Метод суммирования

В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.

При использование этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщика, наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения в еврооблигации РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет 3-5 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки оценщиком определена ставка доходности по вложениям в еврооблигации РФ со сроком погашения через 3 года., т.е. в 2004 г. Ближайшее к этой дате погашение еврооблигаций произойдет в 2005 г. Таким образом, в качестве безрисковой ставки оценщиком принята ставка доходности 14,72% (журнал «Эксперт» №ХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ)

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен в таблице 4.

Таблица 4

Вид и наименование риска	Категория риска
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный
Ускоренный износ здания	статичный
Неполучение арендных платежей	динамичный
Неэффективный менеджмент	динамичный
Криминогенные факторы	динамичный
Финансовые проверки	динамичный
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма 70
Количество факторов 10
Поправка на риск вложений в объект недвижимости 7

Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора.

На дату оценки поправка на неликвидность принимается равной 11,6%, что соответствует среднерыночным данным по Московской области[1].

Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций поправка составляет 1-3%. С учетом типа недвижимости оценщиком использовано среднее значение.

Таким образом, ставка дисконтирования определенная методом суммирования составляет:

14,72% + 7% + 11,6% + 2%=35,32%.

Дата добавления: 2015-10-24