Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.

Данный метод оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости, единственной целью владения которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью поступают к людям в виде:

-текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей);

-текущей и будущей экономии на налогах;

-доходов от прироста стоимости недвижимости, получаемых при продаже этой недвижимости в будущем и/или при ее залоге под ипотечный кредит;

-налоговые сбережения от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;

-другие возможные денежные поступления и выгоды.

Существует два общепринятых метода оценки стоимости в рамках доходного подхода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. В данном отчете использовался метод прямой капитализации, так как на рынке коммерческой недвижимости арендные ставки фактически стабилизировались.

Текущая стоимость объектов недвижимости, определяемая по методу прямой капитализации, рассчитывается по формуле:

С=ЧОДх100/R_о, где:

ЧОД – чистый операционный доход (ЧОД);

R₀ – ставка (коэффициент) капитализации.

Расчеты по методу прямой капитализации включают определение:

-чистого операционного дохода;

-коэффициента капитализации;

-текущей стоимости недвижимости.

Дата добавления: 2015-09-05