Принципы массовой оценки

Основным принципом массовой оценки следует считать обязательна построение модели, в соответствии с которой ведутся последующие рас­четы стоимости. Под моделью понимается представление о реальном объекте, процессе или явлении. Представление это может быть натурным или логическим. Натурные модели, как правило, создаются в тех случаях, когда реальный объект слишком велик и его буквальное воспроизведение невоз­можно (такими являются, например, модели зданий и сооружений).

Логические модели отличаются от натуральных тем, что основываются на некоторых предположениях (гипотезах) исследователя о содержании и характере развития явления или процесса. Логические модели подразделя­ются на концептуальные и математические (иначе говоря, на качествен­ные и количественные). Концептуальные модели отражают предполагае­мый характер изменений («лучше-хуже» в зависимости от различных ус­ловий), а математические отражают количественные зависимости предпола­гаемого результата от тех или иных условий. Модели массовой оценки относятся к математическим, и их содержанием являются уравнения (ос­новной элемент модели), таблицы и графики (вспомогательные элементы).

Разрабатываемая оценщиком модель должна иметь соответствующую экономическую базу — совокупность некоторых исходных положений, ко­торые, с точки зрения оценщика, правильно отражают сущность модели­руемого процесса. Поскольку целью массовой оценки является определе­ние рыночной стоимости, а используемой информацией — данные о функ­ционировании рынка недвижимости, основное исходное положение заклю­чается в том, что рыночная стоимость есть результат взаимодействия спроса и предложения (сам рынок при этом считается находящимся в состоянии нормального равновесия).

Следовательно, для проведения массовой оценки необходимо выявить основные факторы, влияющие на AD и AS. Оценщик определяет две основные функциональные зависимости следующего вида:

Q_d = f(p, F₁,F₂,.... F_i:.., F_n) и Q_S = f(p, F₁,F₂,.... Fj:.., F_m), где Q_d и Q_s -соответственно, объем спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости (сегмент включает объекты недвижимости определенного функ­ционального назначения); р - уровень цен, который является главным фактором, определяющим Q_s и Q_d; F_i (i = l,..., n) - дополнительные факторы спроса (характеристики объекта недвижимости и местоположения); F_j (j = l,..., m) - то же предложения (уровень конкуренции, произ­водительность труда и т. д.).

Наличие экономической основы позволяет построить общую модель, которая имитирует действие факторов спроса и предложения на сто­имость. Именно общая модель является логическим представлением о сущности стоимостного эквивалента недвижимости, она справедлива для любых объектов.

Общую модель можно представить в следующем виде: С_рын = С_{рын (зд)} + С_{рын (зем)}.

Второй принцип - обязательная спецификация («уточнение», «перечисление составных частей») модели. Содержание спецификации заключает­ся в отборе тех переменных, от которых зависит итоговое значение функ­ции (т. е. величина стоимости), определение взаимозависимостей между ними и степени влияния на стоимость. Иначе говоря, из всего множества факторов спроса (n) и предложения (m) оценщик должен выбрать наи­более существенные и преобразовать набор этих отобранных факторов в уравнение, где каждому фактору будет приписан знак (определяется характером влияния - увеличивает или уменьшает стоимость) и коэффи­циент (определяется степенью влияния - на сколько увеличивает или уменьшает стоимость). Спецификация преобразует общую модель в мо­дель одного из трех типов - аддитивную, мультипликативную или гиб­ридную.

Аддитивная модель (от лат. «additio» - прибавляю) имеет вид: S = b_o + b₁X₁ + b₂X₂ +... d_iX_i + +...b_pX_p, где S - зависимая переменная (в нашем случае - стоимость); X₁, Х₂,..., Х_n - независимые переменные (факторы влияния на сто­имость); р - общее число независимых переменных; Ь_о - константа; b₁, b₂,..., Ь_р - коэффициенты при независимых переменных. Примечание: знак «+» означает алгебраическое суммирование, знак при X_i может быть любым.

Смысл аддитивной модели массовой оценки заключается в следующем. Выбирается объект недвижимости с наиболее типичным (возможно, минимальным) набором базовых характеристик (средняя площадь, основ­ной для данного вида объектов материал стен, обязательные инженерные системы). Стоимость такого объекта принимается в качестве константы Ь_о (минимальное значение стоимости). Спецификация же модели заключает­ся в выборе оценщиком S (т. е. конкретного вида определяемой стоимо­сти) и X_i (факторов влияния, при этом р<n и р < m). Затем Ь_о коррек­тируется на величину ценовых поправок, каждая из которых равна Ь_iХ_i.

Мультипликативная модель (от лат. «multiplicato» - умножаю) от­личается от аддитивной тем, что Х _i не умножается на b_i, а возводится в степень, показателем которой является b_i, или сами переменные являются показателем степени, в которую возводится Ь_i. Второе отличие - результат (S) полу­чается перемножением составляющих, а не сложением. Таким образом, мультипликативная модель имеет вид: S = Ь_о х Х₁^Ь1х Х₂^Ь2 х... х bi^Xi x... х b_i+1^Xi+1 х... х X_p^bP. Положительным свойством данного типа моделей является возмож­ность более точного учета совместного влияния факторов. Кроме того, при необходимости влияние какого-то фактора можно устранить, приравняв показатель степени 0.

Гибридной называется модель, объединяющая ряд составляющих на условии аддитивности (т. е. они суммируются), а осталь­ных - на условии мультипликативности (т. е. они перемножаются).

Третий принцип - обязательная калибровка

Дата добавления: 2015-08-27