Читайте также:
|
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:
Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.
Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка нежилой недвижимости г. Курска.[1] В данном Отчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов 3 офисных здания. Описание отобранных объектов-аналогов приведено в таблице
Таблица 11. Сравнение объектов - аналогов
| Элементы сравнения | Оцениваемый объект | Объекты сравнения – помещения | ||
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | ||
| Функциональное назначение | Офисный центр | Офисный центр | Офисный центр | Офисный центр |
| Адрес | г.Курск пр-т Клыкова | г.Курск ул. Садовая, 12 | г. Курск пр-т Кулакова, 24 | г. Курск ул. Красной Армии, 100 |
| Наименование | Офисный центр | «Sadovaya Plaza» | «Альмирал» | Офисный центр |
| Переданные правомочия | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
Продолжение Таблицы 11. Сравнение объектов - аналогов
| Условия продажи | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион | Типичные/аукцион |
| Престижность района | Расположен в юго-западном микрорайоне г. Курска | Расположен в центре г. Курска, | Расположен в Сеймском округе г. Курска | Расположен центральном округе г. Курска, в районе ул. Красной Армии |
| Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения | Район характеризуется средней степенью деловой активности | Степень деловой Активности местоположения очень высокая | Степень деловой активности местоположения высокая | Степень деловой активности местоположения высокая |
| Доступность транспортная и пешеходная | Пешеходная и транспортная доступность высокая, расстояние до остановки транспорта 100 м | Пешеходная и транспортная доступность высокая, расстояние до остановки транспорта 100 м | Пешеходная и транспортная доступность высокая, расстояние до остановки транспорта 100-150 м | Пешеходная и транспортная доступность высокая, расстояние до остановки транспорта 100-150 м |
| Качество окружения | Жилые дома, офисы, торговые объекты | Жилые дома, офисы, торговые объекты | Жилые дома, офисы, торговые объекты | Жилые дома, офисы, торговые объекты |
| Физические характеристики | ||||
| Год постройки | ||||
| Этажность | 4+цокольный | 8+цокольный | ||
| Наличие отдельного входа | есть | есть | есть | есть |
| Общая площадь помещений, м2 | 3 100 | 8 730 | 3 000 | 3 200 |
| Состояние помещений | рабочее | рабочее | рабочее | рабочее |
| Материал фундамента | железобетон | железобетон | железобетон | железобетон |
| Материал стен | Каркас со штучным заполнением, кирпич | Каркас со штучным заполнением, кирпич, пеноблоки | Каркас со штучным заполнением, пеноблоки | Каркас со штучным заполнением, пеноблоки |
| Материал перекрытий | железобетон | железобетон | железобетон | железобетон |
| Кровля | рулонная | рулонная | скатная (профнастил) | рулонная |
Продолжение Таблицы 11. Сравнение объектов - аналогов
| Полы | паркет, паркетные щиты, мрамор или крупноразмерная керамическая, глазурованная плитка | керамическая плитка | керамическая плитка, паркет | керамическая плитка. |
| Проемы | стеклопакеты | стеклопакеты | стеклопакеты | стеклопакеты |
| Отделка | повышенная | повышенная | хорошая | хорошая |
| Коммуникации | водоснабжение, электроснабжения, радио, телефон, газоснабжение, отопление, вентиляция | водоснабжение, электроснабжения, радио, телефон, газоснабжение, отопление, вентиляция | водоснабжение, электроснабжения, радио, телефон, отопление, вентиляция | водоснабжение, электроснабжения, радио, телефон, газоснабжение, отопление, вентиляция |
| Сервис и дополнительные элементы | ||||
| Парковка | есть | есть | есть | есть |
| Состояние системы безопасности | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее |
Таблица 12. Шкала оценок
| Оценка сравниваемого параметра | Условия назначения оценки |
| Хуже объекта оценки | |
| Аналогично объекта оценки | |
| -1 | Лучше объекта оценки |
Результат сравнения приведен ниже
Таблица 13. Результаты сравнения
| Элементы сравнения | Оцениваемый объект | Объекты сравнения – помещения | ||
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | ||
| Цена предложения, руб./кв. м | 41 500 | 30 000 | 29 600 | |
| Общая площадь помещений, м2 | ||||
| Цена предложения с корректировкой на торг 10%, руб./кв. м | 26 640 |
Продолжение Таблицы 13. Результаты сравнения
| Функциональное назначение | аналог | аналог | Аналог | |
| Переданные правомочия | аналог | аналог | аналог | |
| Условия финансирования | аналог | аналог | аналог | |
| Условия продажи | аналог | аналог | аналог | |
| Условия рынка (время продажи) | аналог | аналог | аналог | |
| Местоположение | ||||
| Престижность района | лучше | аналог | аналог | |
| Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения | лучше | лучше | лучше | |
| Доступность транспортная и пешеходная | аналог | аналог | аналог | |
| Качество окружения | аналог | аналог | аналог | |
| Физические характеристики | ||||
| Год постройки | хуже | хуже | хуже | |
| Этажность | лучше | хуже | лучше | |
| Наличие отдельного входа | аналог | аналог | аналог | |
| Состояние помещений | аналог | аналог | аналог | |
| Материал фундамента | аналог | аналог | аналог | |
| Материал стен | аналог | аналог | аналог | |
| Материал перекрытий | аналог | аналог | аналог | |
| Кровля | аналог | лучше | аналог |
Продолжение Таблицы 13. Результаты сравнения
| Полы | хуже | хуже | Хуже | |
| Проемы | аналог | аналог | аналог | |
| Отделка | аналог | хуже | хуже | |
| Коммуникации | аналог | аналог | аналог | |
| Сервис и дополнительные элементы | ||||
| Парковка | аналог | аналог | аналог | |
| Состояние системы безопасности | аналог | аналог | аналог |
По результатам сравнения установлено, что по некоторым параметрам объект оценки и объекты сравнения являются аналогами. Проводим корректировки по тем параметрам сравнения, по которым имеются отличия между объектом оценки и объектами сравнения.
Таблица 14. Учет корректировок
| Элементы сравнения | Оцениваемый объект | Объекты сравнения – помещения | ||
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | ||
| Цена предложения с корректировкой на торг 10%, руб./кв. м | 26 640 | |||
| Функциональное назначение | ||||
| Переданные правомочия | ||||
| Условия финансирования | ||||
| Условия продажи | ||||
| Условия рынка (время продажи) | ||||
| Местоположение |
Продолжение Таблицы 14. Учет корректировок
| Престижность района | -1 | |||
| Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения | -1 | -1 | -1 | |
| Доступность транспортная и пешеходная | ||||
| Качество окружения | ||||
| Физические характеристики | ||||
| Год постройки | ||||
| Этажность | -1 | -1 | ||
| Наличие отдельного входа | ||||
| Состояние помещений | ||||
| Материал фундамента | ||||
| Материал стен | ||||
| Материал перекрытий | ||||
| Кровля | -1 | |||
| Полы | ||||
| Проемы | ||||
| Отделка | ||||
| Коммуникации | ||||
| Сервис и дополнительные элементы | ||||
| Парковка |
Продолжение Таблицы 14. Учет корректировок
| Состояние системы безопасности | ||||
| Суммарная корректировка, баллы | -1 | |||
| Суммарная корректировка, руб. | 3 570 | |||
| Скорректированная цена, руб |
Расчет ведется следующим образом:
разность между максимальным и минимальным значением стоимости 1 кв. м площади объектов
сравнения 37350- 26640= 10710 рублей
Количество корректировок 2-(- 1)= 3
Величина одной корректировки равна 10710:3= 3 570 рублей
Суммарная корректировка для 1-го объекта сравнения,
3 570 * 1 = 3 570 рублей
Суммарная корректировка для 2-го объекта сравнения, 3570 * 2 = 7140 рублей
Суммарная корректировка для 3-го объекта сравнения 3570 * 1= 3570 рублей
Скорректированная цена для 1-го объекта сравнения,
37350-3570=33780 рублей
Скорректированная цена для 2-го объекта сравнения,
27000+7140=34140
рублей
Скорректированная цена для 3-го объекта сравнения, 26640+3570=30210 рублей
Средняя цена 1 кв. м. общей площади здания составляет:
(33780+34140+30210)/3=32 710 руб./кв.м
Заключение
Получаем, что стоимостьоцениваемогообъекта, рассчитанная доходным подходом составляет:
С=3100 *32 710=101.401.000 рублей
Дата добавления: 2015-09-05; просмотров: 68 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Определение ставки (коэффициента) капитализации | | | Согласование результатов, итоговая величина рыночной стоимости |