Определение чистого операционного доход

а) Потенциальный валовой доход (ПВД) оценивается на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. ПВД – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех расходов и потерь. ПВД измеряется за год и для данного объекта зависит от размера арендуемой площади и установленной ставки, рассчитывается по формуле:

ПВД = С₀ х S, где:

ПВД – потенциальный валовой доход;

S – арендуемая площадь;

С₀ – ставка за 1 кв. м. арендуемой площади за год.

Для оценки арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом.

В настоящее время средняя арендная плата за 1 м кв. аналогичных объектов составляет 800 руб/мес. (www.an-kursk.ru)

Таким образом ПВД составляет: ПВД= 2800 * 9600 = 26.880.000 руб./год

Арендные ставки определены при условии оплаты арендатором всех коммунальных платежей (чистая аренда).

б) Недозагрузка (не занятость) и потери при сборе определяются как процент от валового дохода, исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Общий анализ ситуации на рынке аренды аналогичных помещений позволяет сделать вывод о том, при постоянной сдаче объекта в аренду, он простаивает во время поиска потенциального арендатора и заключения договоров, не более одного месяца в году. Расчетный коэффициент загрузки определится по формуле:

Кз=(12-1)/12=0,91,

в) Действительный валовой доход (ДВД) определяется как потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недозагрузки:

ДВД = ПВД х Кзагр.,

ДВД = 26.880.000 *0,91= 24.460.800 руб./год

г) Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые делятся на: постоянные, переменные, расходы на замещение.

Постоянные расходы входят в состав налога на доходы по упрощенной системе налогообложения. Поэтому они учитываются в составе указанного налога.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Они включают в себя:

-налог на доходы. По упрощенной системе налогообложения на доходы составляет 6% от ДВД.

Р_налог = 1.467.648 руб\год

-расходы на управление включаются в расчет не зависимо от того, кто управляет объектом – собственник или нанятый управляющий. Чаще всего данный вид расходов устанавливается в процентах от действительного валового дохода. По рыночным данным расходы на управление принимаются в размере 6% от ДВД;

Р_упр = 1.467.648 руб\год

-расходы на коммунальные услуги не принимаются в расчет, т.к. по условиям чистой аренды все эксплуатационные расходы по содержанию объекта недвижимости несет арендатор;

-прочие расходы, которые учитываются в размере 1 % от ДВД.

Р_пр = 244608 руб\год

Чистый операционный доход – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества в целом после вычета всех операционных расходов.

ЧОД =24.460.800 –1.467.648 –1.467.648 –244608 = 21.280.896 руб\год

Дата добавления: 2015-09-05