Прогноз будущих доходов.

Для оцениваемого объекта недвижимости оценщик составил прогноз составляющих денежного потока.

Расчет выручки. Для определения выручки, которую получит собственник коммерческой недвижимости, оценщик сделал предположение, что основные потоки денежных средств будут получены по трем направлениям: гостиничный бизнес (13 номеров), ресторанный бизнес (бар и ресторан) и сопутствующие услуги (парикмахерская, сауна, бассейн, теннисный корт, бильярд, аэробика, боулинг).

Для определения величины денежных потоков оценщик провел интервью с представителями гостиничного бизнеса, которые предоставили информацию о среднегодовой загрузке и себестоимости гостиничных номеров, ежедневной работы ресторана, бара и сопутствующих услуг.

В здании клуба предусмотрен небольшой отель на 13 номеров класса 4* для отдыха людей, приезжающих на выходные дни. Стоимость номера (согласно проекту) предполагается 250$ за номер в сутки. На основании интервью с представителями гостиничного бизнеса оценщик сделал прогноз выручки от эксплуатации гостиницы. В наиболее типичный стабильный год среднегодовая загрузка гостиницы составляет 30-35%. С учетом того, что гостиница начнет работать только в следующем году после завершения всех строительных работ, среднегодовой загрузки она достигнет предположительно через 2 года. В первый прогнозный год загрузка гостиницы предполагается 10%, во второй – 20%, в 3-й и последующие года гостиница будет работать стабильно на уровне 30% загрузки.

Сопутствующие услуги (парикмахерская, сауна, бассейн, теннисный корт, бильярд, аэробный зал, боулинг) приносят в наиболее типичный стабильный год доход в размере 8000$ в день. В 1-й год прогозного периода загрузка предполагается на уровне 15%, во 2-й – 30%, в 3-й и последующие года планируется стабильная загрузка на уровне 40%.

Ресторан на 100 мест и бар на 70 мест также начнут работать после ввода в эксплуатацию здания. Оценщик определил оборот ресторана в наиболее типичный стабильный год в 10000$ в день, бара – 5000$ в день. Таких объемов выручки ресторан и бар достигнет к 3-му году прогнозного периода, причем в 3-4 года прогнозного периода ресторан и бар будут работать со стабильной загрузкой 60%. В 1-год прогнозного периода загрузка составит 20%, во 2-й – 40%., в 5-й год предполагается снижение загрузки до 50%.

Доля себестоимости гостиничного номера определена оценщиком на уровне 40%, ресторана – 60%, бара – 60%, сопутствующих услуг – 40% (на основании информации, полученной при интервью с представителями ресторанно-гостиничного бизнеса).

Коммерческие и управленческие расходы включают в себя стоимость арендной платы за землю и 2,5% от выручки – налог на пользователей автомобильных дорог.

Прочие операционные расходы прогнозируются в первый год прогнозного периода на уровне 10% от стоимости отделочных работ.

По статье прочие операционные расходы на прогнозный период учтены расходы по налогу на жил.фонд (1,5% от выручки), который в соответствии с новым Налоговым законодательством планируется упразднить с 2001 года, и налог на имущество в размере 2% от среднегодовой стоимости имущества предприятия.

Ставка налогообложения прибыли равна 30 %

Отвлеченные средства. Так как согласно прогнозам бизнес планируется прибыльным, часть прибыли (25-50%) должна использоваться в качестве отвлеченных средств для развития бизнеса.

Амортизация. После окончательного ввода в эксплуатацию здания, приобретения необходимого для его функционирования в качестве спортивно-оздоровительного клуба оборудования (ресторанного оборудования, холодильного, тренажеров и пр), стоимость основных средств оценщиком прогнозируется на уровне 1 100 000$, которое на протяжении прогнозного периода будет постоянным.

Стоимость привлечения капитала определена оценщиком как альтернативные вложения средств на депозит Сбербанка по текущим ставкам (9% годовых).

Предпринимательский доход составляет 20% от величины чистой прибыли на уровне среднерыночной доходности.

Дата добавления: 2015-10-24