Обоснование корректировок

Цена предложения к реальной рыночной цене. Цена, реально уплаченная при сделке, как правило, является результатом процесса торгов, в котором множество представленных на торги объектов было изучено и оценено. На основании информациеи, представленной риэлторскими компаниями, средняя скидка которую оказывает Продавец Покупателю при продаже недвижимости, составляет 5-15% в зависимости от типа, размера и стоимости объекта. Оценщик по данному фактору принял корректировку в 15% с учетом специфики объекта оценки.

Объем передаваемых прав на здание и земельный участок. Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае корректировка по данному фактору для здания равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости (владение, распоряжение и пользование).

Для участка земли передаваемые при сделке прав для объектов-аналогов – право собственности. Для оцениваемого объекта земля находится в долгосрочной аренде (на 49 лет).В соответствии с этими различиями оценщик провел следующие корректировки: стоимость права собственности на незастроенный участок в п. ХХХХ (агентство недвижимости ЗАО «Реката») составляет 6000$ за сотку, стоимость прав аренды – 1000$ за сотку. Таким образом, корректировка на передаваемые права составит: – (1000$ / 6000$) * 100% = -17%.

Площадь участка. Площадь участка является одной из наиболее важных составляющих стоимости объекта. Оценщик провел корректировку на площадь участка пропорционально величине земельного участка из расчета стоимости прав аренды в 1000$. В результате анализа рынка недвижимости (по данным риэлторских фирм) при прочих равных условиях, у объектов, имеющих большую площадь, единица площади стоит меньше, чем у небольших земельных участков. Однако, такая скидка дается только при приобретении прав на участки значительной площади. Для объекта-аналога №4 величина земельного участка – 85 соток, что значительно превышает остальные объекты-аналоги и оцениваемый объект. Оценщик предполагает, что для данного объекта аналога стоимость прав аренды на земельный участок составит 800$, и, соответственно корректировка по данному фактору для объекта №4 составит –60800$.

Местоположение. Поправки на местоположение необходимы в том случае, если объекты располагаются в различных территориальных районах.

Рублево-Успенское шоссе, вдоль которого расположены и объекты-аналоги, и оцениваемый объект, является одним из наиболее дорогих направлений ближнего Подмосковья. Оценщик провел анализ стоимости объектов в п. ХХХ (объекты №1,2,3) и в п. Жуковский (объект №4). Оценщик определил, что стоимость права собственности на участок в п. Жуковке – 7500$ за сотку, в п. ХХХ – 6000$ за сотку, поэтому корректировка по данному фактору составляет –20%.

Завершенность объекта. Готовность объекта оценки на дату оценки – под чистовую отделку, для объектов-аналогов №1 и №3 («под ключ») вводилась корректировка на степень готовности, подразумевающая комплекс работ по подготовке к чистовому ремонту (удаление старого покрытия стен – покраски, оклейки, удаление напольного покрытия и пр.). Согласно строительных норм стоимость таких работ составляет 40% от стоимости отделочных работ.

Стоимость 1 кв. м. дома Оценщик определил стоимость 1 кв. м. зданий объектов-аналогов пропорционально их площадям. Стоимость 1 кв.м. здания оцениваемого объекта определялась как простое среднее значений стоимости 1 кв.м. объектов-аналогов и составило 652$ за 1 кв. м.

Дата добавления: 2015-10-24