Читайте также:
|
Для оценки рыночной стоимости шиномонтажной мастерской доходным подходом корректно применить метод капитализации дохода. Данный метод применяется для оценки стоимости объекта недвижимости в случаях, когда доход от эксплуатации имеет стабильный периодический характер в течение определенного периода времени.
По методу капитализации дохода стоимость определяется как доход, приносимый объектом в год NOI, деленный на коэффициент капитализации R, отражающий способность объекта приносить доход в зависимости от его стоимости, полезности, а главное от условий рынка и банковских ставок.
Расчет производится по формуле:
 ;
| (1) | |
| где: | NOI – денежный поток (чистый операционный доход), руб. | |
| R – ставка капитализации, %. | ||
9.2.1. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА
Расчет чистого дохода от эксплуатации объекта в течение периода владения осуществляется в следующей последовательности:
1. Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости.
2. Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
3. Действительная прибыль - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.
Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. Они подразделяются на:
4. Чистая или нераспределенная прибыль – действительная прибыль за вычетом налога на прибыль.
5. Чистый доход – чистая (нераспределенная) прибыль с учетом амортизационных отчислений.
Оцениваемое здание шиномонтажной мастерской расположено в Орджоникидзевском районе, с западной стороны села Копьево, справа от дороги Ачинск-Абакан, за АЗС СПК «Вариант» со средней интенсивностью движения автотранспорта.
По информации владельцев крупных СТО (ОАО «Аскизавтотранс», Макарова А.П., Миллер В.Ф., Акентьева О.В.) ежемесячный доход от оказываемых услуг составляет от 50000 рублей до 60000 рублей, имеющих в штате слесарей ремонтников высокого класса.
По информации владельца мастерской предпринимателя Баженова Андрея Павловича ежемесячная выручка за авторемонтные услуги в среднем составляет около 10000 рублей.
Учитывая местоположение оцениваемого объекта, среднюю интенсивность движения на проходящей рядом автомагистрали, слабое техническое оснащение и непривлекательный вид здания шиномонтажной мастерской, оценщики решили принять информацию о доходах владельца достоверной.
Общий доход от эксплуатации объекта оценки равен:
| Потенциальный валовой доход в год, руб | |
| Операционные расходы за год (50%), руб | |
| Итого чистый доход, руб |
9.2.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Для определения ставки капитализации мы применили метод кумулятивного построения или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки дохода, премии за риск вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости и премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. В мировой практике к таким вложениям относились инвестиции в государственные ценные бумаги (облигации) со сроком погашения через 10-20 лет. В нашей стране вопрос о безрисковой ставке, на сегодняшний момент, является очень спорным. Мы можем говорить только о вложениях с наименьшей степенью риска. Существуют различные мнения о том, что лучше принимать за безрисковую ставку доходности. Споров и мнений на этот счет сейчас много, но хотелось бы выделить три. За безрисковую ставку доходности можно принимать доходность по государственным долгосрочным облигациям правительства РФ, по депозитам Сбербанка или по государственным ценным бумагам западных правительств. Принимать за безрисковую ставку доходность по депозитам Сбербанка нерационально, так как безрисковая ставка должна покрывать хотя бы темпы инфляции, а ставки по депозитам Сбербанка настолько малы, что не обеспечивают даже этого минимального покрытия.
Исходя из этого, для выбора безрисковой ставки Оценщиком проанализированы индикаторы денежного рынка по долгосрочным вложениям: за альтернативу выбрана ставка по рублевым депозитам на срок 6 месяцев (% годовых), которая равна 10,91% (Эксперт № 41 за 03 - 09 ноября.2003г.)
Анализируя рынок, мы выяснили, что вложение капитала в недвижимость имеет более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип недвижимости существенно влияет на рыночный уровень арендной платы, коэффициент загрузки, чистый операционный доход. Максимальное значение данного риска равно 5%. Оцениваемый объект предназначен для оказания услуг по техническому обслуживанию автомобилей. Риск вложения определяется ниже среднего и принимается в размере 2%;
Под ликвидностью принимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Фактор ликвидности рынка – это риск, связанный с возможностью возникновения финансовых потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Для его расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке, а также временные факторы, обусловливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объекта к продаже). Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Риск низкой ликвидности имеет для недвижимости достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Оцениваемая недвижимость представляет собой здание шиномонтажной мастерской, собственность не специализированная, но, учитывая состояние рынка, данный риск считаем выше среднего и принимаем его в размере 3%;
Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживания рынка, принятие решения о продаже, работа с налоговыми и другими государственными органами) требует определенных усилий. По существу эта поправка на несовершенство работы брокера. Чем более несовершенна его работа, тем больше величина поправки. Чем специализированнее собственность, тем выше риск управления. Оцениваемая собственность не является специализированной. Поправка на риск управления носит достаточно субъективный характер, однако основана на статистической обработке мнений нескольких экспертов. Поэтому, поправку за риск неудачи в инвестиционном менеджменте принимаем в размере 2%.
Кроме получения прибыли в виде % по вложению капитала, разумный инвестор учтет также и время возврата вложенного капитала, т.е. к полученной ставке необходимо добавить ставку возмещения капитала. Ее определяют по таблицам Элвуда (таблица шести функций сложного процента), методом Инвуда, где формирование фонда возмещения происходит по ставке дохода на инвестиции, равной 15,91%.
Период окупаемости принимаем для оцениваемого объекта, равным 6 годам, учитывая 100% возврат капитала.
Ставка возврата капитала определяется: 0,1114 * 100 = 11,1%
Дата добавления: 2015-09-04; просмотров: 111 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА УЛУЧШЕНИЙ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ | | | Экспертная оценка величины премий за риск. |