Определение ставки (коэффициента) капитализации

При определении общего коэффициента капитализации (R_о) был выбран метод суммирования.

В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.

При использование этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщика, наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения в еврооблигации РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет около 3 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки оценщиком определена ставка доходности по вложениям в еврооблигации РФ со сроком погашения через 3 года., т.е. в 2014 г. Ближайшее к этой дате погашение еврооблигаций произойдет в 2013 г. Таким образом, в качестве безрисковой ставки оценщиком принята ставка доходности 10,59% (журнал «Эксперт» № 25 (285)).

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные. Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен в таблице 13.

Таблица 9. Расчет премии за риск

Вид и наименование риска	Категория риска
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный
Ускоренный износ здания	статичный
Неполучение арендных платежей	динамичный
Неэффективный менеджмент	динамичный
Криминогенные факторы	динамичный
Финансовые проверки	динамичный
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный
Количество наблюдений
Взвешенный итог
Сумма 45
Количество факторов 10
Поправка на риск вложений в объект недвижимости 4,5

Получаем, что надбавка за риск вложения в недвижимость составляет 4,5%.

1. Надбавка на низкую ликвидность (Л) отражает длительность экспозиции при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Надбавка на низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

Л= (НП × t) / 12, где

t – наиболее вероятный период экспозиции, мес.;

НП – безрисковая ставка.

Для оцениваемого имущества принимается наиболее вероятный необходимый период экспозиции, равный 6 месяцев. Получим поправку на низкую ликвидность:

Л=(10,59×6)/ 12 = 5,29%

4. Надбавка за инвестиционный менеджмент (И) различна по разным объектам. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке), а по недвижимости он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения об удержании или продажи актива. Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%. С учетом типа недвижимости оценщиком использовано минимальное значение – 1%.

5. Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.

Расчет производится по формуле:

R_возвр - норма возврата капитала;

R - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);

k - срок экономической жизни, принимается равным 40 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

R_возвр = 18,5/(1+18,5)⁴⁰-1= 0,43

Таблица 10. Определение ставки капитализации

Показатель	Значение компонента, %
Безрисковая ставка (НП)	7,91
Надбавка за риск вложения в недвижимость (Р)	4,3
Надбавка за низкую ликвидность (Л)	5,29
Надбавка за инвестиционный менеджмент (И)
Норма возврата капитала (R кап)	0,43
Ставка дисконтирования	18,5
Ставка капитализации (Rо)	18,93

Заключение

Получаем, что стоимостьоцениваемогообъекта, рассчитанная доходным подходом (с учетом НДС) составляет:

С=21280896 /18,93=112418891 рублей

Дата добавления: 2015-09-05