аренды на земельный участок, оценщику предоставлено не было. Со слов Заказчика, в настоящее время договор на право долгосрочной аренды земельного участка (49 лет) находится на оформлении в Регистрационной Плате г. Москвы.

В Московской области в соответствии с действующим законодательство Российской Федерации установлены следующие виды прав на земельные участки: аренда (субаренда), безвозмездное временное пользование, пожизненно наследуемое владение, собственность, постоянное (бессрочное) пользование. Пользование землей в Москве и Московской области платное. Видами платы за землю являются земельный налог, арендная плата (долгосрочная или краткосрочная), нормативная цена земли, выкуп права аренды. Основными видами платежей за право пользования землей являются арендная плата, а также земельный налог.

Процесс становления рынка продажи прав аренды земли начался в 1991 году. Москва – единственный город в РФ, где введена единовременная разовая плата только за право заключения договора аренды земельного участка. С 1993 года проводятся конкурсы на право долгосрочной аренды земли. Одной из наиболее серьезных проблем развития земельного рынка остается оценка земель и земельных участков. В ближайшие годы прогнозируется повышение стоимости продажи прав долгосрочной аренды земельных участков в Москве, особенно в ее периферийных районах. Кадастровая оценка земель показывает, что на периферии города потенциал роста цен не исчерпан примерно в 10 раз.

Что касается развития частной собственности на землю, то данный процесс идет достаточно медленно. На территории ХХХ района Московской области по состоянию на ХХ.ХХ.2001 г. в частной собственности находилось 21 га земельных участков, что составляет 2,71% от территории города, в т.ч. 19 га (2,45%) в собственности физических лиц и 2 га (0,26%) в собственности юридических лиц. Среди собственников земли юридических лиц мало. Это объясняется причинами юридического (или правового) характера, т.е. состояние законодательной базы, регулирующей процесс приватизации земельных участков предприятий, включая проблемы регистрации прав собственности на землю и наложения ограничений на землепользование; финансовыми проблемами предприятий и техническими проблемами, связанными с самой процедурой выкупа земли (определение границ выкупаемого участка, расчет выкупной цены, формы необходимых документов и пр.).

Доля земель в государственной и муниципальной собственности в г. ХХХ Московской области составляет 97,3%.

Кроме того, следует отметить, что в городе г. ХХХ Московской области земля под индивидуальное жилищное строительство не выделялась, а шел процесс приватизации замли под уже существующей индивидуальной застройкой. Таким образом, несмотря на большой спрос на земли ХХХ района, в том числе города ХХХ Московской области, земельный рынок данного города крайне ограничен и представлен очень небольшим количеством сделок. Причем, как результат большого спроса, и соответственно, высоких цен на землю, жители поселка даже идут на деление своих, выкупленных в собственность, участков с тем, чтобы продать выделенную часть участка на вторичном рынке.

Расчет стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка проводился оценщиком на основании листингов риэлторских компаний (ЗАО «Реката», тел. [phone], Центр Анализа Рынков Недвижимости).

Был проведен анализ рынка предложений права аренды в Рублево-Успенском направлении и выявлен идентичный объект – незастроенный земельный участок в п. ХХХ Одинцовского района Московской области, готовый к продаже, с хорошим асфальтовым подъездом, на охраняемой территории. В стоимость участка входят центральные коммуникации (газ, электричество, вода). Предлагаемая стоимость прав аренды земельного участка – 1000$ за сотку.

На основании имеющейся информации оценщик определил стоимость прав аренды оцениваемого участка – п. ХХХХ, д. ХХ в 1000$ за сотку, стоимость всего участка (9 соток) соответственно составляет 9000$.

Дата добавления: 2015-10-24